（2014）天民一初字第347号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-08
案件名称
济南邦和物业管理有限公司与郑菲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南邦和物业管理有限公司,郑菲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第347号原告济南邦和物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人陈革，董事长。委托代理人吴立珂，山东天航律师事务所律师。委托代理人郭晓芳，住济南市。被告郑菲，住济南市。原告济南邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）与被告郑菲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦和物业公司的委托代理人吴立珂，被告郑菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦和物业公司诉称，被告郑菲系济南市天桥区金色阳光花园的业主，原告邦和物业公司依据与被告郑菲签订的金色阳光花园物业服务协议，提供相关的物业服务。在物业服务协议中约定了相应的收费标准、服务内容、逾期支付违约金的责任等内容，在此基础上，原告邦和物业公司依约履行了合同的约定内容。被告郑菲自2010年4月至今一直拒交物业服务费，经原告邦和物业公司多次催缴，至今仍未缴纳。为维护合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告郑菲支付物业费用7450.1元；2、判令被告郑菲支付逾期违约金7450.1元；3、被告郑菲承担本案诉讼费用。被告郑菲辩称，2010年4月份，被告郑菲家中地下水管爆裂，被告郑菲打电话通知原告邦和物业公司，但原告邦和物业公司晚上一直没有人接听电话，导致被告郑菲家中被淹。被告郑菲所住的小区经常有发放小广告的外来人员，单元门也已损坏但从来没有人来维修。被告郑菲楼下的绿化带被物业私自改成停车位，小区内其他的业主也存在养鸡、养鸭的情况。被告郑菲楼上的落水管漏水也渗到了被告郑菲家中。涉案小区没有路灯。被告郑菲将车辆放至小区其他处，物业将被告郑菲的车辆的车轮锁了。涉案小区内没有监控，被告郑菲家中也丢失过电动车，都没有监控记录。经审理本院认定：被告郑菲系济南市天桥区金色阳光花园小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2008年3月13日，原告邦和物业公司（乙方）与被告郑菲（甲方）签订《济南金色阳光花园小区物业服务委托合同》一份，协议约定：“第二章物业服务内容第三条物业服务事项1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括…4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括…5、公共绿地、园林的养护。6、保洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、电梯的运行和日常维护…第三章物业服务标准第四条物业服务标准乙方按照相关标准提供服务，不得低于基本等级规范要求…第七条1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：［高层住宅］：1.1元／平方米／月。2、物业服务费用主要用于以下开支…第八条相关费用交纳本小区相关费用包括：1、物业服务费用2、车位服务费用3、甲方自用区域特约服务费用4、共用服务费用。第九条物业服务费用缴纳方式：甲方在办理入住手续书时，应向乙方一次性支付其所属房屋首期半年的物业服务费。随后物业服务费按每3个月为一阶段，一次性交纳…如房屋空置，经乙方确认，甲方按规定缴纳70%的物业服务费用。乙方于每阶段的前5天内公告通知甲方当月2日内交费，规定时间内仍未交费，甲方将公布催费通知，通知甲方1日内交费；规定时间内仍未及时交纳费用的，视为违约，从逾期之日起，按每月应交物业管理服务费用总额×5‰×逾期天数，交纳滞纳金。同时，乙方有权对其停止服务，由此给甲方造成的损失，乙方不承担责任…第六章双方权利与义务第十五条甲方的权利与义务1、审定乙方指定的物业服务方案，并监督实施。2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。3、对乙方有建议、督促的权利。4、审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。5、组织物业服务满意度调查。6、不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。7、协助乙方做好物业区域内的物业服务工作。8、按照相关规定交纳、使用和续筹专项维修基金。9、按时交纳相关约定费用。10、有关法律、法规、规章或《管理规约》规定的甲方其他权利义务。第十六条乙方的权利义务1、按照合同约定收取约定相关费用…第七章违约责任第十八条甲方违约责任甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。第十九条乙方违约责任乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务，关于合同的履行期限，双方未约定。合同签订后，被告郑菲依约交纳物业管理服务费至2010年4月30日，后未再交纳。另查明，涉案房屋为小高层，其建筑面积为141.1平方米，根据原、被告之间的协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.10元。关于拒绝交纳物业服务费的原因，被告郑菲提交照片一宗，证明其在答辩意见中陈述的原告邦和物业公司提供物业服务不到位的问题。同时，原告邦和物业公司也未按照合同约定公开财务状况。经质证，原告邦和物业公司对照片的真实性有异议，不知道形成时间，也不能反映原告邦和物业公司提供物业服务的真实情况。对被告郑菲提交的照片的真实性，本院予以认定，原告邦和物业公司在提供的物业服务存在维修、清洁等不及时情况，但该情况均系物业服务过程中的一般性瑕疵，并非业主拒交物业费的正当理由。现原告邦和物业公司诉至法院，要求依法判令被告向原告支付2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业服务费7450.1元及违约金7450.1元，其物业服务费计算方式为建筑面积141.1平方米×1.10元／平方米／月×48个月（自2010年5月1日至2014年4月30日）=7450.1元。同时，按照约定每季度5日前交纳物业服务费，逾期违约金计算方式为每季度应缴物业服务费465.63元，按照每天5‰计算滞纳金分别计算至2014年4月30日，按照物业服务费本金7450.1元主张。上述事实，有原告邦和物业公司提交的物业服务委托合同、物业费收据，被告郑菲提交的照片等证据在案为凭，以及原告邦和物业公司、被告郑菲的当庭陈述为证。本院认为，原告邦和物业公司与被告郑菲之间签订的《济南金色阳光花园小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务委托合同订立后，原告邦和物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告郑菲在事实上接受原告邦和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业委托服务合同的约定履行付费义务。被告郑菲未能及时向原告邦和物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。被告郑菲主张其家中下水管爆裂后，原告邦和物业公司维修不及时造成了财产损失，被告郑菲可取证后另行主张权利，而非拒交物业费。被告郑菲主张的原告邦和物业公司在小区秩序管理不善、维修不及时等问题，物业服务企业虽然在合同约定中就相关职责作出了约定，但因其不具有自行强制纠正业主相关不当行为的权利，秩序管理等不够及时是难以避免的，属于物业服务过程中存在的一般性瑕疵。原告邦和物业公司在该期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于物业管理费金额，原告邦和物业公司主张被告郑菲支付物业管理服务费7450.1元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。关于被告郑菲是否应当支付违约金，本院认为，原告邦和物业公司所提供的物业服务中也存在一般性瑕疵，故对于原告邦和物业公司要求被告郑菲支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告郑菲长期拖欠物业管理费所致，故本案的案件受理费，应由被告郑菲负担。鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告邦和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑菲于本判决生效之日起10日内，向原告济南邦和物业管理有限公司支付物业管理费7450.1元。二、驳回原告济南邦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由被告郑菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 韩 峰人民陪审员 白恩玉人民陪审员 陈蔚林二〇一五年一月十二日书 记 员 于 蕊 更多数据：搜索“”来源：