（2014）浙杭民终字第2934号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-03-10
案件名称
陈其友、林慧琴与郭四方房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭四方,陈其友,林慧琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2934号上诉人（原审被告）：郭四方。委托代理人：吴燕。被上诉人（原审原告）：陈其友。被上诉人（原审原告）：林慧琴。二被上诉人共同委托代理人：姒惠娟、罗梦倩。上诉人郭四方因与被上诉人陈其友、林慧琴房屋租赁合同一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，陈其友、林慧琴系杭州市江干区天运花园2幢3单元402室房屋所有权人。2014年4月9日，林慧琴（甲方）与郭四方（乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》1份，约定：一、甲方将其合法拥有的坐落在本市江干区天运花园2幢3单元402室的房屋，该房屋建筑面积共134.44平方米，出租给乙方使用；二、乙方保证租赁该房屋仅作为住宅使用，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；三、该房屋租赁期自2014年4月15日起至2019年4月14日止；四、该房屋每月租金4300元，总计租金为人民币265800元；五、该房屋租金支付时间及方式如下：2014年4月15日至2017年4月14日，房租共154800元，每年51600元，每月4300元整，2017年4月15日至2019年4月14日，共计房屋111000元，每年55000元；七、甲方收取乙方租房保证金为人民币4300元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；十六、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的，（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的，（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的，（4）拖欠租金累计一个月以上的；十八、在租赁期内，甲方提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付壹个月租金作为违约金，乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付壹个月租金作为违约金；二十七、双方约定的其他事项，甲方同意乙方对该房屋进行装修，装修费用均由乙方承担，甲方允许乙方自己员工合租，常住人口限住拾人，乙方在承租期内，若发生水、电、煤等安全隐患，均由乙方负责，装修过程中乙方不得破坏房屋承重结构；等等。郭四方承租上述房屋后，将房屋分割为9个房间、2个卫生间并进行转租。郭四方已支付陈其友、林慧琴6个月租金25800元、保证金4300元。陈其友、林慧琴于2014年7月30日起诉至原审法院，请求：1、判决依法解除林慧琴与郭四方签订的杭州市房屋租赁合同；2、判令郭四方将承租物业立即腾退；3、判令郭四方向陈其友、林慧琴赔偿经济损失4300元。原审法院认为，林慧琴、郭四方之间签订的租赁合同合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。根据该租赁合同第十六条第（1）项约定，乙方（郭四方）未经甲方（林慧琴）书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的，甲方有权终止本合同，收回该房屋。本案中，郭四方主张案涉房屋内居住的人员均是公司员工，但无证据予以证明，且与该院查明的事实不符，故该院对郭四方的上述主张不予采纳。郭四方擅自转租的行为已构成违约，现陈其友、林慧琴根据上述约定请求解除与郭四方签订的租赁合同，该院予以支持。因林慧琴、郭四方的租赁关系解除，郭四方应自行处理转租事宜并将租赁房屋腾退给陈其友、林慧琴，故对陈其友、林慧琴要求郭四方腾退房屋的诉讼请求，该院予以支持，腾退租赁房屋所需的合理期限由该院酌情确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因郭四方违约导致案涉租赁合同解除，给陈其友、林慧琴造成损失，应予赔偿。陈其友、林慧琴主张损失按照1个月租金计算4300元，具有法律与事实依据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年9月26日判决：一、解除林慧琴与郭四方于2014年4月9日签订的《杭州市房屋租赁合同》；二、郭四方于判决生效之日起三十日内将杭州市江干区天运花园2幢3单元402室房屋腾空交还给陈其友、林慧琴；三、郭四方赔偿陈其友、林慧琴损失人民币4300元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由郭四方负担，宣判后，郭四方不服，向本院提起上诉称：第一，原审法院认定事实错误。郭四方并不存在擅自转租的情况。根据双方间租赁合同约定：甲方（林慧琴）同意乙方（郭四方）对该房屋进行装修，装修费用均由乙方承担；甲方允许乙方自己员工居住，常住人口限住拾人。由此可见，陈其友、林慧琴是允许郭四方对房屋进行一个分割，并允许十名以内人员租住的。原审法院在陈其友、林慧琴方未提供任何证据予以证明自己主张的事实的情况下，径行认定郭四方存在转租的事实是错误的。第二，原审法院要求郭四方赔偿损失4300元既无事实依据，更无法律依据。郭四方首先并不存在违约情况，且双方间也没有关于转租的违约责任约定。如果法庭经过审理，认为郭四方构成转租，那么该转租行为既没有合同书面约定违约责任承担，也没有法律规定违约责任承担依据，郭四方仅应当承担退房的责任即可。更何况，陈其友、林慧琴在原审中也没有提供关于实际损失的证据，所以郭四方认为原审法院要求郭四方承担违约责任，支付违约金的认定于法无据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不正确，请求二审法院依法撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1303号民事判决，依法改判驳回陈其友、林慧琴的一审诉讼请求，继续履行合同，本案诉讼费用由陈其友、林慧琴承担。被上诉人陈其友、林慧琴答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、郭四方存在诸多违约情形，陈其友、林慧琴享有合同解除权。（一）郭四方未经陈其友、林慧琴同意的前提下，擅自转租于多户家庭人员使用并赚取盈利，是郭四方全然不能否认的客观事实。在一审中，陈其友、林慧琴已提交的数份租赁合同及收条均可佐证该事实。（二）郭四方擅自转租的行为，不仅违反了《杭州市房屋租赁合同》第十六条第1款之约定，而且也造成小区内诸多不和谐氛围、严重影响了邻里的正常起居生活，物业公司难以管理的窘状。（三）郭四方未按照双方签署的《杭州市房屋租赁合同》第六条之约定，及时缴纳承租物业的物业管理费。二、郭四方应当向陈其友、林慧琴赔偿经济损失4300元。根据双方于2014年4月9日签订《杭州市房屋租赁合同》第十六条之规定，郭四方应当赔偿陈其友、林慧琴经济损失。经济损失参照上述合同第十八条之规定，按照一个月的租金，计4300元。因此，郭四方赔偿陈其友、林慧琴经济损失4300元，合情合理，于法有据。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回郭四方提出的上诉请求。二审中，在本院指定的举证期限内，郭四方与陈其友、林慧琴均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，陈其友、林慧琴向本院提交下列证据：1、情况反映，拟证明涉案天运花园2幢3单元302室业主反映，涉案群租房人多杂乱、打扰邻里生活的事实；2、天运花园业主付款通知单，拟证明郭四方未依照双方于2014年4月9日签署《杭州市房屋租赁合同》第六款之规定及时缴纳涉案承租房屋物业费的事实。对于陈其友、林慧琴提交的前述证据，郭四方认为，该些证据均非二审新证据；在此前提下，证据1三性均有异议，该证据属证人证言，应当由证人出庭作证，故该证据形式不符合法律规定；证据2是复印件，没有物业公司盖章，对真实性不予认可，该证据也不能证明陈其友、林慧琴的待证事实，与本案无关联性。本院认为，郭四方的异议成立，本院对该些证据均不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：林慧琴与郭四方于2014年4月9日签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行。该合同第十五条约定：“除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方（郭四方）在租赁期内，如有意愿将承租的该房屋部分或者全部转租给他人，须事先征得甲方（林慧琴）的书面同意。”二审中，郭四方本人自认其将案涉房屋分割后的其中三间予以转租，且未征得出租人林慧琴的同意。该行为违反双方之间租赁合同之约定，现陈其友、林慧琴依据双方之间租赁合同第十六条第（1）项之约定，请求解除与郭四方之间的租赁合同，并要求郭四方腾退案涉房屋、赔偿其损失4300元，符合合同约定，原审法院予以支持并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，郭四方的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭四方负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一五年一月十二日书 记 员 袁其伟 百度搜索“”