（2014）六民一终字第00741号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-02
案件名称
王先龙与六安市精艺服饰印花有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
六安市精艺服饰印花有限公司,王先龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）六民一终字第00741号上诉人（原审被告）：六安市精艺服饰印花有限公司。法定代表人：蒋纯平，经理。委托代理人：易伟，安徽皋陶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王先龙，男，汉族，1965年6月18日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：宇汝兵，安徽黄山松律师事务所律师。上诉人六安市精艺服饰印花有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2014年7月3日作出的（2013）六金民二初字第00240号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人六安市精艺服饰印花有限公司法定代表人蒋纯平以其委托代理人易伟，被上诉人王先龙的委托代理人宇汝兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告王先龙诉称：被告与六安金凤凰市场管理经营有限公司（系六安金凤凰房地产开发有限公司的下属机构）于2006年11月29日签订一份“金凤凰财富广场商铺与仓库租赁合同”，约定被告租用金凤凰财富广场3#3层东面两段、建筑面积1800平方米商铺；租期自2007年元月28日至2012年元月27日止，租金每月4元／平方米计算，房租前三年不变，后两年随市场启动做相应调整；如无故拖欠租金，滞纳金为实欠房租4%按天计算；如拖欠房租15天，视为违约，出租方有权收回房屋。2007年5月10日，被告公司的股东之一谢正家与六安金凤凰房地产开发有限公司签订了一份补充协议，约定被告租用金凤凰财富广场3#3层中段750平方米，租期为2007年2月28日至2007年8月27日。租金为4元／平方米，租金每半年一付，月首支付。2010年9月30日，原告从六安金凤凰房地产开发公司处购买了该公司产权所有的、位于六安市经济开发区金凤凰财富广场3幢301、302商业用房（3幢三层的东部和中部），并于2010年11月12日依法办理了房地产权证，从而一并承继了六安金凤凰房地产开发有限公司在上述的租赁合同及补充协议的权利。自原告取得产权证前至今，被告一直使用原告3幢302室906.34平方米全部面积和3幢301室约600平方米面积，合计1500平方米。原告多次通知被告按约定支付相应租金，但时至今日，被告置之不理。请求判决：1、依法解除原被告之间的“金凤凰财富广场商铺与仓库租赁合同及补充协议”，返还原告所有的3幢301、302室商业用房（位于六安市经济开发区金凤凰财富广场）；2、被告向原告支付租金（每月按照6元／平方米计算租金，自2010年11月12日开始至房屋返还之日止）；3、被告支付违约金20000元；4、被告承担诉讼费用。2013年2月28日，原告将诉讼请求第1项变更为“被告立即将其所用物品及人员从原告位于六安市经济开发区金凤凰财富广场3幢301、302室商业用房中撤出并将该房返还给原告”，将诉讼请求第2项变更为“被告向原告支付租金损失405000元（自2010年11月12日始至2013年2月12日，以后每月按22500元计算至交房时止）”。被告六安市精艺服饰印花有限公司辩称：一、本案原一审法院及原告起诉程序严重违法。1、本案是发回重审案件，原一审未按程序依法向被告送达传票及民事起诉状，发回重审后，被告仍未受到原告的起诉状，程序违法。2、原告在发回重审后将原租赁合同纠纷法律关系中要求解除合同及支付租金的诉请变更为要求被告搬离并交付房屋和支付租金损失，混乱了法律关系，其是擅自将法院审理的租赁合同关系变更为侵权法律关系，法院应驳回原告诉请，告知原告另案起诉。3、原告起诉漏列被告，本案无论是租赁合同和侵权纠纷，依法都应将房屋出租人列为被告。本案中原告已与出租人六安市金凤凰房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，该公司依法应向原告履行交付义务。本案原告漏列必要的诉讼参与人，应依法承担败诉责任。4、被告的房屋是从六安市金凤凰市场管理经营有限公司处承租，在租赁期限内被告得知原告与金凤凰房地产开发公司买卖该租赁房屋时，向一审法院提起优先购买权确认之诉，该案被六安市中级人民法院发回重审，现该案正处于审理之中，该案的审理结果是本案判决的依据之一，本案应依法中止审理。二、从原告诉讼请求看，无法得到法院的支持。1、原告擅自变更诉讼请求，混淆法律关系，另外原告要求被告撤出房屋诉请违法。2、原告诉请第二项没有证据支持，原告不能举证证明被告实际使用房屋面积情况，法院无法准确判决租金，本案审理的是租赁合同法律关系，无法按照侵权责任支持原告租金损失诉请。原审法院审理查明：2006年11月29日，被告六安市精艺服饰印花有限公司与六安金凤凰市场管理经营有限公司（系六安金凤凰房地产开发有限公司的下属机构），签订一份“金凤凰财富广场商铺与仓库租赁合同”，约定被告租用金凤凰财富广场3#3层东面两段、建筑面积1800平方米商铺；租期自2007年元月28日至2012年元月27日止，租金每月4元／平方米计算，房租前三年不变，后两年随市场启动做相应调整；如无故拖欠租金，滞纳金为实欠房租4%按天计算；如拖欠房租15天，视为违约，出租方有权收回房屋。2007年5月10日，被告公司的股东之一谢正家与六安金凤凰房地产开发有限公司签订了一份补充协议，约定被告租用金凤凰财富广场3#3层中段750平方米，租期为2007年2月28日至2007年8月27日。租金为4元／平方米，租金每半年一付，月首支付。2010年9月30日，原告王先龙与六安金凤凰房地产开发公司签订两份《商品房买卖合同》，双方约定由原告王先龙购买该公司产权所有的、位于六安市经济开发区金凤凰财富广场3幢301、302商业用房（3幢三层的东部和中部），并于2010年11月12日依法办理了房地产权证，产权证号为495976、495977。以上租赁合同期满后，被告六安市精艺服饰印花有限公司继续使用该房至今，原告自2010年11月12日取得该房所有权后被告一直未向原告支付租金或使用费。另查明：原告王先龙购买的六安市经济开发区金凤凰财富广场3幢301、302室产权证载明的建筑面积计2067.07平方米，扣除案外人赵敏租用面积641平方米，被告六安市精艺服饰印花有限公司实际使用上述房屋面积1426.07平方米，庭审中原告王先龙认可被告使用面积按1200平方米计算租金。再查明：2011年，被告六安市精艺服饰印花有限公司起诉六安市金凤凰房地产开发有限公司请求法院确认其对以上原告购买的房屋享有优先购买权，2011年5月10日，本院以（2011）六金民二初字第0535号判决书，判决驳回其诉讼请求，被告不服提起上诉，2013年2月22日，中院以（2012）六民一终字第00837号裁定书以未向被告送达相关法律文书裁定发回重审，本院另行组成合议庭审理后依法作出（2013）六金民二初字第00902号民事裁定书，裁定驳回起诉，被告不服再次上诉，2013年12月20日，中院以（2013）六民一终字第00808号裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。原审法院认为：六安金凤凰市场管理经营有限公司与被告六安市精艺服饰印花有限公司所签的商铺与仓库租赁合同以及补充协议均合法有效。在租赁期间，原告王先龙购买了金凤凰财富广场3幢301、302商业用房（3幢三层的东部和中部，含被告租赁的部分），2010年11月12日依法办理了房地产权证后，被告六安市精艺服饰印花有限公司与案外人六安金凤凰房地产开发有限公司签订的商铺与仓库租赁合同以及补充协议期限未届满且双方未解除租赁合同，从而原告王先龙承继了六安金凤凰房地产开发有限公司在上述的租赁合同及补充协议的权利。在合同期限内被告六安市精艺服饰印花有限公司未按合同履行给付租金义务，合同期限届满后，原告与被告未就租赁该房续签合同，被告继续使用该房无合同和法律依据，原告要求被告返还其所有的3幢301、302室商业用房（位于六安市经济开发区金凤凰财富广场）诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付租金问题，应按照被告与六安市金凤凰房地产开发公司签订的租赁合同所确定的每月4元／平方米标准和原告认可的面积1200平方米计算（每月按照4元／平方米计算租金，自2010年11月12日开始至房屋返还之日止），原告王先龙要求该房屋租金随市场行情调整为按每月11元／平方米标准未能提供证据证明且无合同依据，本院不予支持；关于原告诉请被告支付违约金20000元问题，因原告与被告无直接的合同关系，故原告该项诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称本案未依法向被告送达民事起诉状，违背法定程序，本院在向被告送达应诉通知书、民事起诉状副本等诉讼文书由被告法定代表人本人签收，程序合法；关于被告辩称本案是租赁合同关系，原告擅自变更诉讼请求，适用侵权法律关系，导致法律关系混乱，对此本院认为，租赁合同期限届满后，原告请求被告返还租赁房屋，符合有关法律规定；关于被告辩称本案漏列当事人问题，对此本院认为，原告与六安市金凤凰房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，原告支付了全部购房款并已办理了房屋产权登记，事实清楚，且房产所有权证具有排他性，另外，被告提起的优先购买权诉讼，已被六安市中级人民法院二审终审裁定予以驳回，被告该抗辩意见本院不予采纳；据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定判决：一、被告六安市精艺服饰印花有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告王先龙所有的3幢301、302室商业用房（位于六安市经济开发区金凤凰财富广场）；二、被告六安市精艺服饰印花有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告王先龙租金（自2010年11月12日至交房之日止，以每月4元／平方米标准，面积1200平方米计算）；三、驳回原告王先龙对被告六安市精艺服饰印花有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2640元，由被告六安市精艺服饰印花有限公司负担。上诉人六安市精艺服饰印花有限公司提出的主要上诉理由：1、一审法院审理程序违法。被上诉人在发回重审后将原租赁合同纠纷法律关系中要求解除合同及支付租金的诉请变更为要求上诉人搬离并交付房屋和支付租金损失，混乱了法律关系，其是擅自将法院审理的租赁合同关系变更为侵权法律关系，法院应驳回原告诉请；被上诉人起诉漏列必要的诉讼参与人，本案无论是租赁合同和侵权纠纷，依法都应将房屋出租人六安市金凤凰房地产开发有限责任公司列为被告；上诉人的房屋是从六安市金凤凰市场管理经营有限公司处承租，在租赁期限内上诉人得知被上诉人与金凤凰房地产开发公司签订买卖该租赁房屋时，向一审法院提起优先购买权确认之诉，现该案正处于审理之中，也向法院提起行政诉讼，申请确认六安市房产局颁发给王先龙的涉案房屋房产证无效，两案的审理结果是本案判决的依据之一，本案应依法中止审理。2、被上诉人没有提供任何证据证明上诉人使用房屋的实际面积，一审法院没有经过专业部门测量，推定上诉人使用房屋的实际面积为1426.07平方米，再以被上诉人认可的1200平方米计算面积和租金，认定事实不清，证据不足。3、上诉人与被上诉人没有签订租赁合同，双方没有合同约定，一审法院判决适用法律错误。被上诉人王先龙二审答辩：1、原审判决认定事实清楚适用法律正确。2、上诉人提出的上诉理由不能成立，请法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人对各自一审提供的证据及质证意见同一审。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为：六安市精艺服饰印花有限公司与六安金凤凰市场管理经营有限公司签订合同租赁涉案的房屋期间，王先龙购买了金凤凰财富广场3幢301、302商业用房（3幢三层的东部和中部，含被告租赁的部分），依法办理了房地产权证后，因六安市精艺服饰印花有限公司与案外人六安金凤凰房地产开发有限公司签订的商铺与仓库租赁合同以及补充协议期限未届满，且双方未解除租赁合同，从而王先龙承继了六安金凤凰房地产开发有限公司在上述的租赁合同及补充协议的权利。在合同期限内六安市精艺服饰印花有限公司未按合同履行给付租金义务，合同期限届满后，六安市精艺服饰印花有限公司与王先龙未就租赁该房续签合同，六安市精艺服饰印花有限公司继续使用该房无合同和法律依据，王先龙要求六安市精艺服饰印花有限公司返还租赁的房屋，符合有关法律规定，本院予以支持。原审按照六安市精艺服饰印花有限公司与六安市金凤凰房地产开发公司签订的租赁合同所确定的每月4元／平方米标准和王先龙认可的面积1200平方米（二审期间六安市精艺服饰印花有限公司也认可）计算六安市精艺服饰印花有限公司应支付的租金金额，并无不当。王先龙与六安市金凤凰房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，支付了全部购房款并已办理了房屋产权登记，该房产所有权证具有排他性，另外，六安市精艺服饰印花有限公司提起的优先购买权诉讼，申请确认六安市房产局颁发给王先龙的涉案房屋房产证无效的行政诉讼均已被六安市中级人民法院二审终审裁定予以驳回，本案不存在漏列当事人和应依法中止审理的情形。故六安市精艺服饰印花有限公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由六安市精艺服饰印花有限公司负担。本判决系终审判决。审判长 王 军审判员 张胜钧审判员 张海龙二〇一五年一月十二日书记员 马 龙附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自