（2014）思民初字第12595号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-08-31
案件名称
郭建辉与厦门淇顺商贸有限公司、刘永隆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第12595号原告郭建辉，男，1985年11月30日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托代理人林永标、张榕（实习），福建闽鹭律师事务所律师。被告厦门淇顺商贸有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路299-309号602室。法定代表人林燊，总经理。委托代理人王荣文，福建典格律师事务所律师。被告刘永隆，男，1989年8月11日出生，汉族，住福建省仙游县。委托代理人孙霞，福建众益律师事务所律师。原告郭建辉与被告厦门淇顺商贸有限公司（下称淇顺公司）、刘永隆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭建辉的委托代理人林永标、张榕，被告淇顺公司的委托代理人王荣文，被告刘永隆的委托代理人孙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建辉诉称，原告与被告淇顺公司于2014年3月19日签订编号为0002022号《房屋买卖及代办协议》（下称《代办协议》），约定被告淇顺公司将位于厦门市思明区洪莲西里43号301室房产出售给原告，转让价款2810000元，原告于签订协议当日支付定金500000元，协议还就购房款分期支付方式、过户、公证、房产交付及违约责任等事项做详细约定。被告刘永隆为被告淇顺公司履行义务承担保证责任。协议签订当日，原告向被告支付定金500000元，被告淇顺公司于2014年3月20日以公证委托方式授权原告全权处置该房产。原告随后分三次向被告支付购房款810000元。此后，原告经查询得知该房产已于2014年5月27日被法院查封冻结。原告曾与两被告多次协商，但均无法解决，原告订立合同目的已无法实现。故请求判令：1、解除原告与被告淇顺公司关于厦门市思明区洪莲西里43号301室房产的买卖合同关系；2、被告淇顺公司向原告双倍返还定金即1000000元；3、被告淇顺公司向原告返还购房款810000元，赔偿原告居间服务费45000元、装修损失40000元及律师费70250元；4、被告刘永隆为被告淇顺公司上述二、三项债务承担连带清偿责任；5、两被告承担本案的全部诉讼费用（包括财产保全费3270元）。被告淇顺公司辩称，一、其不同意解除合同，理由：合同签订后已经产生效力，被告签订合同后已经依约履行合同义务，被告已将房屋交付给原告使用，且已经授权原告自行办理过户等事宜的公证委托，上述程序在被告房产被案外人查封前两个月就已完成。故讼争房屋没有过户被告不承担责任。二、被告不存在任何违约行为，被告在2014年3月19日房屋买卖后将房产交付给原告，且第一时间办理公证委托手续，原告就可自行过户，被告完全履行了合同义务；被告也是在之后很久才知道房产被法院查封，但办理委托公证手续时不存在债务纠纷，原告也是清楚的；被告在履约过程中不存在过失。故被告无需支付双倍定金及违约金。被告刘永隆辩称，一、本案无法体现原告向被告淇顺公司交付500000元定金。二、被告不存在违约情况，讼争房产在签订合同时不存在债务纠纷；根据原告诉求，案外人于2014年5月查封讼争房产，原告应当通过执行异议程序向法院提起诉求，而不是向被告提起诉讼。故原告的诉求无事实依据。三、即便被告淇顺公司存在违约，但被告刘永隆当时仅为该公司的法定代表人，而非担保人，被告刘永隆履行职务行为，不存在担保责任。经审理查明，2014年3月19日，原告郭建辉（买方）与被告淇顺公司（卖方）及案外人厦门市浦厦房地产代理有限公司（代办方，下称浦厦房产）签订一份编号为0002022号《代办协议》，约定卖方同意将位于厦门市思明区洪莲西里43号301室房产（土地房屋产权证号为00××58、建筑面积128.93平方米，用途为住宅）出售给买方；房产的产权现状为处于抵押状态，买卖双方均清楚该房产的产权状况，不得以此为由拒绝履行协议；房产买卖总价款共计2810000元；买方于本协议签订当日向卖方支付购房定金500000元，合同履行后，定金抵作购房款（首付款）；购房款付款日期及金额如下：买方于2014年5月1日前支付400000元，于2014年7月10日前支付410000元，于2014年10月30日前支付50000元；房产存在的贷款本息余额约为1450000元（具体金额应以银行打印单等材料确认为准），买方负责提供解除抵押所需款项，贷款还清之前，卖方必须每月按时足额支付贷款本息；买卖双方约定经全权委托公证后由买方自行处理过户事宜；双方约定于2014年5月1日前至相关公证机构办理全权委托公证给买方指定的人，公证费用由买方承担；卖方应于收到定金当日将房产交付给买方；卖方保证房产权属清晰、无债权债务纠纷、不存在任何形式被查封、冻结情形，能顺利正常上市交易；自本协议生效之日起，若发生权属纠纷、债权债务纠纷、出售资格问题或归属卖方提供的资料欠缺、不真实合法有效而影响交易完成的，属卖方违约，卖方应根据本协议第十一条第1款承担违约责任；买方或卖方任何一方在签订本协议后不履行或因其原因导致协议不能履行、解除或者无效，视其违约，应承担违约责任，违约金适用定金罚则，还应赔偿守约方包括但不限于代办费、居间服务费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等；双方并在补充事项中约定：甲乙双方协商约定签约当日将房产交于乙方装修；本人担保上述房产在过户完成之前无任何债权债务及其他纠纷，如有本人愿意承担一切法律责任；上述房款指定转入黄祖华建设银行账户。在上述《代办协议》中，卖方栏上加盖被告淇顺公司公章及被告刘永隆的签字确认。同日，原、被告就双方买卖讼争房产的居间报酬支付事宜签订一份《居间服务确认协议（普通买卖）》，约定由买方支付居间报酬45000元。2014年3月19日上述合同签订当日，被告淇顺公司及被告刘永隆作为收款单位（人）出具一份购房定金收据，确认收到原告郭建辉购买讼争房产的购房定金500000元，并约定此收据与前述编号为0002022号《代办协议》同时使用。同日被告将讼争房产交付给原告使用。之后，两被告又先后出具两份购房款收据，确认收到原告购买讼争房产购房款合计810000元。2014年3月20日被告淇顺公司及被告刘永隆作为委托人出具一份委托书，以原告郭建辉为受托人，委托原告对讼争房产全权办理房屋交接的全部事宜；办理和领取产权证书、他项权证等；代为还清银行按揭贷款，解除抵押登记等事宜。同日厦门市公证处作出（2014）厦证经字第7997号公证书，就上述委托书内容予以公证。2014年3月30日原告郭建辉与案外人厦门思达瑞装饰设计工程有限公司就讼争房产的装修事宜签订一份《工程承包合同》，并支付装修设计费（40000元）。2014年5月27日本院以（2014）思执初字第2481号执行裁定书查封本案讼争房产；原告因未能办理该房产的过户手续，遂向本院提起诉讼，并委托福建闽鹭律师事务所律师参与本案诉讼活动，支付律师费70250元。审理中，经原告申请，本院于2014年9月15日作出（2014）思民保字第774号民事裁定书，对两被告价值520000元的存款或等值财产进行财产保全，原告为此支付保全费3270元。又查，根据原告提交的银行卡转账明细，原告先后于2014年3月19日、4月30日、7月25日转入讼争《代办协议》约定的黄祖华账户500000元、400000元、410000元，共计1310000元；另讼争房产的权利人为被告淇顺公司，被告刘永隆自2012年12月31日至2014年5月13日期间为被告淇顺公司的法定代表人；2014年11月27日浦厦房产开具一份金额为45000元、付款方为郭建辉的居间费发票（在该发票上并注明2014年4月30日现金交乞）。以上事实，有原告郭建辉提交的《代办协议》、《居间服务确认协议》，厦门市土地房屋权证、购房定金收据、购房款收据（两张）、（2014）厦证经字第7997号公证书、《工程承包合同》、装修设计费发票（40000元）、诉讼代理合同及律师费发票、（2014）思民保字第774号民事裁定书及保全费票据、银行卡转账明细，被告刘永隆提交的被告淇顺公司工商登记情况等证据，以及双方当事人的庭审陈述等材料予以佐证，本院予以认定。综上事实，本院认为，原告郭建辉与被告淇顺公司于2014年3月19日签订的《代办协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方应全面履行自己的义务。在上述合同履行过程中，讼争房屋因被告淇顺公司与案外人的纠纷而被法院查封，导致原告至今无法完成过户。本案中，关于原告诉求解除合同的依据，原告认为系被告一方原因导致订立合同的根本目的无法实现，被告与任何第三方的纠纷造成无法过户，都属于被告原因，原告有权解除合同。被告则认为是原告自身原因未及时办理过户手续导致，被告已积极履行合同义务，不同意解除合同，也不应承担违约责任；关于定金和违约金条款的选择适用问题，原告选择适用定金条款。本院认为，被告与任何第三方的纠纷都系属于被告的原因导致原告无法完成过户，被告的行为已构成违约，故原告的上述主张，本院予以采信。本案因被告与案外人的纠纷导致讼争房产被法院查封，致使原告认为不能实现合同目的而要求解除讼争《代办协议》，根据我国《合同法》相关规定，存在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；双方约定定金的，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，原告要求解除与被告签订的《代办协议》，并要求被告支付双倍定金的诉讼主张，依法应予以支持。合同解除之后，被告理应将原告已付的购房款项予以返还。因讼争《代办协议》约定了定金和违约金，根据相关法律规定，债权人只能请求定金或者违约金，本案原告已请求按照定金罚则要求被告承担违约责任，定金具有惩罚性，双倍返还定金足以弥补因被告违约给原告造成的损失，且考虑到被告淇顺公司前期的积极履行行为及原告怠于办理过户手续的行为等实际情况，原告对于协议不能及时履行也存在一定的过错，故原告要求被告赔偿其已支付的居间服务费45000元、装修损失40000元及律师费70250元等损失，证据不足，本院不予支持。此外，关于被告刘永隆是否为讼争协议的保证人，双方在协议中的约定并不明确，且签订协议时被告刘永隆为淇顺公司的法定代表人，在协议上签字应视为代表公司的行为，故原告要求被告刘永隆承担连带清偿责任的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭建辉与被告厦门淇顺商贸有限公司关于厦门市思明区洪莲西里43号301室房产的买卖合同关系；二、被告厦门淇顺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郭建辉定金计1000000元；三、被告厦门淇顺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭建辉购房款810000元；四、被告厦门淇顺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭建辉财产保全费3270元；五、驳回原告郭建辉的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14640元，由原告郭建辉负担1157元，被告厦门淇顺商贸有限公司负担13483元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员林月蓉二〇一五年一月十二日代书记员林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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