（2014）茂中法民三终字第180号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-08-02
案件名称
赖金玉、伍彤与信宜市泰隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖金玉,伍彤,信宜市泰隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）茂中法民三终字第180号上诉人（原审原告）赖金玉，女，汉族。委托代理人伍彤，男，汉族，信宜市人，系赖金玉的丈夫。上诉人（原审原告）伍彤，男，汉族，信宜市人。被上诉人（原审被告）信宜市泰隆房地产开发有限公司。法定代表人王建新，总经理。委托代理人杨文良，广东文业律师事务所律师。委托代理人卢德杰，男，汉族，信宜市人。上诉人赖金玉、伍彤诉被上诉人信宜市泰隆房地产开发有限公司（以下简称泰隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2014）茂高法民二初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人赖金玉的委托代理人伍彤、上诉人伍彤，被上诉人泰隆公司的委托代理人杨文良、卢德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认为，本案争议的焦点：1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效，合同是否应该继续履行；2、泰隆公司迟延交付商品房是否具备免责的条件。对于焦点1，泰隆公司开发建设的位于信宜市xxxxx商品房已取得广东省信宜市商品房预售许可证，其开发的商品房具有合法的来源，可以在市场公开合法销售。赖金玉于2010年11月21日与泰隆公司签订《广东省商品房买卖合同》，赖金玉以办理按揭的方式向泰隆公司购买了位于信宜市xxxxx商品房一套，并相继付清了该房产的所有价款。该合同是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。至于泰隆公司提出赖金玉逾期付款的问题，泰隆公司在2011年3月10日已经实际接受了赖金玉交付的房款，视为泰隆公司同意合同继续履行。所以对于赖金玉、伍彤请求泰隆公司继续履行该合同，由泰隆公司按合同约定的条件经有关部门验收合格的房屋交付赖金玉、伍彤的请求，原审法院予以支持。对于焦点2，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定了泰隆公司交付房屋的时间为2011年5月31日，但泰隆公司至今未按上述时间履行其交付房屋的义务，在泰隆公司逾期未交房的情况下，赖金玉、伍彤可选择继续履行合同或解除合同，现买受人选择了继续履行合同，请求泰隆公司支付逾期履行的违约金。对于赖金玉、伍彤的违约金请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”之规定，造成泰隆公司迟延交房可由如下两方面理由免责：其一，“不可抗力”本身是法定的免责事由，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是发生了当事人无法预见的、无法预防的无法规避和无法控制的事件，以致不能履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。本案中出现的泰隆公司施工工地被当地群众不断阻挠，造成多次停工，是一方合同当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，该客观情况有信宜市人民法院的（2010）信刑初字第120号、茂信法刑初字第145号《刑事判决书》等证据证实，赖金玉与泰隆公司双方虽然签订了商品房买卖合同，并约定了交房时间，但由于出现了施工现场被附近群众不断阻挠，造成泰隆公司施工被迫停止的情形，这是泰隆公司意志之外的发生的事件，明显属于不可抗力，泰隆公司迟延交房可因此而免责；其二，双方签订合同后，发生的群众阻止泰隆公司施工的直接原因是政府在征用泰隆公司施工工地的土地时未能及时妥善处理好村集体留用地，这是政府行为造成的，并非泰隆公司主观能控制的事件，更不是泰隆公司的主观故意，因此，虽然泰隆公司在履行合同中发生了迟延交付房屋的情况，但泰隆公司迟延交房具备合同约定了免责情形。赖金玉、伍彤因泰隆公司的违约延迟交房而请求泰隆公司支付违约金，原审法院应予驳回，泰隆公司的对迟延交付房屋的免责请求，既有事实依据，也又有法律依据，原审法院应予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十条之规定，判决如下：一、赖金玉于2010年11月23日与泰隆公司签订《广东省商品房买卖合同》合法、有效；二、限泰隆公司在本判决生效后三十天内按合同约定的条件将经有关部门验收合格的双方于2010年11月21日签订《广东省商品房买卖合同》所约定的房屋交付给赖金玉、伍彤；三、驳回赖金玉、伍彤的其他诉讼请求。案件受理费9580元，邮寄费60元，合计9640元，由泰隆公司负担6680元，由赖金玉、伍彤负担2960元。判后，上诉人赖金玉、伍彤不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审判决认定事实错误。1.“群众阻挠施工行为”的认定笼统。张武宽、张强阻挠泰隆公司施工的时间是2009年9月3日至2009年12月9日，发生在赖金玉与泰隆公司签订合同之前，与本案无关联性。城东派出所的证明内容为：“群众阻碍施工的时间是2009年11月至2011年6月，共18起”。该证明的内容与信宜市人民法院（2010）信刑初字第120号、（2011）茂信刑初字第145号两份刑事判决书查明“群众阻碍施工开始时间是2009年9月”不相符，应不予采信。2.认定“群众阻挠施工行为”是政府行为错误，客观上推卸了泰隆公司应当承担的违约责任。泰隆公司在信宜市××xxxxx是合法的，张武宽、张强等人阻挠施工的行为构成破坏生产经营罪，在没有证据证明信宜市政府相关行政行为违法的情况下，主观认定发生“群众阻挠施工行为”是信宜市政府未能及时处理好村集体留用地造成，实际上将泰隆公司的违约责任推卸给信宜市政府，客观上造成泰隆公司逃避应当承担合同违约责任的后果。3.对“群众阻挠施工行为”是否造成泰隆公司实质停工的事实未予认定。泰隆公司对于停工的事实、次数及停工的时间没有举证。即没有证据证明“群众阻挠施工行为”对泰隆公司造成实质上的损失，那么泰隆公司在履行合同上就不存在免责的事实。二、一审适用“不可抗力”的法律错误。1.理解《民法通则》第153条“不可抗力”法律概念错误。一审认定“泰隆公司施工工地被群众不断阻挠施工，造成多次停工是泰隆公司‘不可预见、不能避免、不能克服’的客观情况”与事实证据相矛盾。首先，认定合同订立前后反复出现的事实是“不可预见”错误。“群众阻挠泰隆公司施工现象”在赖金玉与泰隆公司签订合同前一年多已经存在，赖金玉与泰隆公司在已知晓这种现象的情况下订立的合同，且所签合同文本是由泰隆公司提供的格式合同，赖金玉有理由相信泰隆公司有能力履行合同。合同履行期间，“群众阻挠泰隆公司施工现象”持续，也是正常现象，此种反复现象不是“不能预见”。第二，认定“可以通过泰隆公司及时合理作为而避免的事实”是“不可避免”错误。群众阻挠施工无非是经济利益驱使，只要泰隆公司及时与村民加强沟通或予以安抚，完全可以避免阻挠施工行为出现。第三，认定“已经完全克服的事实”是“不可克服”错误。群众阻挠泰隆公司工地施工，泰隆公司积极通过法律手段对其进行控制，2011年6月完全解决了此行为。对于泰隆公司因“群众阻挠施工”受到的损失也可在（2010）信刑初字第120号刑事附带民事诉讼予以挽回。2.适用《合同法》第117条“不可抗力”法律错误。首先，构成不可抗力的事实必须是在合同签订之后、终止之前发生。第二，没有证据证明群众阻挠施工行为对泰隆公司造成实质上的损害。第三，原审对群众阻挠施工行为对履行合同的影响，造成拖延多久可交房为合理期限未作论述。第四，法律关系认识错误。群众阻挠施工行为是一种民事侵权行为，泰隆公司因此受到的损失可以提起民事诉讼予以挽回，是另一法律关系，与本案无关。三、一审判决包庇、纵容泰隆公司的违约行为。原审判决第二项已判决生效后三十天内交付房屋，但对逾期交房的法律后果只字未提。四、申请调取新证据，此证据保存在信宜人力资源和社会保障局劳动监察大队。信人社监案卷[2011]18号卷宗可以证明，泰隆公司在合同履行期间，因拖欠6、7、8、9号楼工人工资而导致工地施工推迟一年多。信宜劳动保障局曾于2011年9月2日对泰隆公司下达劳动保障监察期限改正指令书，后由泰隆公司作为开发商方与工人签订信访调解协议书，并由泰隆公司法人代表王建新、施工方代表杨亚中及信宜建筑工程公司、信访局、公安局、人社局的代表在场签名。综上所述，请求：1.撤销（2014）茂高法民二初字第48号民事判决书关于“驳回赖金玉、伍彤要求泰隆公司赔偿违约金的诉讼请求”；2.请求依法改判泰隆公司赔偿赖金玉、伍彤违约金133000元（计算至2014年2月28日止，此后至交房之日止按已交付购房款441584元的日万分之三续计）；3.一、二审诉讼费用由泰隆公司承担。被上诉人泰隆公司答辩称：一、赖金玉未按合同先履行合同义务，泰隆公司作为合同约定后履行一方有权拒绝赖金玉、伍彤相应的请求。赖金玉未按《商品房买卖合同》第六条约定的期限支付房价余款308000元，赖金玉房价余款是在2011年3月10日才支付清，已逾期100天。按合同约定，泰隆公司有权解除合同。根据《合同法》第六十七条，赖金玉违约在先，泰隆公司作为后履行一方有权拒绝赖金玉相应的收房请求。二、因该商品房施工和管道煤气建设用地，都遇到政府行为而造成停止施工，以及政府有关部门的原因延误商品房验收，故泰隆公司有权据实予以延期交付房屋给赖金玉、伍彤。这符合合同第八条第二款第2项、第3项双方免责条款或据实予以延期的约定。涉案商品房在施工期间因政府在当地征地过程中未有按政府及时解决好返还留用地给当地村民而引发当地村民前后数十次到涉案小区建筑工地闹事，致使涉案小区建筑工地一直无法正常施工，另外，该商品房的管道煤气也因政府行为至今仍未解决好煤气公司用地而停止施工，致通煤气的约定至今不能兑现，再就是政府有关部门的原因延误商品房的验收，致使泰隆公司不能按约如期交付商品房给赖金玉、伍彤。三、赖金玉、伍彤未实际接收房屋就请求支付逾期交房违约金，于法无据，依法应予驳回。鉴于赖金玉和泰隆公司签订的合同第六条、第七条约定，赖金玉逾期支付房款已构成违约在先，在此情形下，赖金玉、伍彤直接要求泰隆公司支付逾期交房违约金于法无据。四、即使泰隆公司在后履行合同义务时有权据实予以延期交房假设违约，赖金玉、伍彤请求按每日万分之三计算违约金也是违法的，不受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案的损失应为租金损失。综上，赖金玉、伍彤的上诉没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。案经本院审理查明：泰隆公司是依法登记成立的房地产开发企业，2009年6月起在信宜市xxxxx开发建设xxxxx楼盘。2010年11月15日，泰隆公司取得xxxxx6、7、8、9号楼的《广东省信宜市商品房预售许可证》(编号：信房预售［2010］33号)。2010年11月23日，赖金玉与泰隆公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同的主要内容为：一、赖金玉购买xxxxx商品房。二、该商品房单价为人民币每平方米3337元，总金额人民币441584元。赖金玉在签订合同时付清总房价首期款30%即人民币133584元。房价余款70%即人民币308000元，须在2010年10月30日前办妥银行按揭手续。按揭不足部分在接在出卖人通知之日起10内交足。三、赖金玉如未按合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)：1.逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。四、出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.该商品房在施工期间，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3.国家政策的约束或政府有关部门的原因延误商品房的验收。除上述3种的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日，自本合同规定定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受支付已交房款万分之三的违约金。五、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共建筑按以下日期达到使用条件。交楼时通水，通电，通煤气、通路。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2.属于出卖人以外的政府或其他部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。期间，赖金玉分别于2010年10月2日支付定金30000元、11月8日支付房款3000元、11月21日支付房款20000元、11月23日支付房款80584元，上述首期房款共133584元给泰隆公司。2011年3月10日，赖金玉、伍彤办妥银行按揭贷款308000元，并支付了该款给泰隆公司。2011年5月31日，双方约定的交房时间到达，但泰隆公司未将商品房交付给赖金玉、伍彤。2013年5月22日，赖金玉、伍彤向信宜市人民法院提起诉讼，请求：1.判决泰隆公司赔偿赖金玉、伍彤违约金95378元人民币(计至2013年5月20日止，之后未符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止)；2.判决泰隆公司承担本案诉讼费用。信宜市人民法院以(2013)茂信法民二初字第130号案立案审理。2013年6月24日，泰隆公司认为该案为新型案件，案情复杂，涉及政府行为、刑事案件以及群体集体性纠纷，社会影响巨大，属于茂名地区有重大影响的案件，要求将该案移送茂名市中级人民法院审理。2013年6月26日，信宜市人民法院作出(2013)茂信法民二初字第130号民事裁定书，裁定驳回泰隆公司的管辖权异议。泰隆公司对该裁定不服，向本院提起上诉。本院以(2013)茂中法立民终字第82号案立案审理。2013年9月23日，本院作出(2013)茂中法立民终字第82号民事裁定书，裁定驳回泰隆公司的上诉，维持原裁定。2013年10月14日，泰隆公司以赖金玉、伍彤是xxxxx为由，申请xxxxx回避。2014年1月3日，本院作出(2014)茂中法民辖字第5号民事裁定书，裁定该案由高州市人民法院管辖。2014年2月28日，赖金玉、伍彤向高州市人民法院申请变更诉讼请求为：1.确认赖金玉、伍彤、泰隆公司于2010年11月23日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.继续履行合同，判决泰隆公司按合同约定的条件将经有关部门验收合格的房屋交付给赖金玉、伍彤；3.判决泰隆公司赔偿赖金玉、伍彤违约金133000元(计算至2014年2月28日止，此后至交房之日止按已交付购房款441584元的日万分之三续计)；4.判决泰隆公司承担本案诉讼费用。另查明：原审期间，泰隆公司提供了信宜市公安局城东派出所出具的《关于xxxxx建筑过程中因群众阻碍施工的情况证明》1份，该证明的具体内容为：“从2009年11月开始，xxxxx在建设过程中，经常受到周边群众因土地纠纷阻碍施工。经统计，我所共接到并处理xxxxx因群众阻碍施工警情18起，其中，2009年8起，2011年10起，最后一起发生在2011年6月16日下午16时许，群众阻碍施工车辆运输建筑材料进入工地。”该所的《报警情况记录》亦记载：2009年11月至2011年6月16日，有村民因土地纠纷在xxxxx工地阻碍施工的情况。二审期间，泰隆公司提供了信宜市建设局、信宜市发展和改革局2010年9月13日作出的《关于推进我市城区管道燃气项目的通知》（信建字[2010]20号）和信宜新奥燃气有限公司2014年11月20日出具的《证明》各1份。《关于推进我市城区管道燃气项目的通知》（信建字[2010]20号）第三条规定：“在信宜城市管道燃气特许经营权范围内，除信宜新奥燃气有限公司外，不再受理其他单位对管道燃气工程项目的规划、建设等申请事项。”信宜新奥燃气有限公司《证明》的主要内容为：xxxxx管道燃气配套安装工程原计划于2010年12月前通气，因受2010年“921”事件影响，广东省政府停办信宜土地转让手续，同时政府未能及时解决村民留用地问题，工程建设受村民的阻挠，导致燃气储备站建设滞后，现我司储备站土地手续政府已同意批复，近期办理相关手续，预计2014年12月份开通管道燃气。”本院认为，泰隆公司与赖金玉2010年11月23日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.赖金玉迟延支付购房款，是否是泰隆公司迟延交房的免责事由；2.村民阻挠、破坏工地正常生产秩序，是否是泰隆公司迟延交房的免责事由；3.未通煤气是否是泰隆公司迟延交房的免责事由。关于赖金玉迟延支付购房款，是否是泰隆公司迟延交房的免责事由的问题。泰隆公司认为赖金玉未按合同支付房款，违约在先，泰隆公司有权拒绝交房给赖金玉、伍彤。本院认为，依泰隆公司与赖金玉签订的《商品房买卖合同》第六条约定，赖金玉在签订合同时付清总房价首期款的30%即人民币133584元，房价余款308000元须在2010年11月30日前办妥银行按揭手续，但赖金玉直至2011年3月10日才将该按揭款转入泰隆公司的账户，比合同约定迟延了100天，赖金玉、伍彤的付款时间确实违反了双方合同的约定。但是，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，双方已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即赖金玉迟延支付房款的，泰隆公司可以继续履行合同，并要求赖金玉支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，赖金玉、伍彤迟延支付购房款，不是合同约定泰隆公司迟延交房的免责事由。关于村民阻挠、破坏工地正常生产秩序，是否是泰隆公司迟延交房的免责事由。泰隆公司认为因政府未能妥善解决土地征收问题，xxxxx在建设过程中经常受到周边群众阻碍，泰隆公司无法按合同约定交房给赖金玉。上述情况符合《广东省商品房买卖合同》约定的迟延交房免责事由，泰隆公司无须支付违约金。本院认为，赖金玉、泰隆公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定：“遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.该商品房在施工过程中，遇国家政策调控或政府行为造成施工停工的。3.国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房的验收。”《广东省商品房买卖合同》签订时间是2010年11月23日，合同约定的交房时间是2011年5月31日，即合同的签订时间与交房时间之间相隔6个月8天。换言之，即使泰隆公司遭遇上述的特殊情况，最迟亦应在误工事由消失后的6个月8天内将房屋交付给赖金玉。根据信宜市公安局城东派出所出具的《关于xxxxx建筑过程中因群众阻碍施工的情况证明》记载，xxxxx在建设过程中，确存在因土地纠纷问题受到周边群众阻碍施工的现象，但自2011年6月16日以后，没有再发生因土地纠纷破坏施工的情况。因此，村民阻止施工不是泰隆公司至二审终结时仍不能交楼的根本原因。故泰隆公司关于这一免责事由的主张不能成立。关于未通煤气是否是泰隆公司迟延交房的免责事由的问题。赖金玉、伍彤认为通煤气是泰隆公司的义务，其没有要求交房时通煤气，泰隆公司只要求验收合格的楼房交付给其使用即可，通煤气不是交房的条件。本院认为，首先，判断通煤气是否属交楼条件之一，最直接依据就是按双方签订的《广东省商品房买卖合同》，从当时合同的内容去理解并确定双方原意。《广东省商品房买卖合同》第十四条明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，通煤气是交楼条件之一。其次，未能通煤气是政府行为造成的，符合合同约定的出卖人免责情形。《广东省商品房买卖合同》第十四条第二款约定，如果在规定日期内通水、通电、通煤气、通路未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.属出卖人本身原因的，出卖人提出异议后45天内达到约定使用条件。2.属出卖人以外的政府或其他部门原因的，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成xxxxx楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司燃气储备站的用地问题，致燃气储备站建设滞后，使xxxxx楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致泰隆公司未能按合同约定的期限将商品房交付给赖金玉。这有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》为证。本院认为，因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是泰隆公司无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，泰隆公司对逾期不交楼的违约责任免责。赖金玉、伍彤在本案中请求泰隆公司承担违约责任不符合双方合同的约定，本院不予支持。综上所述，上诉人赖金玉、伍彤的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由上诉人赖金玉、伍彤负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞 健 军审 判 员 黎 湛 红代理审判员 张 茹二〇一五年一月十二日书 记 员 许增海速录员张淑贞 更多数据：