（2014）栖龙民初字第362号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-12-17
案件名称
原告曹永军与被告张文光房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹永军,张文光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖龙民初字第362号原告曹永军，男，汉族，1963年9月19日出生。委托代理人袁善彪，南京市栖霞区龙潭法律服务所法律工作者。被告张文光，男，汉族，1964年9月25日出生。原告曹永军与被告张文光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法由代理审判员陈培适用简易程序进行了审理。本案于2014年9月18日转为普通程序审理，后由审判员陈婷担任审判长，与人民陪审员何淑萍、林宇依法组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭进行了审理。原告曹永军及其委托代理人袁善彪到庭参加诉讼，被告张文光经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹永军诉称，2011年9月1日，原被告签订了房屋租赁合同，原告将栖霞区某街道某村老猪场旁边自建的厂房及场地约2000平方租赁给被告经营服装加工，租赁期限为五年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，租金为4.2万元／年；租金于每年的8月31日前一次性付清。2013年8月31日，被告仅支付2.2万元租金，且未缴纳租赁期间的水电费，后原告向被告多次催要未果。因被告违反了合同的约定，原告诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的租赁协议，被告从租赁的房屋中搬出，返还租赁的房屋，并支付拖欠的租赁费2万元及原告代垫的水电费3370元，本案诉讼费用由被告承担。被告张文光既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明，2002年，原告曹永军与南京市栖霞区某街道某村村民委员会（以下简称某村委会）签订土地租赁合同，某村委会将其位于南京市栖霞区某街道某村村委会旧址旁边的闲置土地约2亩租赁给原告曹永军使用，租赁期限自2002年5月1日起至2032年4月30日止，租金标准为每年一千八百元，租金每五年调整一次。合同签订后，原告曹永军在未办理建房许可的情况下，在该处土地上自建了平房和仓库。2011年9月1日，原告曹永军（甲方）、被告张文光（乙方）签订协议一份，协议约定：“甲方出租房屋及场地给乙方使用，出租面积约2000平方……租赁期限自2011年9月1日至2016年8月31日止；年租金42000元，由乙方先交租金后使用原则，租金按年交纳，租金在协议签订时支付，甲方确认后，提供有效收据，续租款必须在当年的8月31日之前一次性支付……乙方在租赁期内产生的水费、电费、卫生费等一切费用由乙方自理……”。其后，被告张文光租用上述房屋进行服装生产。2013年8月，被告张文光支付租金22000元，此后，被告张文光一直没有按约交纳租金，也未支付相关水电费。为此，原告曹永军诉至法院要求处理。审理中，原告曹永军明确要求被告张文光支付2013年9月1日至2014年8月31日尚未支付的租金20000元，给付其代为被告张文光垫付的水电费3370元，并提供了2013年12月至2014年2月其缴纳的水电费发票予以证实。被告张文光经本院公告送达开庭传票，期满后未到庭参加诉讼，以致本院调解不能。上述事实，有当事人的陈述、土地租赁合同、协议、水电费发票、现场照片等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告曹永军举证的协议，证实了被告张文光向原告租用房屋，并约定租金金额、租赁期限、水电费的承担的事实，但该协议中原告曹永军出租的房屋未取得建房许可，协议无效。原告曹永军要求被告张文光从租赁房屋中搬出、返回租赁房屋、给付由其代为垫付的水电费符合法律规定，本院予以支持；原告曹永军要求被告张文光支付拖欠的租赁费应参照协议约定的租金标准以占有使用费主张。被告张文光应将其占有使用的房屋腾空并返还给原告曹永军，参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，给付原告曹永军代为垫付的水电费用。原告曹永军提供的证据，证实了被告张文光尚应支付原告曹永军房屋占有使用费20000元及使用期间产生的水电费用3370元，共计23370元。被告张文光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，视为放弃自己的诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张文光于本判决生效之日起十日内将其占有使用的位于南京市栖霞区某街道某村村民委员会旧址旁原告曹永军自建的房屋腾空，并返还给原告曹永军。二、被告张文光于本判决生效之日起十日内给付原告曹永军房屋占有使用费及使用期间的水电费共计23370元。三、驳回原告曹永军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行行为给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，由人民法院强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被告承担。案件受理费1594元，公告费560元，合计2154元，由被告张文光负担（此款原告曹永军已预交，本院不予退还，由被告张文光于本判决生效之日起十日内直接给付原告曹永军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 何淑萍人民陪审员 林 宇二〇一五年一月十二日书 记 员 汪玉蓉 微信公众号“”