（2014）门工民初字第00700号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-07
案件名称
季文娟与海门市雅维斯卧室用品厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季文娟,海门市雅维斯卧室用品厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2014）门工民初字第00700号原告（反诉被告）季文娟。委托代理人瞿浒，南通市通州开发区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）海门市雅维斯卧室用品厂。法定代表人胡明亮，董事长。委托代理人王晓燕，江苏洲际英杰律师事务所律师。原告（反诉被告）季文娟与被告（反诉原告）海门市雅维斯卧室用品厂（以下简称雅维斯厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理审判员桑林龙适用简易程序，于2014年12月26日、2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）季文娟的委托代理人瞿浒、被告（反诉原告）雅维斯厂的委托代理人王晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季文娟诉称，自从2013年6月起，被告就“老厂朝西门店原咖啡厅南边2-4间”出租给原告季文娟到现在，最近突然被通知“政府要拆迁、无条件搬出”。当初被告方承诺政府暂时不拆。原告当初投资百万以上产品，装潢了十几万，希望能够承租十年、八年。现被通知要拆迁，原告希望得到安置和赔偿。但在原告发函给被告后，被告不但不给说法，且在2014年9月30日擅自将原告经营的门市断电，导致原告损失很大。2014年10月7日晚，被告方带人强行搬出原告的货品，致使原告的权利受到严重侵害。现诉至法院，要求被告赔偿损失人民币5万元。被告雅维斯厂辩称，原告对租赁房屋属于拆迁区域的事实是清楚的，被告在租赁期满前已通知原告搬离，原被告之间的租赁合同已经到期。被告将租赁房屋出租给原告时，无论是通过口头方式或者书面方式已经告知原告租赁房屋属于拆迁区域，随时面临拆迁，双方租赁合同也多次提及属于拆迁区域，以及拆迁后双方的权利、义务和纠纷的解决。原告对租赁房屋随时拆迁是有心理预期的；租赁到期后，因考虑到暂时未拆，被告临时租赁给原告经营3个月，原告也缴纳了3个月的房租，被告在3个月期满前2、3天通知原告因政府要拆迁，将不继续出租，履行了通知义务。即便原告有任何损失也没有依据要求被告支付；被告方签订的拆迁补偿安置协议是在被告将房屋出租给原告之前签订的，被告所享有的拆迁权益与原告无关。请求法院驳回原告的诉请。反诉原告雅维斯公司诉称，反诉被告季文娟到目前为止尚欠反诉原告房租11666元（2014年9月10日至2014年10月7日期间）、水电费540元，同时反诉原告帮助反诉被告搬离承租店铺产生的搬运费用560元。现要求反诉被告支付反诉原告人民币12766元。反诉被告季文娟辩称，其不欠反诉原告任何费用。第一，反诉原告无权收取租金，2010年8月8日反诉原告已经和海门工业园区管委会达成商业用房拆迁安置补偿协议，该房已经属于海门工业园区管委会，反诉原告无权对外出租和收取租金；第二，以往收取租金，反诉原告都是提前收取，如反诉被告确实拖欠反诉原告费用的话应该早就被收取，而事实上在双方交涉中反诉原告主动提出不要任何费用，反诉原告的代表贾连森也说明这一点。要求驳回反诉原告对其的诉讼请求。经审理查明，2010年8月8日，江苏明超国际贸易有限公司与江苏海门工业园区管理委员会签订《海门市商业用房拆迁补偿安置协议》。江苏明超国际贸易有限公司签字的代表为胡明亮。该协议中抬头的乙方为“江苏明超国际贸易有限公司（梦天姿公司、雅维斯公司）”。该协议约定了被拆迁房屋坐落在海门市工业园区三期工程南侧，拆迁总合法建筑面积17311平方米等内容。被告雅维斯厂的法定代表人也系胡明亮。2013年5月29日，原告季文娟（乙方）与被告雅维斯厂（甲方）签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：乙方承租甲方位于明超老厂朝西门店原咖啡厅南边2-4间房屋（以下简称案涉房屋）进行生产经营活动；房屋租赁时间从2013年6月10日到2014年6月9日止；该房屋合计人民币壹拾肆万元整；如在租赁期内房屋拆迁的情况下，根据实际租用面积另安排经营场所；甲方清晰告知乙方本区属拆迁区；租赁期满，甲方收回房屋或者因本合同约定的事由或者法定事由发生甲方提前收回房屋时，除乙方可搬动的物品或者专用设备，依附于房屋的装修属甲方所有；如遇政府房屋拆迁，乙方无条件迁让涉及拆迁搬迁所有补偿均由甲方所有等内容。其后，经被告方同意，原告方就案涉房屋出资进行装饰装修，并从事电脑、手机等方面的经营活动。该租赁合同约定的租赁期限内的房租，原告已向被告付清。2014年6月13日，被告雅维斯厂又收取原告季文娟自2014年6月9日至同年9月9日的三个月房租35000元。2014年8月28日，被告雅维斯厂向包括原告季文娟在内的经营户发出“拆房通知”。该“拆房通知”有：“各门店经营户现接政府拆迁通知！！！！本商铺将于2014年九月底拆迁！请各经营户做好拆迁准备，将于九月底无条件搬出商铺！特此通知”等内容。2014年9月底，原告委托南通市通州开发区法律服务所向被告雅维斯厂发出《法律函》，要求季文娟得到她应该得到的安置和赔偿。其后，双方发生矛盾。原告诉至本院，提出如上诉请。庭审中，原、被告认可被告搬离案涉房屋的时间为2014年10月7日晚。被告方也参与了搬运过程。上述事实，由原告提交的2013年5月29日房屋租赁合同、收款收据、法律函、拆房通知，被告提交的拆迁补偿安置协议、本院调取的拆迁补偿安置协议及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，合法有效。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未禁止拆迁区域的待拆迁房屋的出租行为。原告方也未提供证据证实该租赁合同存在合同无效的法定情形。原、被告应当按照租赁合同的约定全面履行权利、义务。案涉租赁合同约定的租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，被告方在一段时间内并没有提出异议。原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。直至被告方发出通知要求原告于2014年9月底搬出案涉房屋且2014年10月7日原告搬出案涉房屋后，双方租赁关系终止。就原告的本诉请求，本院认为，被告在出租案涉房屋时已明确告知案涉房屋属于拆迁区域，原告对此应有了解。原告要求被告赔偿其装潢损失，未能提供证据证实现存的装饰装修价值，且原租赁合同已约定除原告方可搬动的物品或者专用设备，依附于房屋的装修属甲方所有。故原告要求被告赔偿其装修损失，无事实和合同依据，不予支持。原告要求被告赔偿搬运电器的损耗，也未能提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。至于原告方提及的拆迁补偿，原告未能提供证据证实被告侵吞了“原告方应得的拆迁补偿”，故本院不予理涉。综上，原告的诉请无事实和法律依据，不予支持。关于反诉原告主张的反诉请求，本院认为，即便存在被告方职工贾连森关于免除租金的承诺，但其并非被告的法定代表人或负责人，也没有证据证实其具有代表公司进行承诺的职权，故贾连森的个人承诺对被告方不发生法律效力。原告仍应当按照原租赁合同约定的房租标准及其后三个月的房租标准，即月租金11666元的标准支付2014年9月10日至2014年10月7日之间的房租。经计算，共27天，该笔租金为10499元。反诉原告主张的水电费和搬运费，均未能提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、反诉被告季文娟支付反诉原告海门市雅维斯卧室用品厂房屋租金人民币10499元（自2014年9月10日起计算至2014年10月7日）。二、驳回原告季文娟的诉讼请求。三、驳回反诉原告海门市雅维斯卧室用品厂的其他诉讼请求。如反诉被告季文娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币525元（已减半收取），由原告季文娟负担；反诉案件受理费人民币59.5元（已减半收取），由反诉原告海门市雅维斯卧室用品厂负担人民币10.5元，反诉被告季文娟负担人民币49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。不服本诉的，向该院预交本诉上诉案件受理费1050元；不服反诉的，向该院预交反诉上诉案件受理费119元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。代理审判员 桑林龙二〇一五年一月十二日书 记 员 唐子然 更多数据：