（2015）亭民初字第114号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-16
案件名称
盐城市仁恒物业管理有限公司与蔡兴、蔡金标物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市仁恒物业管理有限公司,蔡兴,蔡金标
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）亭民初字第114号原告盐城市仁恒物业管理有限公司，住所地盐城市大庆中路156号鼎盛时代小区3号楼102室。法定代表人王国萍，该公司董事长。委托代理人王新祥，该公司职工。委托代理人窦守和，该公司职工。被告蔡兴，个体从业者。被告蔡金标（系蔡兴之父），无业。原告盐城市仁恒物业管理有限公司（下称仁恒物业公司）与被告蔡兴、蔡金标物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法适用简易程序由审判员顾祥独任审判，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托代理人王新祥，被告蔡金标到庭参加诉讼。被告蔡兴经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司诉称，原告受盐城市中诚信房地产开发有限公司的委托签订了河畔之星小区《物业管理委托合同》，2009年8月4日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，合同签订后，原告按约定向各业主提供了各项服务。按协议约定，被告应从2011年8月起向原告交纳物业服务费等费用1720元、2012年8月起交纳物业服务费等费用1720元、2013年8月起交纳物业服务费等费用1720元，后两被告未能按约定交纳物业服务费，原告多次催交未果，现诉请法院判令被告立即向原告交纳物业服务费等费用5160元，并承担滞纳金1548元，合计6708元。被告蔡兴未答辩。被告蔡金标辩称，1、原告的诉请不符合真实情况，双方签订的协议是格式合同，没有和全体业主进行协商，关于物业费政府公布的文件是0.4元／月／平方米，而原告按1.1元／平方米／月收取，没有依据；2、原告收款出具收据，但没有出具税务发票；3、原告没有向我们履行服务职责，多次损害我的合法权益。去年寒冬物管将我的自来水停了，致无法生活；原告为向我催缴物业费，将我的电动车进行损坏，坐垫上有13处刀刮的痕迹，后我换了第二辆电动车，问题一样；前面一栋楼上加了违章建筑影响我采光，我要求按每天5元钱赔偿；关于电梯费用应当单独立账公布。综上，我认为1、物业协议无效。2、物业公司应赔偿我停水的损失，按每天300元计算；赔偿被损坏的第一辆电动车2800元；第二辆电动车1000元，其中两次戳坏，应赔偿200元。经审理查明，盐城市中诚信房地产开发有限公司（甲方）与盐城市仁恒物业管理有限公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：1、甲方选聘乙方对河畔之星城提供前期物业管理服务事宜。2、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.27元／月／平方米，物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意向盐城市仲裁委员会申请仲裁。3、本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限大成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。2009年8月4日，盐城市仁恒物业管理有限公司（甲方）与蔡兴（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：（一）甲方的权利与义务。1、对本物业区域房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通、住宅装饰装修等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据法律、法规、政策、结合本物业实际制定物业管理制度和物业使用守则；3、制止违反本物业的物业管理制度和物业守则的行为；4、建立、健全本物业的物业管理档案资料；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业整体管理转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制本物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理费用收支账目；9、提前将房屋装修的注意事项和限制条件书面告知乙方，与乙方订立《房屋装饰管理协议》，并做好跟踪监督工作；10、向乙方提供房屋自用部位设备设施维修、养护等有偿服务。（二）物业管理服务费用。1、物业管理公共服务费，收费标准：小高层每月每平方米0.8元，电梯设备运行费每月每平方米0.7元，车位管理费60元；2、新风系统运行费150元／年；3、楼道照明费15元／年；4、装修期间电梯运行费200元；5、住宅垃圾清运费每月每平方米0.04元；6、空置和未售房屋，甲方按同档收费标准的70%向业主和开发建设单位收取物业管理公共服务费。（三）违约责任。1、甲方违反本协议，未达到管理服务标准约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改并给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用并支付利息。4、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准，交费时间和交费方式交付有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天承担3‰滞纳金。被告蔡兴、蔡金标系该小区业主，居住的房屋为小高层，其住宅建筑面积为129.13平方米。合同签订后，被告欠2011年8月4日起至2012年8月4日止物业服务费1720元、从2012年8月4日起至2013年8月4日止物业服务费1720元、从2013年8月4日起至2014年8月4日止物业服务费1720元，合计5160元。2014年12月15日，原告向被告发出书面催要通知后，被告仍未能交纳，原告遂诉至本院。另查明，2010年5月26日，盐城市亭湖区物价局针对“河畔之星城”小区普通住宅前期物业服务收费标准作出亭价服（2010）1号复函，明确“河畔之星城”小区普通住宅前期物业服务收费标准按四档标准执行，即0.4元／平方米／月的标准收取，浮动幅度＋20%。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方各执己见致调解未果。本院认为，原告仁恒物业公司与盐城中诚信房地产开发有限公司签订物业管理委托合同、原告仁恒物业公司和被告蔡金标签订的《前期物业管理服务协议》均是各方当事人真实意思的表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人均应按合同的约定履行各自的义务。本案原告接受盐城中诚信房地产开发有限公司委托对其开发的河畔之星小区全部物业提供了共用设施、设备的维护和养护，公共环境卫生、安全防范等物业服务。被告蔡兴系该房产权所有人，两被告作为业主均已接受了物业服务，并按约定实际交纳了部分物业服务费用，现被告未能按约定交纳全部费用致纠纷发生，故被告应承担相应的民事责任。因此，原告按照盐城市亭湖区物价局规定的收费标准要求被告支付物业服务费的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称1、物业收费过高问题，虽原、被告签订的协议约定0.8元／月／平方米，现原告要求按亭价服（2010）1号复函收取物业费用符合该规定，故该辩称理由，本院不予采信；2、停水，电瓶车损坏要求赔偿问题，因未能提供证据证明，本院不予采信。今后物业公司也应根据业主的要求加强管理，提供服务质量。关于双方在合同中约定了滞纳金条款，该约定不符合法律规定，被告应按银行同期同类贷款利率标准向原告支付滞纳金。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告蔡兴、蔡金标应于本判决生效后十日内支付原告盐城市仁恒物业管理有限公司物业服务费5160元，并承担逾期付款的滞纳金（滞纳金计算方式及标准：其中2011年物业服务费1720元从2011年9月4日起至判决确定履行义务之日止，2012年物业服务费1720元从2012年9月4日起至判决确定履行义务之日止，2013年物业服务费1720元从2013年9月4日起至判决确定履行义务之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算。）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡兴、蔡金标负担（原告已预交，被告应于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入财政汇缴专户，开户银行：中国农业银行盐城中汇支行营业部）。审判员 顾 祥二〇一五年一月十二日书记员 张伟璐附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：