（2014）甬慈民初字第1287号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-02
案件名称
朱央丹与慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱央丹,慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬慈民初字第1287号原告（反诉被告，以下简称原告）：朱央丹，农民。委托代理人：杨晓东。委托代理人：杨建荣。被告（反诉原告，以下简称被告）：慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司。法定代表人：翁晚芝。委托代理人：郎慈甬。原告朱央丹诉被告慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司（以下简称购物广场公司）租赁合同纠纷一案，于2014年9月25日向本院起诉，被告购物广场公司于2014年10月15日向本院提起反诉，本院于同日立案受理。后本院于2014年10月17日将本案转为普通程序并组成合议庭于2014年11月4日对本诉及反诉合并进行了审理。原告朱央丹及其委托代理人杨建荣、被告购物广场公司的委托代理人郎慈甬到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告朱央丹起诉称：2013年7月17日，原告秉着诚实经营的原则，根据被告的招商承诺与被告签订了一份商铺租赁合同，该租赁合同系格式合同，约定了租赁物的位置、计租面积、租赁期限、免租期、租金标准、经营保证金、租赁物的装饰装修、能源费用等。当天，原告交纳了第一期租金、能源费用及保证金。后原告发现被告并没有按照招商承诺履行义务，世界500强企业沃尔玛（浙江）百货有限公司（以下简称沃尔玛公司）、保利影业投资有限公司（以下简称保利公司）等并没有入驻，每日的客流量寥寥无几，严重违背了原告当初入驻被告经营的初衷。原告及其他商户多次与被告协商解决未果。被告的免租期从原来的2014年6月30日延长至2014年10月30日。被告至今仍未履行招商承诺，严重欺骗了原告，原告至今亦未入驻被告商场。原告诉至法院，诉请判令：1.解除原、被告于2013年7月17日签订的合同编号为130062号的租赁合同；2.被告返还原告租金100800元、经营保证金5000元、能源费用5040元，合计110840元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告购物广场公司答辩称：一、被告对双方签订租赁合同的事实无异议，但对原告主张的合同系格式合同有异议。租赁合同系双方反复协商一致的结果，并不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形；二、被告在商业广告中确实曾经宣传过沃尔玛公司、保利公司等即将入驻慈溪市慈商财富中心国际购物广场（以下简称购物广场），但该宣传符合事实。购物广场的开发商慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司（以下简称工批公司）确实与沃尔玛公司、保利公司签订了租赁合同，但被告关于沃尔玛公司、保利公司的广告宣传内容并未载入租赁合同内，该广告宣传不构成要约，原告以沃尔玛公司、保利公司未入驻而主张合同目的落空、要求解除合同的理由不能成立；三、根据租赁合同约定，涉案房屋的免租期到2013年9月30日届满，并未如原告诉状所述已延长至2014年10月31日。被告购物广场公司反诉称：购物广场由工批公司开发建设。2013年4月，被告分别与购物广场三层3-17、3-23、3-24号的购买方签订商铺租赁协议，由被告承租上述商铺，租期为六年，协议并约定被告有权对租入的商铺进行转租。2013年1月12日，原、被告签订《“财富中心·国际购物广场”商铺租赁意向书》，就原告向被告租赁购物广场第三层3-17、3-23、3-24号商铺达成意向，原告同日向被告支付意向金10000元。2013年7月17日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告向被告租赁购物广场第三层3-17、3-23、3-24号商铺；租赁物暂定面积为42平方米；租赁期限从2013年8月10日起至2016年12月31日止，其中从2013年8月10日起至2013年9月10日为装修免租期，计租日为装修免租期届满后次日或购物广场统一开业日等，合同另对其他事项进行了约定。签订合同当日，原告支付被告第一期租金100800元、能源费用5040元、经营保证金5000元，合计110840元，折抵意向金10000元，原告实际支付被告100840元。根据购物广场建设进度，被告于2013年8月底通知原告进场装修，被告未进场装修。同年9月22日，被告向原告发送通知一份，告知原告购物广场将于2013年10月1日开业，再次通知原告进场装修。同年9月30日，原告向被告复函，认为被告存在违约情形。同日，被告复函原告，认为被告不存在违约行为，要求原告进场营业。同年12月9日，被告向原告发送通知，要求原告于2013年12月23日前完成装修并营业。但原告至今未进场装修并营业。根据合同约定，购物广场于2013年10月1日正式开业，该日为计租的起算日，第一个租赁年度至2014年9月30日届满，第二个租赁年度（2014年10月1日至2015年9月30日）的租金比第一个租赁年度的租金100800元增加5%计105840元，原告应于2014年9月1日支付。原告至今未支付该期租金。被告认为，原告逾期交纳租金，被告可依据合同约定解除合同，要求原告承担违约金并赔偿损失，现诉请判令：1.解除原、被告于2013年7月17日签订的编号为130062号的租赁合同；2.原告支付被告自2014年9月2日起至判决解除合同日止、以105840元为基数、按日1%计算的迟延履行违约金，并赔偿被告因合同终止的经济损失50400元；3.本案本诉、反诉诉讼费用由原告承担。案件审理过程中，被告放弃要求原告支付被告自2014年9月2日起至判决解除合同日止、以105840元为基数、按日1%计算的迟延履行违约金的诉请。原告朱央丹对被告购物广场公司的反诉答辩称：一、原告已经在本诉中诉请解除合同，因此没有必要再第二次解除合同；二、被告存在先履行义务，因被告承诺的沃尔玛公司及保利公司没有入驻购物广场，导致原告的合同目的落空，原告已经解除合同，不需要再提前支付第二期租金，被告违约在先，原告无违约行为。为证明自己的本诉诉称及反诉辩称成立，原告朱央丹举证如下：a1.租赁合同一份，证明原、被告双方签订租赁合同的事实；a2.收款收据二份，证明原告交纳了租金及经营保证金等费用；a3.通知一份，证明原告享有的装修免租期应至2014年10月31日；a4.招商手册一份及宣传资料若干，证明被告承诺的沃尔玛公司、保利公司等企业没有入驻购物广场，导致购物广场客流量减少；a5.现场宣传图片二张，证明被告以户外广告的形式作出沃尔玛公司、保利公司等企业入驻的承诺。为证明自己的本诉辩称及反诉诉称成立，被告购物广场公司举证如下：b1.被告与商铺购买者的租赁协议及出租人身份证复印件各三份，证明被告自商铺购买者处租得本案所涉租赁房屋，并且商铺购买者同意被告转租；b2.购物广场商铺租赁意向书一份、认租意向收据一份，证明原、被告于2013年1月12日签订商铺租赁意向书，就原告向被告租赁购物广场第三层3-17、3-23、3-24号商铺达成意向，原告于同日向被告支付意向金10000元；b3.租赁合同、租金和能源费收据、经营保证金收据各一份，证明原、被告于2013年7月17日签订租赁合同，双方就租赁期限、租金、经营保证金、合同解除、违约责任等进行了约定，原告于同日向被告交纳第一期租金、能源费、经营保证金；b4.关于购物广场开业相关事宜的协调会议纪要网页打印件、慈溪市建筑安装工程质量监督站证明、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、宁波市特种设备检验研究院证明、关于国际购物广场交通组织、停车泊位设置的说明各一份，证明购物广场于2013年9月30日具备开业条件；b5.2013年9月22日通知、2013年9月30日回复函、2013年9月30日函、2013年12月9日通知各一份、快递面单两份、宁波顺丰速运有限公司出具的派件证明一份，证明被告于2013年9月22日通知原告购物广场将于2013年10月1日开业并要求原告进场装修，原告于2013年9月30日回复被告认为被告存在违约情形，拒绝进场，被告于2013年9月30日通过顺丰公司向原告发送函件一份，回复原告购物广场已具备开业条件，原告所称的经营障碍及违规开业的情形不存在。因邮件被退回，被告于2013年12月9日再次通过顺丰公司向原告发送通知一份，再次催促原告进场装修营业，邮件由他人代为签收；b6.个体工商户营业执照、个体工商户登记情况各三份，证明购物广场的部分商户已于2013年9月30日领取营业执照，原告主张的经营障碍并不存在；b7.照片二份，证明原告至今未进场装修营业；b8.商品房买卖合同三份，证明商铺购买者已向工批公司购得购物广场第三层3-17、3-23、3-24号商铺；b9.2013年9月30日《慈溪日报》网页打印件、2013年10月1日《慈溪日报》网页打印件各一份，证明被告在《慈溪日报》上刊登了购物广场的开业通告；b10.建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书各一份，证明涉案租赁房屋经规划许可建设，并已通过规划核实确认；b11.房屋租赁协议、慈溪财富中心保利国际影城租赁合同书各一份，证明工批公司已分别与沃尔玛公司、保利公司签订租赁协议，被告商业宣传广告中关于沃尔玛公司、保利公司的内容系客观真实；b12.结构工程中间验收记录、租赁合同、装修资料各一份，证明购物广场项目于2012年5月25日通过中间验收，在本案所涉租赁合同约定的进场日已具备装修条件；b13.沃尔玛公司发送的《解除房屋租赁协议的通知》及房屋租赁协议争议案仲裁通知各一份，证明沃尔玛公司于2013年9月17日向工批公司发出解除合同通知，工批公司就其与沃尔玛公司之间的纠纷申请仲裁。原、被告对各自提供证据质证及本院认证如下：被告对证据a1、a2无异议，本院对证据a1、a2予以认定；被告对证据a3真实性无异议，但对证明对象有异议，认为因原告并未与被告签订补充协议，故针对原告的免租期并未延长，本院认为，原、被告庭审中均认可双方就免租期的延长并未签订补充协议，故本院对证据a3不予认定；被告对证据a4、a5真实性无异议，但除了一页记载为“盛大招商”的宣传页和证据a5的户外广告是被告所作的商业宣传，其他均为工批公司针对销售商铺所作的商业宣传，且所有商业宣传中关于沃尔玛公司、保利公司已经与工批公司签订租赁协议并准备入驻的内容系客观真实，本院认为证据a4、a5具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。原告对证据b1、b2、b3、b4、b7无异议，本院予以认定；原告对证据b5中“2013年9月22日”和“2013年9月30日”的回复函无异议，本院对上述证据予以认定，对“2013年9月30日”的函和“2013年12月9日”的通知的真实性有异议，对快递面单及派件证明的真实性有异议，原告没有收到过上述两份快递，本院认为根据租赁合同约定，被告以邮寄方式发出通知的，以投邮后第7日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证，虽然原告否认收到2013年9月30日”的函和“2013年12月9日”的通知，但被告按照合同中原告预留的地址向原告发送了函和通知，应推定投邮后第7日为邮件收悉日，本院对“2013年9月30日”的函件及“2013年12月9日”的通知亦予以认定；原告认为证据b6与本案无关联性，本院认为该证据与本案缺乏关联性且真实性无法核实，本院不予认定；原告对证据b8真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为证据b8仅能证明合同关系而不能证明产权，本院认为证据b8具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定；原告对证据b9真实性无异议，但对合法性及证明对象有异议，认为被告应当按照租赁合同约定、按照原告指定地址发送书面通知，本院认为该证据反映了被告向公众发布购物广场开业通告的事实，本院对该证据予以认定；原告对证据b10真实性无异议，但对合法性及证明对象有异议，认为该建设工程规划许可证已经超过有效期限，本院认为证据b10具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定；原告对证据b11真实性、合法性有异议，认为该证据无法证明被告履行了招商承诺，本院认为，证据b11具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定，至于被告是否存在违约行为，本院将在结合本案其他证据作综合分析认定；原告对b12真实性无异议，对证明对象有异议，认为结构工程中间部分验收合格并不代表工程整体合格，本院认为原告对结构工程中间验收的理解存在偏差，本院对结构工程中间验收记录予以认定，原告对租赁合同及装修资料的真实性有异议，本院认为，该租赁合同及装修资料真实性无法核实，且与本案缺乏关联性，本院不予认定；原告对证据b13真实性无异议，本院予以认定。根据上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2009年12月、2010年9月，工批公司分别与保利公司、沃尔玛公司签订租赁合同各一份，约定保利公司及沃尔玛公司租赁工批公司开发的购物广场部分房产，用于经营影院和超市。2010年9月27日、11月8日，工批公司取得购物广场项目的建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书。2012年5月25日，购物广场项目通过结构工程中间验收，验收结论为合格。2013年1月12日，原、被告签订商铺租赁意向书一份，约定原告承租购物广场第三层3-17、3-23、3-24号商铺，原告应向被告支付意向金10000元并于2013年6月1日前与被告签订租赁合同。同日，原告向被告支付了意向金10000元。2013年4月19日，被告与案外人熊华及工批公司签订商铺租赁协议一份，约定熊华将其购买的购物广场第三层3-23、3-24号商铺出租给被告，同时约定被告有权转租。2013年4月20日，被告与案外人史艾艾及工批公司签订商铺租赁协议一份，约定史艾艾将其购买的购物广场第三层3-17号商铺出租给被告，同时约定被告有权转租。2013年7月17日，原、被告（原告为乙方，被告为甲方）签订租赁合同一份，合同约定，乙方承租购物广场第三层3-17、3-23、3-24号商铺；租赁期限为2013年8月10日至2016年12月31日；其中2013年8月10日至2013年9月10日为装修免租期，计租日为装修免租期届满后次日或者购物广场统一开业日，以两个日期中迟到者为准；甲方实施统一开业日，甲方根据商场情况确定开业时间，最晚不得晚于2013年12月31日，乙方根据甲方规定的开业时间开业；租金按年支付，第一期租金为100800元，从第二个租赁年度起，当年租赁年度的租金比前个租赁年度的租金递增5%，乙方提前30日向甲方交纳租金；乙方在租赁物内从事童装拉比等品牌经营项目；为保证购物广场整体开业进度，乙方承诺按甲方通知进场时间进入租赁物开始装饰、装修，乙方须在进场日签署进场确认单；甲方保证租赁物在进场日已满足基本的装修、装饰条件，确保乙方可以顺利进场装修；乙方进场日定于2013年8月10日，乙方不得以任何理由拖延进场时间；乙方在签订合同之日应向甲方支付5000元经营保证金，如乙方无违约行为，合同终止满半年后，甲方退还保证金，若乙方在租赁经营期间违约，则甲方可根据本合同及其附件条款从经营保证金中扣款；自进场日起，乙方应当按照甲方的相关收费标准支付租赁物所发生的能源费用，乙方向甲方交纳能源费用，公共部分能源费用按每平方米每月10元计算，第一期能源费用合计5040元，在本合同签订时与租金同步缴纳，其余各期按每平方米每月10元，与租金同步缴纳；如乙方迟延交纳合同项下各项费用的，原告每日应当向被告支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金，延迟超过7日，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；由于乙方违约导致合同终止的，则违约方向守约方支付第一期租金标准6个月的租金作为违约金；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了第一期租金100800元、经营保证金5000元以及第一期能源费用5040元。2013年9月17日，沃尔玛公司向工批公司发送《解除房屋租赁协议的通知》一份，要求解除沃尔玛公司与工批公司签订的租赁合同。2013年9月29日，慈溪市人民政府就购物广场项目开业相关事宜召开协调会议，对相关事项进行了议定。2013年9月27日，购物广场项目通过特种设备检验，同年9月30日，该项目通过消防验收、取得消防安全检查合格证，同日，慈溪市建筑安装工程质量监督站出具了被告地下室及一到五层裙房验收合格的证明。2013年9月22日，被告向原告发送通知一份，通知原告购物广场将于2013年10月1日开始营业，要求原告进场装修并于10月1日开始营业。原告收到通知后向被告发送回复函一份，认为因被告尚未领取营业执照、尚未通过消防验收、沃尔玛公司未入驻购物广场，原告为避免损失，无法开张营业。2013年9月30日，被告以顺丰快件的方式按原告在租赁合同中预留的地址向原告发送函件一份，告知原告购物广场将于2013年10月1日开业，要求原告抓紧进场营业，但函件被退回。2013年12月9日，被告再次以顺丰快件的方式按原告在租赁合同中预留的地址向原告发送通知一份，通知原告购物广场已于2013年10月1日营业，要求原告于2013年12月23日前完成进场装修并营业，快件被签收。2013年9月30日、10月1日，被告均在《慈溪日报》上刊登购物广场将于10月1日营业的通告。截至起诉日，原告仍未进入租赁商铺进行装修、经营。另查明，在招租过程中，工批公司及被告通过招商手册、商业广告、楼层平面图、视频播放、室外广告牌等方式向公众作出关于沃尔玛公司、保利公司等主力店入驻购物广场的广告宣传。本案本诉部分争议焦点为：一、被告所作的有关沃尔玛公司、保利公司入驻购物广场的商业广告宣传是否构成商铺租赁合同的要约。二、因沃尔玛公司、保利公司最终未能入驻购物广场，被告对已签订商铺租赁合同的承租方即原告是否构成违约。本案反诉部分争议焦点为：一、原告租赁商铺的计租日应从何时开始。二、原告不进场装修营业，并拒交第二期租金的行为是否构成违约。就本诉争议焦点而言，本院认为：被告关于沃尔玛公司、保利公司等入驻购物广场的广告宣传不构成签订租赁合同的要约。因沃尔玛公司、保利公司未能入驻购物广场，被告并不因此对承租方即原告构成违约。理由如下：一、原、被告之间签订的系商铺租赁合同。双方在协商签订合同时，沃尔玛公司、保利公司是否入驻的因素会对租赁合同的订立及租金的高低产生一定影响。但这些因素只是原告作为自身商业营利大小的考量方面，而不是作为签订商铺租赁合同的主要条款内容之一。否则，则应当将被告确保沃尔玛公司、保利公司入驻购物广场作为租赁合同的条款之一加以明确。但本案中，原、被告所签合同并未将上述内容明确列入合同条款之中；二、店铺经营受多种因素影响，而存在诸多风险。因所承租的商铺外部的环境变化很可能使经营者获利大增或发生亏损，但这些均不是可以主张出租方违反租赁合同约定的借口。就本案原、被告所涉租赁商铺而言，购物广场本身地处本市329国道与新城大道交叉口，紧邻商业活动繁忙的商都，地段较好、客流量较大，这些均是经营户是否承租被告商铺的诸多因素。而原告在履行商铺租赁合同中将沃尔玛公司、保利公司是否入驻购物广场作为判断被告是否违反租赁合同中的条件，系过分扩张了合同中被告方的义务；三、本案为租赁合同纠纷，在法律适用上，应严格依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规中有关租赁合同的规定精神执行。被告关于沃尔玛公司、保利公司的宣传仅仅是被告针对租赁物外部环境的宣传，是希望有租赁商铺的经营者向其发出承租要约的意思表示。只是要约邀请，而不是要约。因为该内容并未载入租赁合同，作为合同的条款制约双方，该广告宣传的内容并不符合要约，故不能视为要约；四、根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”此系出租人的主要义务，承租人的主要合同目的为租赁物的取得和正常使用，被告已经按约提供租赁物给原告，不存在违约；五、被告基于其与沃尔玛公司、保利公司签订的租赁合同所作的广告宣传系客观真实，并不存在虚假宣传的情形，故该广告宣传实系客观事实的描述，相比租赁合同要约内容的确定性及法律意义上的拘束性而言，应理解为要约邀请。就反诉争议焦点一而言，根据合同约定，“2013年8月10日至2013年9月10日为装修免租期。计租日为装修免租期届满后次日或者购物广场统一开业日，以两个日期中迟到者为准；甲方实施统一开业日”，“乙方承诺按甲方通知进场时间进入租赁物开始装饰、装修，乙方须在进场日签署进场确认单；甲方保证租赁物在进场日已满足基本的装修、装饰条件，确保乙方可以顺利进场装修；乙方进场日定于2013年8月10日”。而原、被告对上述合同条款约定的计租日的确定存在分歧，被告主张本案装修免租期届满时间为2013年9月30日，统一开业日为2013年10月1日，故计租日应为2013年10月1日。原告认为虽然被告曾于2013年9月22日向原告发送要求原告立即进场装修的通知，但因被告取得消防合格证的时间为2013年9月30日，原告不能在消防验收未通过的情形下进场装修。而被告在通过消防验收后也未能按照合同约定再次向原告发送进场装修通知，故本案计租日应以原告实际营业日为准。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定可推知，未经竣工验收、消防验收的房屋不具备交付使用条件，因购物广场于2013年9月30日才竣工验收合格并取得消防合格证，故被告在2013年9月22日向原告发送的通知违反了《消防法》、《建筑法》的强制性规定，为无效通知。被告后于2013年9月30日再次向原告发送要求原告进场装修营业的通知，虽然该日的邮件被退回，但根据租赁合同约定，应以投邮后第七日为原告收悉日，故本院推定2013年10月7日为邮件原告收悉邮件的时间。根据原、被告在租赁合同中约定装修免租期为一个月的事实，本院酌定2013年11月6日为装修免租期届满之日。据此，计租日为2013年11月7日。关于反诉争议焦点二，因本案租赁合同第一个租赁年度的起止时间应为2013年11月7日至2014年11月6日，第二个租赁年度的起止时间应为2014年11月7日至2015年11月6日，第二个租赁年度租金应提前一个月即2014年10月8日支付。原告在被告发出进场装修营业的通知后，并未进场装修，相反于2014年9月25日向本院起诉要求解除合同，原告的行为已经明确表示在履行期限届满之前，其已不再继续履行合同的意思。原告显然已构成违约，故被告有权解除合同。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。因被告关于沃尔玛公司、保利公司入驻购物广场等消息所做的商业广告并不构成原、被告签订商铺租赁合同的要约，故原告以沃尔玛公司、保利公司未入驻购物广场导致其合同目的落空作为解除合同的理由并不能成立。原告在第一个租赁年度内未对租赁商铺进行装修并入驻营业，且于第二个租赁年度开始之时，拒绝支付相关租金，反而向本院起诉要求解除合同，其以行为明确表明不愿意继续履行租赁合同项下的主要义务，已构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担相应违约责任。故本院对被告反诉要求解除合同的诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已经按合同约定通知原告进场装修、营业，但原告却并未实际装修、进场营业，此系原告自身处置租赁商铺的行为，而并不能要求被告返还已付租金。故本院对原告要求被告返还第一期租金100800元的诉请，不予支持。根据合同约定，若乙方在租赁经营期间违约，则甲方可根据本合同及其附件条款从经营保证金中扣款，因原告已构成违约，被告根据合同约定可以从经营保证金中扣款。本院对原告要求被告返还5000元经营保证金的诉请，亦不予支持。对于原告同时要求被告返还能源费用，本院认为，该能源费用系与租赁商铺相关的公共部分产生的能源费用，因购物广场已于2013年10月1日正式开业运营，故该部分能源费用已经实际产生，且根据租赁合同约定应由原告等承租户承担，原告主张被告返还能源费用5040元，于法无据，本院不予支持。根据合同第19.4条约定关于“乙方违约导致合同终止的，则违约方向守约方支付第一期租金标准6个月的租金作为违约金”的约定，因原告违约导致合同解除，故应向被告支付第一期租金标准6个月的租金即50400元，因双方约定因原告违约造成的损失或相应的违约金可以从经营保证金5000元中扣除，故原告还应向被告支付45400元。被告放弃要求原告支付自2014年9月2日起至判决解除合同日止、以105840元为基数、按日1%计算的延迟履行违约金的诉请，系被告对自身权利的处分，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱央丹与被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司于2013年7月17日签订的编号为130062号的租赁合同；二、驳回原告（反诉被告）朱央丹其余本诉诉讼请求；三、原告（反诉被告）朱央丹于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司违约金45400元；四、驳回被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费2420元，由原告（反诉被告）朱央丹负担，反诉案件受理费1060元，由原告（反诉被告）朱央丹负担935元，由被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司负担125元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长 王文艳人民陪审员 卢书连人民陪审员 金冠旦二〇一五年一月十二日代书 记员 张 严附一：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 来源：百度“”