（2014）佛中法民一终字第3028号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-29
案件名称
佛山市弘力房地产开发有限公司与周文亮、何洁莹,吴超,香国伟、谢友花,刘晓玲,梁子媚,曹美金,莫锦彪,吴丽芬、卢焜萍,彭丽,戴玉洁商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市弘力房地产开发有限公司,曹美金,梁子媚,香国伟,谢友花,周文亮,何洁莹,吴超,彭丽,吴丽芬,卢焜萍,戴玉洁,莫锦彪,刘晓玲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3028号上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市弘力房地产开发有限公司，住所地。法定代表人黄伦炎。委托代理人程宽。委托代理人陈思梅。被上诉人（原审原告）周文亮，男，1985年7月9日出生，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）何洁莹，女，1986年3月28日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴超，男，1985年7月11日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）彭丽，女，1985年9月4日出生，住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴丽芬，女，1979年9月10日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）卢焜萍，女，1952年9月5日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）戴玉洁，女，1981年11月5日出生，住湖北省应城市。被上诉人（原审原告）莫锦彪，男，1969年9月28日出生，住广东省珠海区。被上诉人（原审原告）刘晓玲，女，1975年11月22日出生，住广东省佛山市高明区。上述被上诉人的共同委托代理人李昕。原审原告曹美金，女，1977年7月7日出生，住湖南省资兴市。原审原告梁子媚，女，1989年3月3日出生，住广东省佛山市禅城区。原审原告香国伟，男，1979年1月22日出生，住广东省佛山市禅城区。原审原告谢友花，女，1982年3月29日出生，住广东省丰顺县。上述原审原告的共同委托代理人李昕。上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司（以下简称弘力公司）因与被上诉人周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲，原审原告曹美金、梁子媚、香国伟、谢友花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向周文亮、何洁莹支付佛山市禅城区＊903房总建筑面积减少部分的价款39159元；二、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向吴超、彭丽支付佛山市禅城区＊906房总建筑面积减少部分的价款82406.79元；三、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向吴丽芬、卢焜萍支付佛山市禅城区＊1102房总建筑面积减少部分的价款74564.92元；四、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向戴玉洁支付佛山市禅城区＊1004房总建筑面积减少部分的价款74959.49元；五、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向莫锦彪支付佛山市禅城区＊1203房总建筑面积减少部分的价款80943.21元；六、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向曹美金支付佛山市禅城区＊803房总建筑面积减少部分的价款16682.50元；七、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向梁子媚支付佛山市禅城区＊705房总建筑面积减少部分的价款19499.16元；八、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向刘晓玲支付佛山市禅城区＊1305房总建筑面积减少部分的价款94029.85元；九、弘力公司于判决发生法律效力之日起十日内，向香国伟、谢友花支付佛山市禅城区＊905房总建筑面积减少部分的价款20014.66元；十、驳回周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、曹美金、梁子媚、刘晓玲、香国伟、谢友花的其他诉讼请求；十一、驳回弘力公司的反诉请求。弘力公司如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3548元（因适用简易程序减半收取），由周文亮、何洁莹负担144元，吴超、彭丽负担110元，吴丽芬、卢焜萍负担150元，戴玉洁负担137元，莫锦彪负担102元，曹美金负担3元，梁子媚负担3元，刘晓玲负担170元，香国伟、谢友花负担3元，弘力公司负担2726元；反诉受理费25元，由弘力公司负担。上诉人弘力公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决采纳《＊路七号测绘报告》（以下简称《测绘报告》）及《关于对（2013）佛城法民一初字第1257号调查函的复函》（以下简称《复函》）关于公摊系数的认定错误。佛山市＊测绘信息有限公司（以下简称＊公司）的报告可以作证。本案应重新测绘。（一）《测绘报告》公摊系数计算方法严重错误。弘力公司开发的佛山市禅城区＊路7号“＊寓”是一幢17层的商住综合楼，其中1-5层为裙楼，5层顶部为天面，在5层天面上建设独立分开的1、2、3座住宅。根据《房产测量规范》第B3．3b）条规定：“商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。”由于l-5层是不能按l、2、3座住宅来分割成包含1-5层的三座各自独立的楼宇。因此，计算“＊寓”住宅的部分的公摊系数，应将1、2、3座住宅与l-5层需分摊的共有面积之和为全幢需分摊的共有面积，然后由1、2、3座住宅和l-5层参加分摊的面积去分摊。而佛山市禅城区房产测绘和交易中心（以下简称交易中心）在计算分摊面积时，将第l座住宅与1-5层按比例分摊一次，第2座住宅与1-5层按比例分摊一次，第3座住宅与1-5层按比例分摊一次。按照此分摊方法，导致1-5层重复分摊了三次公共面积，由此造成3-5层公共分摊面积的增加，6层以上住宅公共分摊面积的减少。可见，交易中心计算共有面积的分摊方法违反《房产测量规范》的规定，明显不合理。对此，弘力公司在一审中已向法院明确说明涉案项目公摊计算的正确方法，且已向一审法院提交＊公司出具的《房产测绘资料簿》，一审法院判决仍采纳《测绘报告》的公摊系数计算方法，明显错误。（二）一审法院对弘力公司提出的鉴定申请不予理会，程序严重错误。2014年4月11日，弘力公司向一审法院提交《鉴定申请书》，请求一审法院依法委托鉴定机构对弘力公司开发的位于佛山市禅城区＊路7号“＊寓”项目3至5层、6层以上房屋的公摊面积及公摊系数进行重新测定。为证明交易中心出具《测绘报告》的错误以及本案重新鉴定的必要性，弘力公司向一审法院提交了＊公司出具的《房产测绘资料簿》，一审法院却对弘力公司提交的证据及提出的鉴定申请不予理会，在判决作出前没有对是否准许鉴定作出决定，更没有将决定书面通知弘力公司，只在一审判决书中简单阐述。且一审法院调取（2013）佛城法民一初字第l257号案中交易中心出具的《复函》，并最终采纳其《复函》的意见，认定交易中心的测绘数据。一审法院的上述做法，程序严重错误，导致判决的不公，严重损害了弘力公司的合法权益。（三）《复函》对本案不适用，一审法院采纳不当。《复函》的内容着重表述了关于涉案项目第五层天面是否计算建筑面积的问题，而该问题仅是弘力公司在（2013）佛城法民一初字第1257号案中旧的答辩观点，在弘力公司弄清涉案项目面积差异的原因并非第五层天面原因而是因l至5层裙楼的面积重复计算导致后，弘力公司也依法变更了答辩观点。在本案中，弘力公司未以第五层天面作为抗辩事由。由此可见，该《复函》对本案并不适用，一审法院援引《复函》认定《测绘报告》正确错误。（四）《复函》是交易中心“自己证明自己”，缺乏公正性。一审法院采纳不当。交易中心作为本案共有建筑面积分摊的测绘机构，方法是否正确直接影响到交易中心自身的名誉及利益，该问题的认定与交易中心有密切的利害关系。交易中心作为测绘机构，依法应遵循回避原则。因此，对《测绘报告》咨询意见，应向除交易中心之外的其他中立第三方提出，重新测绘或者作出说明，一审法院最终采纳《复函》意见的做法错误。二、一审判决弘力公司应支付公摊部分面积差异款错误。（一）涉案房屋计价面积为套内面积，公摊面积的变化不影响涉案房屋的价值及周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲9位业主的实际使用。9位业主与弘力公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋套内面积与《测绘报告》、《房屋产权证》上记载的房屋套内建筑面积无任何差异或者仅有微小的差异。商品房公摊面积的减少不影响其实际使用。同时，《商品房买卖合同》中约定的计价面积为套内面积，9位业主亦是根据套内面积向弘力公司支付的房屋购房款。房屋公摊面积的变化不影响房屋整体的房款及价值。（二）“＊寓”项目总建筑面积并无减少，弘力公司严格依规划进行开发，对此不存在过错。“＊寓”6-15层住宅（包括涉案房屋在内）的公摊面积并非弘力公司“建少了”，而是被错误的“测少了”。涉案房屋公摊面积减少完全是《测绘报告》公摊系数计算错误所致。弘力公司在整个项目开发过程中，并无利用减少公摊面积进行牟利的恶意，没有任何过错，对此不存在任何责任。（三）房屋公摊面积并非计价面积，9位业主无权要求弘力公司退还公摊面积差异款。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“因计价面积误差而导致房价退补的，按如下方式累加计算……”。由此可见，房屋面积差异款的计算是以套内面积为标准的，只有套内面积有误差，9位业主与弘力公司才能就房价进行退补。现6套涉案房屋仅公摊面积发生变化，此并非计价面积，9位业主要求弘力公司退还公摊面积差异款没有事实和法律依据。三、涉案房屋套内面积增加，弘力公司有权要求业主支付套内建筑面积增加部分价款。一审判决驳回弘力公司的反诉请求错误。2012年3月29日，交易中心出具的《测绘报告》，业主领取的房屋产权证等均显示，吴超、彭丽的套内面积增加0.01平方米，吴丽芬、卢焜萍的套内面积增加0.23平方米。因此，弘力公司有权要求吴超、彭丽支付涉案项目三座906房套内面积增加部分价款l09.03元；吴丽芬、卢焜萍支付涉案项目三座1102房套内面积增加部分价款2513.8元。一审判决驳回弘力公司要求吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍支付面积差异补偿款的请求错误。四、退一步讲，即使弘力公司应支付面积差异补偿款，一审判决的计算方法错误。（一）于理，一审判决金额过高，计算方法错误。因涉案项目前身为烂尾楼，相关报建审批手续相较于其他新建项目更为复杂，加上项目土建工期延误及车库规划变更等问题，弘力公司未能于2010年10月31日前交付涉案商品房。为此，弘力公司向各买受人支付逾期交楼违约金高达2000多万元，9位业主在办理收楼手续已收取高额违约金；而且，9位业主购买的房屋套内面积并无差异或仅有微小差异，仅分摊面积的减少导致建筑面积的减少，但分摊面积的减少并不影响9位业主的实际使用。现9位业主以房屋面积差异为由主张面积差异款，更是主张面积差异比超出3％的部分双倍返还购房款，其主张已实际超出了其所受的损失。因此，即使弘力公司应支付面积差异补偿款，也不应按9位业主主张的金额及计算方法支付，一审判决的金额严重过高。（二）于法，一审判决的计算方法错。2012年6月26日，广东省高级人民法院印发的《全省民事审判工作会议纪要》第八条规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。”根据上述规定，即使弘力公司需向涉案l3位业主支付面积差异款，具体的补偿款计算方法应为总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积，并非l3位业主主张的计算方法。五、一审判决没有注意社会影响，忽略社会和谐稳定。由于交易中心公摊系数的计算方法错误，导致弘力公司“＊寓”整个项目公摊面积整体发生变化，即1-2层商场共计490余个铺位公摊面积增加，3-5层住宅共计131户公摊面积增加，而6-15层住宅共计l50户公摊面积整体减少。现6-15层的9户业主已起诉要求退还公摊面积减少部分的购房款，其他存在公摊面积减少情况的l40户业主已在观望。一审判决弘力公司就公摊面积减少而退还购房款，则公摊面积增加部分的业主势必会卷入诉讼。若业主选择退楼的，则整个“＊寓”项目势必会陷入极大的不稳定。此严重危害禅城区房地产市场的稳定及健康发展。而且，本案“＊寓”项目总建筑面积并未减少，公摊面积减少并非一般意义上的实际面积减少，而是因公摊面积计算方法错误导致的差异，此并非弘力公司的责任。综上，弘力公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第八项判决；改判驳回周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲的诉讼请求；2.依法判决吴超、彭丽向弘力公司支付套内面积增加部分价款109.03元；吴丽芬、卢焜萍向弘力公司支付套内面积增加部分价款2513.8元；3.本案一审、二审诉讼费用由周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲共同承担。被上诉人周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回弘力公司的上诉请求。理由：一、双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。涉案房屋经佛山市房管局测绘中心测绘，上述房屋的产权登记的建筑面积少于房屋买卖合同约定的面积，根据合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，误差面积在3%以内的出卖人应当向买受人支付房屋差价款及利息，误差比大于3%的，买受人有权解除合同或者要求出卖人双倍支付面积差异的房价款。涉案房屋的面积误差都超过3%，应当适用双倍支付面积差异的房价款，具体是戴玉洁-7.71%，吴丽芬、卢焜萍-7.34%，刘晓玲-8.17%，吴超、彭丽-7.69%，莫锦彪-9.05%，周文亮、何洁莹-3.93%，弘力公司应当支付面积差额的双倍房价款给各业主。二、交易中心出具的佛禅房测（2012）054号房屋测绘报告真实合法有效，且符合房屋测量的规范要求。三、弘力公司的反诉请求不符合事实及法律规定，吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍的房屋计价面积误差比值少于0.6%，根据买卖合同及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，误差比少于0.6%双方不作任何补偿及返还，请求法院依法驳回弘力公司的全部上诉请求。原审原告曹美金、梁子媚、香国伟、谢友花的答辩意见与被上诉人周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲的答辩意见一致。各方当事人在二审期间均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合各方的上诉和答辩，本院对本案作如下分析：关于交易中心出具的《测绘报告》共有建筑面积及公摊系数计算方法是否正确的问题。涉案的《测绘报告》是交易中心受弘力公司委托而出具，若弘力公司对《测绘报告》的结论有异议，理应在合理期限内向交易中心提出，但现有的证据未能反映出弘力公司向交易中心就《测绘报告》的结论提出异议，显然不符合常理。而且，《复函》虽非原审法院因本案向交易中心调查取得，但交易中心作为专业的测绘机构，在《复函》中已明确，经重新复核，＊路7号＊寓相关住宅共有建筑面积的分摊认定和面积计算符合《房产测量规范》的要求。涉案的房屋与《复函》所指向的房屋均为＊路7号＊寓的住宅，共有建筑面积的分摊认定和面积计算所采用的方式一致，原审法院以《复函》内容作为本案的处理依据合法合理，本院予以维持。弘力公司认为交易中心出具的《测绘报告》关于共有建筑面积及公摊系数的计算方式错误的主张依据不足，本院不予支持。弘力公司未能证实交易中心的测绘结论依据不足，对弘力公司关于委托第三方重新进行测绘的申请，本院不予准许。关于周文亮等9人能否要求弘力公司退还面积差异款的问题。因《商品房买卖合同》仅对套内计价面积产生差异时的处理方式进行约定，未对实际交付的房屋公摊面积与合同约定的公摊面积存在差异如何处理进行约定，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，并结合当事人的诉求，判决弘力公司退还面积差异款并无不当，本院予以维持。关于弘力公司主张实际交付的部分涉案房屋套内建筑面积有所增加，吴超等2户业主应支付增加部分面积价款的问题。经审查，其主张的上述房屋产权登记的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积差异值在±0.6%以内，根据《商品房买卖合同》的约定，买卖双方不作任何补偿，因此弘力公司该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上，弘力公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7991元，由上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 睿审 判 员 张雪洁代理审判员 袁秋华二〇一五年一月十二日书 记 员 杨雅静 来源：百度搜索“”