（2014）苏中民终字第03767号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-23
案件名称
苏州金久盈防火设备有限公司与通源塑料包装（苏州）有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州金久盈防火设备有限公司,通源塑料包装（苏州）有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03767号上诉人（原审原告）苏州金久盈防火设备有限公司。法定代表人张明久。委托代理人周勇。委托代理人郭显祥.被上诉人（原审被告）通源塑料包装（苏州）有限公司。法定代表人洪本铨。委托代理人王爱琴。上诉人苏州金久盈防火设备有限公司（以下简称金久盈公司）因与通源塑料包装（苏州）有限公司（以下简称通源公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2014）吴江开民初字第0302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年6月24日，通源公司（出租方、甲方）与金久盈公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：1、租赁厂房：甲方将位于吴江经济技术开发区庞金路东、叶明路北车间的厂房或仓库（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁建筑面积为2590平方米（60米×42米、12米×6米）。本租赁物的功能为办公室、厂房、仓库，包租给乙方使用。2、租赁期限：租赁期限为叁年，即从2013年9月1日起至2016年8月31日止，2013年6月22日至2013年8月31日为免租期，2013年9月1日为起租日。3、租赁费：⑴租赁保证金：本出租合同的租赁保证金为首月租金的两倍，即人民币67340元（陆万柒仟叁佰肆拾元整）。⑵租金：租金第1年至第3年为每月每平方米人民币13元，即人民币13.0元／平方米（包括物业费），按税务部门开具正规发票。4、其他费用：⑴乙方应按月缴纳物业管理费，物业管理费与租金一并支付。⑵租赁期间，乙方使用厂房所产生的水、电由乙方自行承担。电费价格甲方按照均价1.00元／度与乙方进行结算，不区分波峰波谷。水费按照苏州自来水公司相关价格收取。甲方提供300kv的电容量，若乙方需供电增容，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。甲方于2013年6月30日前，将300kv电缆接通入户，并将甲方相关设施搬离，乙方于2013年6月22日进厂做相关的准备工作。5、租赁费支付：⑴乙方应于项目批准柒日内，向甲方支付部分租赁保证金人民币壹万，租赁保证金的余额将于2013年9月1日前向甲方一次性支付完毕。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任14日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。⑵乙方租金按每月支付一次，先付后租，应于每月10日或该日以前向甲方交付当月租金人民币33670元（叁万叁仟陆佰柒拾元整），并由乙方汇至甲方指定的帐号（甲方开户行：中国银行吴江支行，帐号：48×××51），或按双方书面同意的其他支付方式支付。6、装修条款：装修、改建增加的附属物产权属乙方所有。如乙方需搬离或是拆除，则可拆除物归乙方所有，但不得影响甲方租赁物主结构，若因此造成影响，则产生的费用由乙方全部负责。7、合同解除：甲方因故需要提前解除合同的应提前6个月以书面形式通知乙方，甲方应按照月租金五倍的金额赔偿乙方。8、其他事项：⑴甲方于2013年6月21日将房产证、土地证及相关资料提供给乙方，用于乙方注册等相关工作。⑵若乙方公司的项目未获相关部门审批，本租赁合同自动作废。同时双方对租赁物转让、维修保养、防火安全、保险责任、物业管理、转租等事项也进行约定。通源公司在甲方落款处签字盖章，王晓燕在乙方处签字。王晓燕系金久盈公司的股东。2013年8月20日，金久盈公司向通源公司支付了租赁保证金67340元。2013年10月15日，通源公司电话通知王晓燕解除本案所涉租赁合同。2013年10月16日，苏州市吴江区环境保护局下发《关于责令通源塑胶工业（苏州）有限公司停止新增设备及项目生产的通知》，责令通源塑胶工业（苏州）有限公司立即停止新增设备及项目生产。通源塑胶工业（苏州）有限公司与原审被告通源公司系关联公司。2013年10月23日，通源公司向金久盈公司发出书面的《解除租赁合同确认书》，同日，金久盈公司收到上述确认书。2013年10月30日，金久盈公司向通源公司发出《关于不同意解除﹤厂房租赁合同﹥的回函》，通源公司自认收到上述回函。2013年11月5日，金久盈公司与通源公司在吴江经济技术开发区政府的主持下进行调解，金久盈公司列明了赔偿清单，包括损失3464600元和违约金1001100元，通源公司表示金久盈公司主张过高，双方未达成调解协议。2013年11月18日，通源公司向王建军发出“我公司于2013年10月23日向贵方发出的解除租赁合同通知，因贵方拒绝而失效，希望贵方切实履行《厂房租赁合同》”的《告知书》并张贴在金久盈公司的车间门口、设备上，但金久盈公司否认收到上述《告知书》。同时，通源公司将《告知书》通过邮件的方式发给金久盈公司，但金久盈公司否认收到上述邮件。原审庭审中，双方当事人对本案所涉租赁房屋的钥匙交付时间陈述不一，金久盈公司陈述租赁房屋的西门钥匙一直由通源公司保管，2013年11月26日，西门钥匙坏了，通源公司让金久盈公司自配了南门钥匙。通源公司陈述2013年10月4日，其就将本案所涉房屋钥匙交付金久盈公司。以上事实，有金久盈公司提交的《厂房租赁合同》、特种转账贷方凭证、中国建设银行网上银行电子回单、苏州市吴江区环境保护局文件、《解除租赁合同确认书》、《关于不同意解除﹤厂房租赁合同﹥的回函》及快递凭证、照片，通源公司提交的《厂房租赁合同》、苏州市吴江区环境保护局文件、《解除租赁合同确认书》、《关于不同意解除﹤厂房租赁合同﹥的回函》、《告知书》及快递凭证、照片、电子邮件、《关于通源公司搬迁工作的情况报告》、赔偿清单以及当事人的陈述在卷佐证。原审原告金久盈公司的诉讼请求为：请求判令通源公司返还已支付的租赁保证金67340元及其归还之前的利息（本金67340元，从2013年10月15日起至判决确定给付期限最后一日止，按照中国人民银行规定的银行贷款利率计算）以及电话宽带费600元；本案的诉讼费用由通源公司承担。原审法院认为：王晓燕与通源公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。股东王晓燕为设立金久盈公司以自己名义与通源公司签订的《厂房租赁合同》，金久盈公司成立后实际租赁了案涉房屋并缴纳了租赁保证金，故案涉合同的主体为金久盈公司与通源公司，双方理应按约履行《厂房租赁合同》。对于案涉合同是否解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，一方当事人要依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条即约定解除和法定解除的情形下，才享有解除合同的权利。本案中，2013年10月15日，通源公司电话通知金久盈公司的股东王晓燕解除本案所涉租赁合同，并于2013年10月23日向金久盈公司发出书面的《解除租赁合同确认书》，从通知的内容来看，通源公司不具有约定解除和法定解除的情形，即不享有约定或法定的解除权，分析该通知，应视为通源公司向金久盈公司发出的关于解除双方租赁合同关系的一种要约，但2013年10月30日，金久盈公司向通源公司发出《关于不同意解除﹤厂房租赁合同﹥的回函》，即对此要约金久盈公司并未承诺，因此，双方并未就解除租赁合同关系达成合意，随后，通源公司也明确合同继续履行。之后，金久盈公司未向通源公司主张过解除案涉租赁合同，现通源公司也认为双方的租赁合同未解除，故金久盈公司主张案涉租赁合同已于2013年10月15日解除的意见缺乏依据。由此，金久盈公司基于案涉合同已于2013年10月15日解除的前提下主张返还租赁保证金并赔偿损失的诉请，因缺乏前提条件，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：驳回苏州金久盈防火设备有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1562元，由苏州金久盈防火设备有限公司负担。上诉人苏州金久盈防火设备有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。被上诉人除了违约单方解除租赁合同之外，还存在着租赁房屋“房顶漏水、消防设施缺失不达标、门窗户破损不能使用、电源跳闸、线路灯具故障、彩钢板变形及缺失等”严重瑕疵，不符合合同约定。原审判决忽略上述事实属于重大失误，导致判决结果对上诉人不公正。二、本案的主要争议焦点之一为“涉案合同是否解除”，原审法院认定被上诉人的解除通知应视为关于解除租赁合同关系的一种要约，上诉人对此要约并未承诺，被上诉人不享有约定和法定解除权，因此涉案租赁合同没有解除，上诉人对该认定不能苟同。理由如下：被上诉人的确不具有约定解除和法定解除的情形，但这是指合法单方解除合同而言，被上诉人的解除事由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，恰恰证明了被上诉人的单方解除行为构成违约，上诉人可以选择接受合同被对方单方解除的事实，并主张违约责任，也可以选择要求司法机构确认该解除行为无效，继续履行合同，并主张违约责任，在另一方当事人启动救济程序并经司法机构最终确认解除合同的效力之前，该合同系处于“被解除”的状态；上诉人接到被上诉人的电话告知或书面解除通知，即表明租赁合同已被解除；被上诉人不仅发出了单方解除租赁合同的通知，而且依据该通知，实际单方面强行收回了租赁厂房用作其关联公司“通源塑胶”堆放新增设备等物品之用，同时阻止上诉人进入租赁厂房，上诉人被迫停止生产以致无法按期交货给客户遭受巨大损失。经协调后，被上诉人同意上诉人派驻3个以下员工进入租赁厂房，但上诉人能做的只是维护机器设备，被上诉人的通知解除、单方强行收回租赁厂房等行为明显构成违约，一审法院未予确认，显然偏袒至极。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人诉请。被上诉人通源公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人在上诉状中所称的事实和理由。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，双方当事人对于双方之间存在租赁合同关系均无异议，厂房租赁合同内容亦不违反法律强制性规定，本院对双方之间租赁合同的有效性予以确认。上诉人认为租赁合同已因通源公司电话告知解除合同或书面通知解除合同而被解除，对此本院认为，合同当事人单方解除合同应当享有解除合同的权利，即依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权或第九十四条规定的法定解除权，不具有约定解除权或法定解除权的合同当事人即使按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定发出了单方解除通知，该通知行为并不会产生合同解除的效果。通源公司于2013年10月15日电话通知金久盈公司的股东王晓燕解除本案所涉租赁合同，以及于2013年10月23日向金久盈公司发出书面的《解除租赁合同确认书》，因通源公司电话通知或书面通知解除合同时不享有约定或法定合同解除权，通源公司前述单方解除合同的行为不产生合同解除的法律效果。金久盈公司在接到通源公司书面解除合同通知之后，于2013年10月30日向通源公司发出《关于不同意解除﹤厂房租赁合同﹥的回函》，明确表达了其不同意解除合同的意思表示，据此可以认定双方也不存在合意解除的情形。因此，双方当事人之间的厂房租赁合同并未解除。合同约定的租赁期限为2013年9月1日起至2016年8月31日止，合同尚在履行期限之内，双方均应按约定履行。上诉人要求被上诉人返还保证金应符合合同约定，根据双方厂房租赁合同的约定，保证金的返还条件为：租赁期限届满，在金久盈公司已向通源公司交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向通源公司交还承租的租赁物等合同所约定的责任14日内，通源公司将向金久盈公司无条件退还租赁保证金。由于租赁期限尚未届满，双方之间的厂房租赁合同也没有解除，租赁期限也未届满，上诉人基于合同已解除要求被上诉人返还保证金及赔偿利息损失等缺乏事实合同依据和法律依据，原审法院未予支持并无不当。至于上诉人认为通源公司存在违约行为，上诉人如有相关证据，可另行主张权利。综上所述，上诉人苏州金久盈防火设备有限公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562元，由上诉人苏州金久盈防火设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 周 军代理审判员 王君英二〇一五年一月十二日书 记 员 黄源榕 更多数据：