（2014）黄浦民四（民）初字第2368号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-11-17
案件名称
张静芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第2368号原告张静芳。委托代理人陈宇飞。委托代理人韩凤鸣。被告上海森盛房地产投资管理有限公司。法定代表人董德明。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。原告张静芳诉被告上海森盛房地产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告张静芳、原告委托代理人陈宇飞及韩凤鸣、被告委托代理人金黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静芳诉称：2013年4月16日，原、被告签订租约，原告将位于上海市建国东路XXX号房屋出租予被告使用，租期8年。租赁期间，原告于2014年7月12日收讫被告于2014年7月10日制作之解除合同函件，但被告未与原告办理系争房屋交接手续。2014年8月2日，原告收讫被告快递之房屋钥匙。现原告诉请要求（1）被告就提前退租支付违约金人民币160，000元，并就该违约金支付自2014年7月11日起之银行利息；（2）被告支付2014年5月-7月电费及逾期电费违约金计人民币169.29元。原告提供以下证据：1、2013年4月16日《房屋租赁合同》，以证明签约时间、租期、租金数额及违约金条款内容。2、被告致原告《解除﹤房屋租赁合同﹥函》，以证明原告于2014年7月12日收讫被告发出之解约函件，故解约要求系被告提出。3、2014年7月12日原告致被告回函，以证明原告因当时出差，故要求之后再具体协商房屋交接事宜。4、2014年7月23日原告致被告《告知函》，以证明因被告始终不予配合办理交接手续，原告再次发函要求交接房屋并主张违约金。5、电力公司发票，以证明原告代被告支付之电费及违约金。被告上海森盛房地产投资管理有限公司辩称：原告于2014年7月12日收讫被告发出之解约函件，故双方所签租约于该日予以解除，而被告实际付租至2014年8月9日，原告在解约后于2014年8月20日既已将系争房屋另行出租予他人，故原告就被告提前退租一节几乎并未遭受任何经济损失，加之租约约定之违约金数额明显属于约定过高情形，故对原告违约金诉请不予认可，要求法院依法对违约金数额予以调低。对于原告诉请之电费本金予以认可，对于电费违约金不予认可。被告对原告提供证据形式真实性予以确认；对原告证据1称违约金数额属于约定过高情形，同时称原告对次承租人之约定内容导致被告难以找寻相关客户；对原告证据2称被告在发函之前曾与原告进行口头沟通；对原告证据3原告于2014年7月12日收讫解约函件，且于该日发出回函，故双方租约应于该日予以解除；对原告证据4称未予办理交接手续系因双方交涉押金事宜所致；对原告证据5称同时支付相关电费。被告提供以下证据：1、2014年8月22日照片，以证明原告在该日已将系争房屋另行出租予他人，故原告就被告退租一节并未遭受经济损失。2、付款凭证，以证明被告已实际支付截至2014年8月9日之租金。3、2014年7月28日被告委托律师致原告《律师函》，以证明被告未予及时交接房屋之原因。原告对被告提供证据形式真实性均予确认；对被告证据1称原告系于2014年8月20日将系争房屋另行出租予他人，同时称该证据无法证明原告并未遭受经济损失一节，且该证据与本案无关；对被告证据2证明内容没有异议；对被告证据3称函件内容系原告律师单方面陈述，该陈述内容与事实不符。经审理查明：2013年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定（1）原告将位于上海市建国东路XXX号房屋出租予被告作为商业使用，租期自2013年4月20日起至2021年4月19日止，租金自2013年5月10日起计付；（2）前2年月租金为人民币20，000元，租金按月支付，租赁保证金为人民币40，000元；（3）保证金在租赁期满且清结合同项下所有款项后，在不影响原告权利前提下，扣除被告应予承担费用及应负债务且被告迁空房屋并予通过原告验收后，原告于3个工作日内将保证金余额无息返还被告；（4）原告提供常规用水、用电，租赁期间内系争房屋所发生之水电煤及通讯等费用由被告承担；（5）租赁期间，双方均不得解除合同，如因任何一方原因擅自解除合同，提前收回房屋或违反本合同其他约定的，违约方应向守约方支付相当于本合同未履行部分8个月租金作为违约金，本合同规定之违约金为人民币160，000元。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告亦实际支付保证金人民币40，000元及截至2014年8月9日之租金。2014年7月12日，原告收讫被告发出之《解除﹤房屋租赁合同﹥函》，函件中称因市场低迷，故于即日起解除双方所签租赁合同。同日，原告致被告回函，称于一周后与被告联系处理解约事宜。之后，双方就解约后续事宜未能达成合意。2014年8月2日，原告收讫被告退还之系争房屋钥匙。2014年8月20日，原告将系争房屋另行出租予他人。期间，原告支付系争房屋内2014年5月至7月之电费人民币152.03元及其过期电费违约金人民币17.26元。现原告以被告擅自退租构成违约及被告欠付电费为由起诉来院，要求被告支付违约金人民币160，000元并就违约金支付银行利息，同时要求被告支付电费及其过期电费违约金计人民币169.29元。审理中，原告明确表示保证金不在本案中进行处理。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、往来函件、电力公司发票、被告提供的照片、付款凭证、函件以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《房屋租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。履约过程中，被告提出解约且亦导致租赁合同实际予以提前解除，被告作为违约方应当就该解约行为承担违约责任。对于该项解约违约金，鉴于原告于2014年8月2日实际收回系争房屋，之后原告于2014年8月20日即将系争房屋另行出租予他人，故参照原告就解约所遭受之实际损失，合同约定之违约金数额较之原告实际损失，确属被告辩称之违约金约定过高情形，鉴此，本院对被告应予承担之违约金数额，考虑双方约定内容及原告遭受实际损失等因素，依法予以酌情调低。对于租赁合同解除一节，原告虽于2014年7月12日收讫被告发出之解约函件，但鉴于被告系违约解约，故被告并非享有解除权之守约方，被告发出之解约通知即使到达原告，亦不因此产生解除合同之法律后果，加之双方就合同解除事宜在之后亦未实际达成合意，鉴此，双方所签租赁合同实际系于原告收讫被告退还之房屋钥匙时即2014年8月2日予以解除，故原告就被告应付之解约违约金可自解约日次日起要求被告偿付银行利息。对于原告诉请之电费及其过期违约金，鉴于按期支付租赁期间所发生电费系被告应予履行之合同义务，故本院对原告该项诉请依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张静芳解约违约金人民币40，000元；二、被告上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内就解约违约金人民币40，000元支付原告张静芳银行利息（自2014年8月3日起至本判决生效之日止、按银行同期存款利率计算）；三、被告上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张静芳电费及其过期电费违约金人民币169.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，580元，适用简易程序减半收取为人民币1，790元，原告张静芳负担人民币1，388元，被告上海森盛房地产投资管理有限公司负担人民币402元，本院退还原告张静芳人民币1，790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一五年一月十二日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 关注公众号“”