（2014）延民初字第4467号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-07-26
案件名称
原告于守盼诉被告延边天信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于守盼,延边天信房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第4467号原告：于守盼，男，汉族，住所地：吉林省延吉市铁南。委托代理人：金泉，吉林敖联律师事务所律师。被告：延边天信房地产开发有限公司，地址：延吉市健康路。法定代表人：金信奎，该公司董事长。委托代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。案由：房屋买卖合同纠纷。原告于守盼诉被告延边天信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨雪松独任审判，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告于守盼、委托代理人金泉与被告委托代理人韩圣兰到庭应诉。原告诉称，2011年8月16日，原、被告签订了商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发建设的XXX小区第XXX幢X单元XX号房屋，建筑面积为XX.XX平方米，房屋总价为252096元，且双方约定被告在商品房交付使用后480日内，办理房地产权属证书。签订商品房预售合同后，被告于2011年10月30日向原告交付了房屋，但至今没有为原告办理房地产权属证书。被告未能按合同约定的期限内办理房屋所有权证应属违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，因本案签订的合同中约定的违约金过低且损失数额难以确定，因此应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对原告进行赔偿，即赔偿因迟延办理房屋产权所有证造成的损失33546元人民币，并承担本案的诉讼费用。被告辩称，我公司不是不为原告办理房照，而是在建设过程中有一部分面积增加了，所以存在勘查等问题，差不多应该能在3个月内办房照。而且我公司认为，既然在签订房屋买卖合同时已经对利息进行了约定，我们认为应该按此约定来赔偿，而不是以原告所诉称的赔偿标准计算。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1.原告于守盼的公民身份证复印件1份，以证明原告于守盼的主体身份。证据2.2011年8月15日，原、被告之间签订的商品房预售契约复印件1份，以证明原、被告之间约定由被告负责办理房屋产权证及土地使用权证。证据3.2011年8月16日，原、被告之间签订的商品房预售合同复印件1份。以证明原告购买被���开发建设的XX小区第XX幢X单元XX号房屋，建筑面积为XX.XX平方米，房屋总价为252096元，被告于2011年10月30日前交付房屋，且双方约定被告在商品房交付使用后480日内，办理房地产权属证书。证据4.2011年8月15日支付首付款收据，2011年8月24日支付契税收据，2012年2月13日支付住宅专项维修资金专用票据复印件各1份。以证明原告与被告签订商品房预售合同后，向被告支付了首付款79066元、契税2511元、住宅专项维修资金3720元。证据5.房屋交接验收记录确认书复印件1份。以证明被告于2011年10月30日按合同约定向原告交付了本案所涉的房屋。证据6.2011年9月1日个人购房借款合同复印件1份。以证明原告与工商银行延吉光明支行签订个人购置住房贷款，并由工商银行延吉光明支行向被告一次性支付了剩余购房款172000元，即原告已向被告支付了所约定的全部购房款251066元。被告除向本院提供加盖有延边天信房地产开发有限公司公章的法定代表人身份证明书1份，以证明金信奎系公司董事长的身份外，没有提供其他证据。上述证据经本院公开开庭质证，被告对原告提供的6份证据无异议。经过质证，本院综合认定如下事实：2011年8月16日，原、被告签订了商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的XX小区第XX幢X单元XX号、建筑面积为XX.XX平方米、房屋总价为251066元的房屋，原告已最迟于2011年9月1日向被告付清了所有购房款以及契税和住宅维修专项资金，且双方约定了被告在向原告交付商品房使用后480日内为其办理房地产权属证书。但被告于2011年10月30日向原告交付房屋后，至今没有为原告办理房地产权属证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案被告虽然向原告交付了标的物，但始终没有履行向原告转移标的物所有权的义务，显属违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案的原、被告虽然有特殊约定“被告向原告交付房屋后480日内办理房屋所有权登记”，即从房屋交付日2011年10月30日开始计算，最迟至2013年3月1日，被告应当为原告办理房屋所有权登记，但直至本案审理时，被告仍未为原告办理房屋所有权登记，且未能办理房屋所有权登记的原因是“因为在建设过程中有一部分面积增加了，所以存在勘查等问题”而未能办理，其未能办理的原因在被告而不是原告，所以被告已经明显构成违约。原告主张被告承担违约责任的诉请，本院予以支持。本案被告虽然承认违约，但主张应以2011年8月15日与原告签订的商品房预售契约即原告提供的证据2第16条《关于产权登记的约定》第（2）项中“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人承担违约金”的约定履行违约义务。本院认为，该契约的条款系由被告单方面提供的格式条款，且被告没有证明在签订该契约时已经采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，违背了《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定。同时，如果支持被告的这一主张，不仅违背了《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，也违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定���，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的明确规定。如果按照被告所主张的“出卖人按已付房价款1%向买受人承担违约金”且没有违约时间上的限制，无论违约多久，被告均只向原告承担2500元左右的违约金，显然有违公平原则，既不利于对原告守约利益的保护，也不利于市场诚信的建立。故被告的此项主张，本院不予支持。原告起诉时提出应由被告赔偿违约金33546元，其是在中国人民银行同期1至3年基准贷款利率之上再按政策“可上浮30%”而得出，本院认为，此诉讼主张所依据的利息计算方式发生在被告违约之后，同时也加重了被告的负担。基于既保护守约人的利益，又可以对违约行为进行惩处的司法考虑，本院认为原告所主张被告违约的日期应从2013年3月1日即交付房屋满约定的480日届满开���计算至原告诉求截止日的2014年10月30日，共610天，违约金的计算标准参照中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率一至三年（含三年）的年利率6．15%的规定较为合理，即被告应赔偿原告违约金251066元×（6．15%÷365天×610天＝25805元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告延边天信房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内，支付给原告违约金25805元。案件受理费675元，减半收取337．5元，由被告延边天信房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 杨雪松二〇一五年一月十二日书记员 侯晓辰 关注公众号“”