（2014）雨民一初字第01429号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-07
案件名称
吴敏与马鞍山澳申置业有限公司商品房认购协议纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市雨山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴敏,马鞍山澳申置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民一初字第01429号原告：吴敏，男，1967年4月2日生，汉族。委托代理人：詹政耀，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：产兵华，安徽峭正律师事务所律师。被告：马鞍山澳申置业有限公司，住所地：安徽省马鞍山市。法定代表人：周虹捷，该公司董事长。委托代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。委托代理人：孙淼淼，浙江君安世纪律师事务所律师。原告吴敏与被告马鞍山澳申置业有限公司（以下简称：澳申置业公司）商品房认购协议纠纷一案，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员沈北斌独任审判，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告吴敏的委托代理人产兵华，被告澳申置业公司的委托代理人虞军红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏诉称：2013年9月5日，原告与被告签订一份《汇翠名邸定金协议》（下称《协议》），约定被告将其所有的汇翠名邸商铺6-5出让给原告，面积355.56平方米，总价500万元，定金20万元，交房时间为“现房”。《协议》签订后，原告按约支付了定金20万元并预付了50万元购房款。事后，原告了解被告已经将该商铺出租给第三方经营，并且已由第三方正装修中准备开业（现已入住）。原告认为，购买以上商铺就是考虑现房，目的就是为了尽快投入使用，被告在原告签订《协议》时已经对外出租了该房屋却没有将该重大权利瑕疵告知原告，致使原告的合同目的完全落空。为此，原告多次找被告协商处理未果。原告认为，原告发现标的物的使用人正在重新装潢，用于扩大经营并无交房迹象，遂一直与被告沟通，要求使用人出具承诺不主张优先购买权并随时交房，否则退还定金和预付款，但被告称“现房”指对该房产状态的一个描述，由此双方产生争议，未能签订商品房买卖合同。一、双方签订预约合同《协议》时，被告故意隐瞒了房产已经出租的重要信息，影响了双方交易的前提。二、双方对“现房”的解释有歧义，应该对格式合同提供方被告不利。未能签订《商品房买卖合同》的过错在被告，原告没有过错。故诉请判令：1、解除双方于2013年签订的《协议》；2、立即双倍返还原告定金20万元；3、立即归还原告购房款50万元并赔偿利息损失（自2014年1月29日起至生效判决书确定给付之日止按照银行同期同类贷款利率计算）。被告澳申置业公司辩称：一、本案应当为定金合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。本案原、被告双方签署定金协议后，尚未签署书面的商品房买卖合同。因此，双方应当按照《定金协议》的约定，确定各自的权利和义务，并据此确定是否构成违约。二、被告没有违反定金协议的约定，因此无需承担任何违约责任。1、本案定金协议中约定的“现房”，是指案涉商铺按照商品房销售管理办法的规定，已经建设完毕并通过各项竣工验收，具备交房条件，即是现房销售，而非期房销售。2、案涉商铺具备交付条件，只要原告按照定金协议的约定签署了《商品房买卖合同》，被告完全可以交付。3、原告在认购时既已知晓案涉商铺系在租状态，所谓的“在事后了解到，被告已将案涉商铺出租给第三人，并且已由第三方正在装修当中准备开业……”与事实并不相符。案涉商铺早在2006年底就已经建设完毕后并实际投入使用。与案涉商铺毗邻的6-2号商铺，其名义承租人为毕茹萍，实际是由原告夫妇共同在经营，而原告在此经营已两年有余，对案涉商铺的情况非常了解。也正是因为原告实际在此经营，才了解案涉商铺的基本情况，并愿意出资购买。4、原告支付50万元购房款的行为，足以说明其已认可案涉商铺的状态，并愿意购买。定金协议约定的签署商品房买卖合同期限届满后，原告以暂时资金紧张、但仍要求购买案涉商铺为由，希望先支付50万元购房款以继续保留案涉商铺的购买权。对此，被告予以同意。原告即于2014年1月29日支付了购房款人民币50万元整。如果原告不认可案涉商铺的租赁状况，其不可能在此后支付购房款。因此，被告认为，原告以所谓的“在租”为由拒绝签署合同，违背了定金协议的约定。而被告并未违反定金协议的任何规定。三、本案定金协议系双方真实意思表示，原告未按约签订《商品房买卖合同》已构成违约，按定金协议的约定，被告自然有权没收定金。四、原告因自己违约，因此50万元购房款的利息应当自行承担。综上所述，原告的起诉事实与理由并无事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告吴敏为支持其诉请，向法庭提举了如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、全国企业信用信息公示、组织机构代码证复印件各一份（工商系统打印），证明被告主体资格；3、《汇翠名邸定金协议》原件一份，证明原被告于2013年9月5日签订《定金协议》一份，约定房源信息，约定交房时间为“现房”；4、《徽商银行记账凭证》、《收据》原件各一份，证明原告于2013年9月5日支付被告20万元定金；5、《徽商银行记账凭证》、《收据》原件各一份，证明原告于2014年1月29日支付被告50万元购房款。6、2014年8月15日原告发给被告的，证明要求被告方能够承诺实际承租人能在合同签订后能配合原告。被告澳申置业公司对上述证据质证认为，对证据一案涉标的物与原告居住的5栋系同一小区，原告随时可以看到房屋状况，也是了解的。对证据二、三的真实性、合法性、关联性无异议，但定金协议第3条的约定原告在楼盘开盘的七日内签订买卖合同，2014年1月1日开盘，经被告多次催促原告来签订合同，也没有对租赁物提出异议。对证据四、五真实性、合法性、关联性无异议，特别说明2014年1月29日这笔钱是支付了，但被告员工已经放假，因为原告没有来付钱，经多次向原告催讨，原告说装修款没有收回，只结余50万元，跟被告说只能支付50万元。证据六的形式真实性无异议，2014年8月15日该律师函在违背定金协议的情况下出具的，不符合定金协议的约定。在被告两次书面催促出具了函件，且后一份函件内容与前一份函件完全不同，其不能成立的理由，就是拒绝签订商品房买卖合同。被告澳申置业公司为支持其抗辩，向法庭提举了如下证据：1、竣工验收备案表一份（共5页复印件），证明案涉商铺已建造完毕并通过竣工验收，可作为现房销售；2、告知函复印件、律师函及回复函原件共4份（共4页），证明：1、就原告未按约签订《商品房买卖合同》一事，被告于2014年6月23日就已发函进行催告，但原告仍未按期签订，原告已经构成违约，因此，应当视为放弃案涉商铺的认购权，更无权要求返还定金；2、原告在被告书面通知之前，从未提出所谓的“现房”理由。3、婚姻关系证明、6－2号商铺租赁合同复印件、6－5号商铺租赁合同复印件及照片一组（共27页），证明：1、6－2号商铺的承租人系毕茹萍，与原告是夫妻关系，原告对案涉商铺的实际使用状况完全了解；2、毕茹萍自2012年4月17日开始即向被告租赁汇翠名邸6－2号商铺；3、案涉商铺早在2011年4月15日（前部分）和2011年6月18日（后部分）就已经出租了，均在原告妻子毕茹萍租赁6－2号商铺之前。综上，原告应当知道案涉商铺是一直处于出租状态的，且在此情况下与被告签订了《定金协议》，并不存在被告刻意隐瞒的情况；4、6－5商铺租赁情况说明及营业执照副本各一份（共2页复印件），证明：案涉商铺系被告委托案外公司马鞍山市天正物业管理有限公司出租的，在提前通知的情况下，被告有权随时收回。且马鞍山市天正物业管理有限公司对被告的出售行为也是知情的。原告吴敏对上述证据质证认为，证据一达不到证明目的，不在定金协议约定的现房范围内，在协议交房时间上约定的现房我们一般人理解随时可以交付。证据二真实性没有异议，但达不到证明目的，8月15日发函给被告可以看出我们仍愿意购买案涉商铺，要求承租人出具协议能在合同签订后搬出房屋。在第一次要求签订合同时，原告就提出现房的主张，8月15日原告发函给被告，被告拒绝了原告的合理要求。2014年6月，原告一直主张现房，遭到被告无理拒绝。证据三真实性没有异议，对6－5商铺租赁合同真实性没法确定，6－2号商铺租赁合同达不到其证明目的，原告夫妻很少在马鞍山，租赁6-2商铺是作为朋友招待，不是实际经营，原告对案涉商铺不了解，但被告有告知的义务。6-5商铺租赁签订合同时间2013年4月、2013年6月，说明到2013年9月5日原被告签订定金协议时，被告又续签两年租赁合同，故被告隐瞒了不是现房的情况。证据四真实性无法确认，天正物业公司作为被告的代理人出租，且该证据是事后做的，天正物业在此之前也没有对原告做出过说明，达不到证明目的。根据当事人的陈述以及举证、质证，本院认证如下：原告和被告提交的证据的真实性、合法性以及与本案待证事实具有关联性，本院依法确认上述证据的证明力。经审理查明：2013年9月5日，吴敏与澳申置业公司签订一份《汇翠名邸定金协议》，约定吴敏选购澳申置业公司所有的汇翠名邸6-5商铺，面积355.56平方米，总价500万元，支付定金20万元，第三条约定吴敏应在该认购书签订后于本楼盘商铺正式开盘后7天内至澳申置业公司售楼处签署《商品房买卖合同》，按约定的付款方式付款。若未能履行上述约定，则视为乙方自动放弃该房的认购权益，澳申置业公司有权将房屋另行处置并没收定金。第八条约定项目交房时间为“现房”。《协议》签订当日，吴敏按约支付了定金20万元并于2014年1月29日预付了50万元购房款。另查明，2014年6月23日，澳申置业公司向吴敏发出书面告知函，要求其签署商品房买卖合同，否则按照《协议》第三条约定承担责任。同年6月28日，吴敏委托律师向澳申置业公司发出书面律师函，认为澳申置业公司将涉案房屋出租给第三人使用，违反了《协议》第八条约定，显属违约。后双方又互有书面函件往来，但没有就争议的问题达成协议。涉案商铺已于2006年竣工验收，澳申置业公司在与吴敏签订《协议》时已委托马鞍山市天正物业管理有限公司将涉案的6-5商铺出租给他人经营使用。本院认为：2013年9月5日，吴敏与澳申置业公司签订的《汇翠名邸定金协议》系商品房认购协议，该协议是当事人的真实意思表示，经双方签字确认并发生法律效力。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。吴敏作为交付定金的一方没有按照《协议》约定的期限和地点与澳申置业公司签订《商品房买卖合同》，在澳申置业公司书面通知后依然没有履行签订商品房买卖合同的义务，未能订立商品房买卖合同的原因在于吴敏一方。虽然双方就涉案房屋对外出租和现房的理解发生争议，但这些争议不是《协议》约定不签订商品房买卖合同的必要条件，由于吴敏没有按照《协议》履行，致使合同目的不能实现，故吴敏诉请解除《协议》，应当予以支持；由于吴敏违反了《协议》第三条的约定，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理即当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，故其要求澳申置业公司双倍返还定金20万元，没有事实根据，不予支持；其诉请返还购房预付款50万元及其利息的诉请，具有事实和法律依据，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除吴敏与马鞍山澳申置业有限公司于2013年9月5日签订的《汇翠名邸定金协议》。马鞍山澳申置业有限公司应当自本判决书生效之日起七日内返还吴敏购房预付款500000元及利息（自2014年1月29日起至本判决生效之日止按照银行同期同类贷款利率计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回吴敏的其他诉讼请求。本案诉讼费6400元（已减半收取），由吴敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 沈北斌二〇一五年一月十二日书记员 汪德平附相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：