（2014）历民初字1692号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-05
案件名称
宋淑贞与司志良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋淑贞,司志良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历民初字1692号原告宋淑贞，女，1925年出生，汉族，住济南市。委托代理人季树元，男，1956年出生，汉族，住济南市。被告司志良，男，1958年出生，汉族，住济南市。委托代理人张黎，历下区趵突泉法律服务所法律工作者。原告宋淑贞与被告司志良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行审理。原告宋淑贞及其委托代理人季树元，被告司志良及其委托代理人张黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋淑贞诉称，宋淑贞与司志良是邻里关系，宋淑贞是季树元的岳母，2004年5月宋淑贞将位于历下区某室的其中一间门头房以极其低廉的租金租给司志良干买卖至今。在此期间，房租虽有变动，但仍很低廉，后宋淑贞因年事已高，便让季树元负责与司志良进行房屋租赁事宜。2013年3月30日，季树元在完全没有与岳母宋淑贞商量的情况下，处于同情、善意和省心的心态，完全轻信了司志良的谎话，其与签订了一份房屋租赁合同，这份合同是季树元以宋淑贞的名义代签的，手印也是司志良要求季树元代宋淑贞代按的，此合同的内容完全是司志良自己打印好提供的。在签订这份合同时，司志良答应在自己经营不善时，才能进行转租，但合同签订后，司志良立即进行了转租，季树元当时并未阻止，直至2014年7月12日，宋淑贞得知司志良将门头房转租，而且转租后所得到的租金远大于宋淑贞所收司志良的租金，立即询问季树元，感觉所签合同的条款内容非常不合理，便让季树元通知司志良终止合同，进行协商解决事宜，这样，季树元在2014年7月12日晚打电话告知了司志良并进行了面谈，司志良说到7月20日以后再说，到了7月20日以后，司志良不再露面，季树元又多次打电话约司志良面谈，司志良找各种借口不见，在万般无奈的情况下，2014年8月13日上午，季树元去了出租房那里，并换了锁，但没影响经营，司志良这才出现，并说合同不到期，均不协商解决，这样，季树元和司志良发生了激烈的争吵，季树元拨打了110报警，宋淑贞得知这一情况后，非常气愤，于2014年8月17日亲自上门想和司志良协商解决，但司志良拒不见面，因此，双方关系彻底破裂，就以上事实和理由，要求法院判令：1、终止季树元代宋淑贞与司志良所签订的房屋租赁合同；2、本案的诉讼费用由司志良承担。原告宋淑贞为支持其主张，向本院提交下列证据：1、产权证书一份（复印件），证明涉案房屋的产权人是原告；2、房租租赁合同一份。被告司志良辩称，一、原告的诉求完全没有依据事实。2003年6月我与原告商议，把原告临街的一间厨房租赁下来卖点熟食，原告同意后双方即签订了一份租赁协议，协商月租金250元，租期一年，然而，仅过了四个月，原告即要求增加租金，而此时，我已经花费了1万多元把原告的厨房装修完成，又往外扩出了一个多平方，如果此时不同意原告的要求，势必闹翻，考虑到时邻居及以后的关系，也就被迫同意。即从2003年10月起租金提高到每月750元。一下子就增加了两倍，就这样还是在这些年中反反复复的在合同不到期的情况下多次违约、更改合同。直到2013年3月双方又协商重新签订了一份较为严谨的租赁合同，合同规定，租期为五年，年租金为2万元，然而原告却在今年7月又要求长租金，被我拒绝后，就以其女婿不能代表自己的意愿为借口多次找到我无理取闹。二、原告在诉状中说，其女婿与我签订的租赁合同是在她不知情的情况下签订的，这完全是颠倒是非。1、这些年来都是其女婿季树元来收取租金的，自2004年5月9日原告与我更改合同后亲口对我说，因年事已高，来往不方便，以后就让其女婿来和我商议有关租房之事，因我也认识季树元，就同意了，现如今却说原告不知情，那为什么这么多年原告不来向我提出疑问；2、自2003年后凡是修改的合同及中间增长租金也是季树元来签订的，难道2003年后到2013年前的合同原告知情，2013年的合同就不知情了，要是我满足了原告的无理要求，就是知情，不满足就是不知情？3、合同中明文规定可以让我转租，当时原告的房租涨得太快太高，靠我仅卖点熟食完全挣不出来，所以，在签订合同时，我同意原告的租金要求，但也要求原告允许我转租，这才签订了正式的合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告司志良为证明其主张，提交以下证据：1、2003年6月-9月租金收据，证明原、被告存在房屋租赁协议；2、2003年9月18日到11月份，房租收据，证明合同执行四个月后，原告就违约；3、房屋租赁合同，证明合同不到期，转租是原告知道的；4、2004年5月以后的合同及房租收据，证明均由原告的代理人季树元进行办理，证明原告已经知道、默认季树元办理此事；5、所有的合同，证明原告知道合同是由季树元代理的。经审理查明，位于历下区某房产系宋淑贞所有。自2003年6月起至今，司志良将宋淑贞所有的涉案房屋中的厨房租赁下来，对外从事经营。在此期间，司志良与宋淑贞及宋淑贞的女婿季树元都签订过租赁合同，租金也是由宋淑贞或者季树元予以收取。2013年3月30日，宋淑贞（甲方）与司志良（乙方）又签订了一份房屋租赁合同，该合同中注明季树元代办。合同约定，经甲、乙双方约定将正觉寺小区1区1号楼1-101室门头房一处租赁给乙方；租用期限自2013年4月1日起至2018年3月30日止；租金为每年2万元；租赁期间，甲方同意乙方灵活经营也可以转租；租期到后每1年为一个档次，每次按年租金15%递增。合同由司志良和季树元代宋淑贞签署。本院认为，根据2003年以来司志良与宋淑贞就涉案房屋的租赁情况来看，季树元代理宋淑贞签订租赁合同并收取租金的行为，宋淑贞是知晓并同意的，即季树元作为宋淑贞的代理人有权与司志良签订租赁合同，该租赁合同产生的法律后果应当由宋淑贞自行承担。因此，2013年3月30日季树元代理宋淑贞与司志良签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以认定。双方应当按照该协议约定的内容予以履行。现租赁合同并未到期，宋淑贞以不知情为由要求终止该合同无事实和法律依据。且该合同也明确约定了司志良可以转租，因此司志良对外转租的行为没有违约，不应当是宋淑贞解除该合同的理由。因此对于宋淑贞要求终止涉案合同的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告宋淑贞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋淑贞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按上诉请求预交相应上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 田 丰人民陪审员 梁 颖人民陪审员 李荣伟二〇一五年一月十二日书 记 员 张琳琳