（2014）甬鄞民初字第2145号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-08-21

案件名称

石君兰与宁波奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石君兰,宁波奥克斯置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第五十二条，第五十三条

全文

浙江省宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2014）甬鄞民初字第2145号原告：石君兰。委托代理人：王志想。委托代理人：陆建平。被告：宁波奥克斯置业有限公司。法定代表人：郑坚江。委托代理人：陆锋。委托代理人：施明翔。原告石君兰为与被告宁波奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年10月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审��员薛海蓉适用简易程序审理。审理期间，原告石君兰申请回避，本院依法驳回其回避申请，后又驳回其复议申请。本案于2014年12月26日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志想，被告的委托代理人陆锋、施明翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石君兰起诉称：2013年12月26日，被告将其通过出让方式取得，并经批准建设的商品房项目（建设项目名称为颐景园一期西区），以盛世缔壹城作为楼盘名称开始对外预售。同时，被告在宁波搜房网等销售广告、楼盘销售宣传手册等资料上详细宣传了楼盘周边环境，包括规划中拟建的商业设施、行政中心、地铁等，强调了该楼盘的优美、便利的环境，以吸引小业主购买入住，但所有售楼资料中只字未提附近拟建造的东苑立交高架路的任何信息和提示。2013年12月31日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买盛世缔壹城4幢1508室房屋，建筑面积106.79平方米，合同单价人民币15536.04元，合同总价人民币1659094元。此外，原告还参加了被告发起的预付人民币5000元抵部分房价的优惠活动。原告的应付房款以分期付款的方式支付，首期按约支付，余款通过银行按揭方式支付。该合同及同时签订的补充协议均系被告提供的格式合同，其中补充协议第七条加重了原告的责任和义务，且未在签订合同时向原告说明，应为无效条款。2014年4月30日，原告突然得知东苑立交高架路将穿越所购的盛世缔壹城，并已开始启动建设。高架路穿越小区将带来噪音和汽车尾气污染。同日，被告突然对外宣布楼盘降价，降价均幅约人民币5500元／平方米。原告所购买的4幢1508室，降价3709元／平方米（根据1号楼1508室，同房型，同地段，同面积得出），故涉案房屋缩水了1／3的价格，导致原告重大损失。为此，原告等众多已购房业主与被告交涉、抗议其隐瞒外围不利因素的行为，但被告却不予理会。原告认为，被告作为涉案楼盘的开发商，对楼盘周边将建设东苑立交高架路这一重大配套工程是非常清楚的，但在楼盘预售及合同签署环节中却刻意隐瞒了上述对合同签订及售楼价格有重大影响的因素，不予披露，其行为不仅侵犯了原告的知情权，更是故意误导原告，存在隐瞒欺诈的故意，有违诚实信用的原则。故请求判令：1.解除原、被告签署的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款人民币504094元；3.被告以原告已付房款为基数按同期银行贷款利率自起诉之日起支付利息至判决生效之日止。审理期间，原告变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失人民币401088.67元。被告宁波奥克斯置业有限公司答辩称：1.原告对于其购买的商品房项目周边有东苑立交高架桥的规划是明知的。关于东苑立交高架桥快速化改造一期工程规划已由宁波市规划局在2012年8月31日通过宁波规划网向社会公示，公示内容中包括了建设地址、规划平面图等内容。2013年8月26日，宁波市人民政府办公室信息中心进行了东苑立交高架桥快速化改造一期工程的中标公示。相关信息均表明，东苑立交高架桥快速化改造一期工程规划在前，原告签订合同买房在后。原告作为买受人，且签订涉案合同前就居住在项目地址附近，对相关公示信息应当知晓，如不知晓系其自身未尽注意义务，责任应由其自行承担。2.被告并未刻意隐瞒东苑立交高架桥建设情况。由于相关政府部门对项目建设的公示，被告无法隐瞒该高架桥建设信息的情况，被告在售楼处也按政府规划对高架桥位置进行了标注。同时，根据双方签订的合同及补充协议的约定，原告对小区四至、周边市政规划和配套、环境状况都已知晓。综上所述，原告对东苑立交高架桥建设情况明知，被告也不存在故意隐瞒的情形，原告据此提出赔偿损失的主张无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原告购买颐景园一期（西区）4幢1508号房屋，购买时的单价为15536.04元／平方米，该合同系被告提供的格式合同，补充协议第七条的约定与事实严重不符，加重了购房人义务，应属无效条款等事实。2.发票两份，拟证明原告已支付购房款499094元的事实。3.商品房预（现）售许可证复印件两份，拟证明颐景园一期（西区）商品房预售许可证发放时间为2013年12月27日，被告售房时尚未取得预售许可证，颐景园一期（东区）商品房预售许可证发放时间为2014年4月30日等事实。4.楼书、宣传资料、照片一组，拟证明被告对涉案楼盘宣传时对还未建造的地铁线路等不确定信息都有标识，但对于很快开工建造的环城南路快速路改造工程这一负面信息没有任何提示，足见被告在预售和签订合同环节故意隐瞒对合同签订及房屋价格有重大不利因素，诱导购房人的事实。5.房屋价格照片一组，拟证明被告无法隐瞒东苑立交高架桥建设情况后，涉案楼盘价格下跌，与原告购买的房屋同地段、同楼层、同面积的1幢1508号房屋价格单价为11827元的事实。6.宁波市东苑立交桥快速化改造一期工程规划选址公示、东苑立交快速化改造一期工程（勘查设计）中标公示各一份，拟证明东苑立交桥建设项目的情况分别于2012年8月29日、2013年8月23日进行公示，被告作为开发商对该建设情况知晓，但在发布售楼广告时故意隐瞒信息的事实。7.照片一组，拟证明东苑立交快速化改造工程开工前后环城南路的道路��化情况，购房人无法预见购房受立交桥影响的事实。8.宁波搜房网网页资料、盛世缔壹城（颐景园）阳光公示各一份，拟证明2014年4月30日后，被告对东苑立交桥建设情况无法隐瞒后，在售楼现场对该情况进行了公示，同时从公示信息可以看出公示时间在2014年4月底之后，但涉案楼盘出售时并未进行公示，且被告对房屋的定价调整考虑了该不利因素的影响等事实。9.律师函及EMS详情单若干，拟证明原告委托律师发函向被告交涉，要求被告为其过错行为承担责任的事实。10.环境影响报告书（简本）一份，拟证明报告中明确了开发商对环境影响的告知义务，但被告在商品房预售时对涉环城南路的噪音污染只字未提，足见其故意隐瞒对签约有重大影响的不利因素的事实。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议、发票、宁波市��庭住房记载情况证明各一份，拟证明原、被告签订的合同合法有效，且在签订合同时原告知晓东苑立交桥规划建设情况，补充协议第七条也约定了红线外情况由买受人自行了解等事实。2.《宁波晚报》A02版关于“东苑立交上要新建四层互通立交”的新闻报导、公证书各一份，拟证明原告通过公示途径明知东苑立交桥规划建设的事实。3.奥克斯颐景园相关证件公示一份，拟证明被告在售楼处公示了涉案楼盘红线内外不利因素，包括环城南路高架（规划）情况，不存在隐瞒、欺诈的事实。4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，拟证明政府相关部门对环城南路快速路改造工程规划公示均早于涉案项目建设的规划许可，被告不存在隐瞒、欺诈的事实。原、被告提交的上述证据均经庭审质证。原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对��同及补充协议的真实性无异议，对涉案房屋的面积、单价无异议，对其他证明目的有异议，认为合同是双方的真实意思，不能主观认定涉案合同为格式合同，涉案楼盘的售楼处就在环城南路旁边，买受人对于楼盘的地理位置情况是清楚的，环城南路快速路改造工程建设周期较长，被告不存在隐瞒的情况。本院对该证据的真实性予以认定，对于合同条款是否为格式条款及补充协议第七条的效力在说理部分阐述。原告的证据2，被告无异议。本院对该证据予以认定。原告的证据3，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，颐景园一期（东区）许可证与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。原告的证据4，被告对楼书无异议，对其他证据不予认定，因沙盘等宣传资料在2014年4月30日被购房人砸毁，无法得知原告何时拍摄的照片。本院对楼书、宣传资料的真实性予以认��，关于照片无法确认拍摄形成的时间，仅从照片反映的内容无法证明涉案楼盘的全部信息，且楼书作为宣传资料虽未体现楼盘周边环城南路立交桥改造工程情况但亦不能因此证明被告故意隐瞒，故对原告的证明目的不予采信。原告的证据5，被告对证明目的有异议，认为房屋降价系市场行为，不能证明原告主张。本院对该证据的真实性予以认定，但房屋价格在不同时间段的差异是否系因环城南路立交桥建设所致，原告该证据尚不足以证明其主张，故对其关联性不予认定。原告的证据6，被告对真实性无异议，且认为该证据恰恰说明立交桥建设项目均已进行公示，原告对此应当知情。本院对该证据的真实性予以认定，对涉环城南路立交桥改造工程项目向社会公示的事实予以认定。原告的证据7，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认定。原告的证据8，被告认为阳光公示原本在售楼处就有张贴，后因售楼处被部分购房人毁坏，原告出具的公示是后补的，涉案楼盘在开盘时对环城南路立交桥建设进行过公示，原告对该公示情况的理解有误。本院对该证据的真实性予以认定，至于被告是否隐瞒相关情况及房屋价格变化与环城南路立交桥建设项目的关联性在说理部分阐述。原告的证据9，被告对真实性无异议。本院对真实性予以认定。原告的证据10，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为行政机关无权对民事关系当事人设定权利义务，环境影响报告书也是由指定机关编制后经被告确认；关于环城南路的噪音污染问题，被告在建设时已经采取降噪减噪措施。本院对该证据的真实性予以认定。被告的证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同及补充协议中对于环城南路立交桥建设情况��未提及，补充协议第七条应为无效。本院对该证据的真实性予以认定，关于补充协议的效力问题在说理部分阐述。被告的证据2，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为政府部门的公示不能当然免除开发商对业主的告知义务。本院对真实性予以认定，至于被告是否应当履行告知义务在说理部分阐述。被告的证据3，原告认为售楼现场没有看到相关公示信息，房屋的价格也没有现场公示；对于红线内外不利因素的公示图，原图并未有反映，仅是在图上加盖了红章后拍照，故不能证明被告已告知的事实。本院对该证据的真实性予以认定，对于红线内外不利因素公示图中标记了环城南路高架的事实予以认定，但因无法核实该图公示的时间，故对原告是否知情不以此为理由认定。被告的证据4，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为用地许可和施工许可是任何项目建设都需要的，不能因此证明被告不存在欺诈、隐瞒的事实。本院对该证据的真实性予以认定，对涉案楼盘建设项目的用地规划许可、施工规划许可时间均晚于环城南路立交桥建设项目公示时间的事实予以认定。综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：颐景园一期（西区）项目地块位于宁波市鄞州区潘火街道，东面为金达路，南面、西面为河流，北面为环城南路，由被告开发建设。被告于2013年12月26日取得颐景园一期（西区）商品房预售许可证，以“盛世缔壹城”名称进行推广宣传，颐景园一期售楼处即位于环城南路一侧。2013年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《颐景园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：原告购买颐景园一期（西区）4幢1508号房，单价为每平方米15536.04元，总价1659094元。补充协议第七条约定：“买受人签订合同时已经在工地进行实地考察，对小区的四至、周边的市政规划和配套、环境状况都已熟知和了解；对房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已熟知和了解；关于宣传资料：双方同意一切权利与义务以主合同及附图为准，并以政府有关部门验收（或备案）通过的最终状况作为交付依据。买受人对小区公建设施的分布状况及所购房屋入户进门通道、自行车停放位置及楼梯位置设置情况已作了解并认可，‘颐景园’小区规划红线外的环境非出卖人所能控制，买受人有义务自行调查；买受人不得以交付时小区红线外环境发生变化而向出卖人提出异议。除按宁波市规定应计入公摊的公建配套面积外，其余小区配套设施（包括但不限于会所、地下车库、部分管理用房等）经双方确定其权益归出卖人所有，在小区交付后将由出卖人以出��、出租或有偿服务等方式处理。”合同签订后，原告已支付首付款499094元。2012年8月31日，宁波市规划局对涉环城南路立交桥改造工程规划选址在宁波规划网进行公示，公示内容中包括了东苑立交快速化改造一期工程的建设地址、性质、规模、总体布局等，在总体布局中提及在现状东苑立交上，新建四层互通立交的建设情况。涉案楼盘地块于2012年9月4日取得用地规划许可，于2013年2月28日取得施工规划许可。2013年2月，宁波市环境保护科学研究设计院受被告委托出具了《鄞州区潘火街道YZ01-01-22地块住宅小区项目环境影响报告书》（报批稿）。该报告对涉案项目所在地声环境质量现状进行了评价，经监测地块北侧环城南路受该侧道路交通噪声影响超标；为减少周边道路噪声影响，要求建设单位采取本环评提出的各项隔声降噪以缓解道路交通噪声对本项目的影响，同时��购买临近道路一侧的住户，让其有充分的知情权，并在购房合同中明确，以避免不必要的纠纷。该报告同时载明，被告于2012年9月14日至27日期间以张贴方式对环评信息进行了公示，2013年2月20日至3月5日又公示了环境影响报告书简本。被告在售楼现场对环城南路立交桥规划建设等相关情况进行了公示，但公示的时间无法确定。本院认为：关于原、被告签订的《商品房买卖合同》、《颐景园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的条款是否为格式条款，补充协议第七条是否有效的问题，应结合法律规定及双方签订合同的具体情况认定。格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房买卖缔约过程中，开发商一般情况下均使用预先拟定并打印完成的合同文本与买受人签订合同，合同文本系相关部门公布的示范文本，文本未尽事宜常以补充协议形式作为合同附件，条款极少变更。本案被告在与买受人签订合同时使用的合同及补充协议，从形式上看均系事先打印的合同条款，除了房号、单价、总价、付款金额等少数条款针对不同买受人另行确定外，绝大部分合同条款均统一适用于所有买受人，且条款系由单方事先形成无法证明缔约过程中经过双方协商，故而合同及补充协议的条款除双方另行确定的以外，其余条款为格式条款。但格式条款并非一定无效，只有在具有法定的无效情形或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款方为无效。本案所涉补充协议第七条约定内容为，“买受人签订合同时已经在工地进行实地考察，对小区的四至、周边的市政规划和配套、环境状况都已熟知和了解；对房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已熟知和了解；��于宣传资料：双方同意一切权利与义务以主合同及附图为准，并以政府有关部门验收（或备案）通过的最终状况作为交付依据。买受人对小区公建设施的分布状况及所购房屋入户进门通道、自行车停放位置及楼梯位置设置情况已作了解并认可，‘颐景园’小区规划红线外的环境非出卖人所能控制，买受人有义务自行调查；买受人不得以交付时小区红线外环境发生变化而向出卖人提出异议。除按宁波市规定应计入公摊的公建配套面积外，其余小区配套设施（包括但不限于会所、地下车库、部分管理用房等）经双方确定其权益归出卖人所有，在小区交付后将由出卖人以出售、出租或有偿服务等方式处理。”从条款内容看，主要涉及买受人对自己所购房屋、小区环境、小区设施、小区红线外环境的了解与知悉。小区内部的环境、设施与房屋基本情况均涉及买受人的利益，是买受人在签订合同前有权知晓且应作了解的，作为合同约定不存在免除一方责任或加重对方责任的情形，原告没有充分证据证明被告存在故意隐瞒或欺诈情形，故该约定不存在法定无效情形或其他无效情形；关于小区红线外环境，并不在被告开发建设的范围之内，确属非被告所能控制的变化，只要原告注意，均能通过多种途径了解，原、被告对于小区红线外环境在知情权上是平等的，故而该约定亦不存在法定无效情形。本院认定，原、被告签订的合同及补充协议均为双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。本案所涉环城南路立交桥改造工程项目临近小区，在小区规划红线外，原告购买涉案房屋前环城南路已经通车，涉环城南路的改造工程选址也已经在政府网站和媒体进行了公示，被告报批的环境影响报告书对声环境质量状况也进行了公示，可见涉��项目的环境影响状况在一定程度上为公众所知悉，被告无故意隐瞒的可能性；且涉案项目售楼处就在环城南路一侧，原告在签订合同前虽然环城南路立交桥改造工程施工进展尚未到楼盘附近，但原告对楼盘所在地是确定的，其购买的房屋位置也已经确定，如原告确系对小区和房屋周边的噪声环境影响在意，理应进行详细了解并能通过多种途径得知相关情况。至于原告提及被告应履行告知义务的相关规定以及环境影响报告书中提到的在购房合同中明确道路噪声影响问题，本院认为，合同系双方当事人的合意，是双方经协商确定的结果，非因法律强制性规定，不得强制为当事人设定合同义务，原告所提相关规定不具有强制适用的效力，环境影响报告书系环评机构对环境影响问题的评估，更不具有为当事人设定合同义务的权力，故对原告的该意见本院不予采纳。关于涉��楼盘价格下降与环城南路立交桥改造工程的关联性问题，即使原告得知环城南路立交桥建设情况的时间为2014年4月30日属实，但该时间并非项目实际开工建设时间，原告主张的两个时间点缺乏关联性；虽然被告对楼盘的相关公示提及销售价格考虑了相关不利因素，但该不利因素并非仅仅指向环城南路立交桥建设，同时亦存在其他因素综合影响；同时，商品房销售价格的下降，从当时市场行情看，并非存在被告一家，而是本地众多楼盘在相近时间段均存在价格下降的情况，更多是基于市场行情及多重因素的共同影响，故原告主张的涉案楼盘价格下降导致其损失与环城南路立交桥建设情况缺乏关联性，本院对此不予认定。综上，原告的诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三��之规定，判决如下：驳回原告石君兰的诉讼请求。本案受理费7316元，减半收取3658元，由原告石君兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员　薛海蓉二〇一五年一月十二日代书记员　傅　雷