（2014）沪一中民二（民）终字第3058号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-25
案件名称
杜玉妹诉符义江等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜玉妹,朱伟,符义江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3058号上诉人（原审原告）杜玉妹。委托代理人罗根达，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱伟。被上诉人（原审被告）符义江。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务律师。上诉人杜玉妹因与被上诉人朱伟、符义江房屋买卖合同纠纷一���，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2013年3月14日，朱伟向符义江出具《委托书》一份，约定朱伟委托符义江在权限范围内以不低于人民币（下同）60万元的价格代为办理系争房屋出售的相关一切事宜，包括代为办理系争房屋的抵押登记、提前还款、注销抵押登记、签订买卖合同、过户、缴纳税款、交房等，委托期限为2013年9月14日至2014年9月13日。该《委托书》于2013年3月27日经上海市宝山公证处公证。2013年6月29日，杜玉妹与朱伟经上海＊＊房地产经纪事务所（以下简称＊＊事务所）居间介绍签订《买卖协议》约定朱伟将系争房屋出售给杜玉妹，总房价款70万元，朱伟于杜玉妹付清房款后七日内向杜玉妹交付系争房屋。���协议由朱伟的委托代理人符义江代签。协议签订当日，杜玉妹向朱伟的委托代理人符义江支付定金1万元；2013年9月25日，杜玉妹向朱伟转账支付购房款36.70万元；2013年9月26日、10月25日，杜玉妹分别向符义江转账支付购房款10万元和16万元；杜玉妹支付的上述款项均由符义江出具房款收据。2013年10月25日，杜玉妹与符义江共同至房地产交易中心办理过户手续，杜玉妹代朱伟缴纳相关税费共计43，131元，杜玉妹并将尾款2万元交由＊＊事务所转交朱伟，＊＊事务所出具房款收条。审理中，杜玉妹与符义江均确认杜玉妹代原审被告缴纳的相关税费43，131元包含在总价款中，双方实际约定的房屋总价款为700，131元。符义江表示尚未收到尾款2万元。另查明，案外人顾＊＊于2013年10月31日向原审法院起诉朱伟，请求确认顾＊＊与朱伟于2011年10月签订的房屋买卖协议无效，该案即（2013）浦民一（民）初字第38256号案件。该案经审理查明：系争房屋产权人原登记为顾＊＊。2011年10月，顾＊＊与朱伟签订协议：“因本人需套取公积金，故借用顾＊＊座落于新建路＊＊室房子过户于朱伟名下，期限为2年。产证由顾＊＊保管，期间所有一切费用由朱伟承担，直至过户至顾＊＊名下为止。”2011年10月20日，顾＊＊、朱伟就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为81万元，双方在2011年12月31日前办理转让过户手续。2011年12月23日，朱伟获得中国农村商业银行贷款40万元。2012年1月4日，系争房屋产权核准登记至朱伟名下；上海市住房置业担保有限公司作为抵押权人对系争房屋进行了抵押登记，债权数额40万元。朱伟未向顾＊＊支付购房款，顾＊＊也未向朱伟交付房屋，系争房屋至今仍由顾＊＊居住使用。该案经原审法院审理认为，顾＊＊与���伟之间无买卖系争房屋的真实意思表示，而是通过房屋买卖形式以获取银行贷款，符合有关法律规定的合同无效的情形。原审法院于2014年5月22日判决：顾＊＊与朱伟于2011年10月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。上述判决现已生效。又查明，系争房屋因（2013）浦民一（民）初字第38256号案件处于司法查封状态。杜玉妹于2014年1月10日诉诸原审法院，请求判令：朱伟、符义江将系争房屋交付给杜玉妹。原审认为，根据相关法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。朱伟依据其与原产权人顾＊＊签订的《上海市房地产买卖合同》取得系争房屋的所有权，现该《上海市房地产买卖合同》被认定无效，故朱伟将系争房屋出售给杜玉妹的行为构成无权处分。系争房屋尚未登记至杜玉妹名下，杜玉妹不具备善意取得系争房屋所���权的条件，原所有权人有权追回系争房屋。故杜玉妹要求继续履行其与被告朱伟之间签订的《买卖协议》，要求朱伟交付系争房屋的请求，于法无据，法院不予支持。朱伟于2013年3月份向符义江出具了经过公证的《委托书》，委托期限为2013年9月14日至2014年9月13日。虽然符义江于2013年6月29日与杜玉妹签订《买卖协议》时尚未取得朱伟的授权委托，但《委托书》约定的委托事项包括了代为签订买卖协议、代为收取房款等出售系争房屋的一切事宜，故符义江代签《买卖协议》及收取定金1万元的效力在《委托书》的委托期限开始后予以了补正。符义江系以朱伟的名义与杜玉妹签订《买卖协议》和履行合同义务，杜玉妹也明知符义江系朱伟的委托代理人。根据相关法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故杜玉妹要求符义江承担继续履行《买卖协议》的合同义务的主张，没有依据，法院不予支持。朱伟经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一四年八月十九日判决驳回杜玉妹的诉讼请求。一审案件受理费80元、公告费560元，共计640元，由杜玉妹负担。判决后，杜玉妹不服，上诉称，原判认定事实错误、适用法律不当，应予更正。朱伟为系争房屋登记权利人，上诉人与之交易，根据“信赖利益保护原则”，其即为产权人，且前案判决未变更此登记权利人，故原审所谓“无权处分”认定有误。同时，原审法院未查清朱伟获得房屋产权的过程，认定上诉人不够成善意取得显失公平。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人朱伟未答辩。被上诉人符义江辩称，原审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据生效判决，被上诉人朱伟取得本案标的房屋所有权之买卖合同无效，即其未取得上海市新建路＊＊室房屋合法所有权。由之上诉人杜玉妹与朱伟买卖该房屋行为依法属无权处分。无权处分之受让人构成善意取得者，依法可取得标的物所有权。本案争议的焦点即为杜玉妹在本案房屋买卖合同关系中之履行行为是否构成善意取得。根据查明事实，买卖双方业已签署买卖合同，“出卖人”朱伟已收取杜玉妹支付的大部房款，但值得注意的是，杜玉妹尚未支付完成房屋全款，未完成房屋产权过户登记，即根据《中华人民共和国物权法》一百零六条明确规定，上诉人未满足善意取得的法定条件，依法不能成为本案房屋的善意取得人从而取得房屋所有权。杜玉妹上诉主张之“信赖利益保护原则”、显失公平等缺乏基本法律依据，其上诉主张本院难以采信。当然，对于上诉人业已支付的款项，其可另行告诉或以其他合法形式主张债权。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人杜玉妹的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人杜玉妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙审 判 员 叶振军代理审判员 许 京二〇一五年一月十二日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第��审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”