（2014）深中法房终字第959号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-29
案件名称
李子豪与施红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第959号上诉人（原审被告）李子豪，男，汉族，1984年10月20日出生。被上诉人（原审原告）施红，女，汉族，1983年4月6日出生。委托代理人张定伟，广东今见律师事务所律师。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司），住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人ＸＸ，该公司法务。原审第三人深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通融资公司）。法定代表人梁羡玲。上诉人李子豪因与被上诉人施红、原审第三人世华地产公司、万通融资公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第832号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。施红原审诉讼请求：1、解除施红、李子豪签订的《房地产买卖合同》；2、李子豪支付购房违约金192000元并返还定金20000元；3、李子豪赔偿施红委托公证费、物业评估费、交通费、首期款利息等相关经济损失5000元；4、李子豪承担施红律师费20000元及诉讼费、保全费、担保费。原审庭审中，施红将其第三项诉讼请求明确为委托公证费380元、物业评估费500元、交通费400元、首期款利息6365元（2013年3月18日起至2013年7月17日止，按6%计算），同时申请撤回第四项诉讼请求中的担保费。原审法院审理查明，一、房产买卖合同的签订时间：2013年3月10日，施红、李子豪在世华地产公司的居间下签订了一份《房地产买卖合同》。二、房产地点：深圳市龙岗区南湾街道金桔苑x栋x（以下简称涉案房产）。三、房产证号：深房地字第x号。四、房产面积：建筑面积85.94平方米。五、购房总价款：96万元。六、购房定金：2万元，于签订合同当日支付。七、房款付款方式：施红以银行按揭付款的方式支付除购房定金2万元外的房款94万元。银行按揭付款方式下的首期房款由施红、李子豪指定银行监管，施红须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，施红、李子豪须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作，施红、李子豪双方另有约定的除外。施红应于签署合同之日起10日（含当日）内付清首期房款（以银行贷款为准，不含定金，首期房款等于除定金外的房款总额减去银行承诺贷款总额，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，施红须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，李子豪应无条件配合办理相关手续），施红应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，李子豪须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由李子豪提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。七、房产产权抵押现状及赎楼约定：房产处于抵押状态。李子豪委托担保公司融资赎楼，李子豪须于签署合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时，施红须协助李子豪办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），李子豪不得通知欠款银行及（或）担保公司（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。李子豪撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约。李子豪虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。八、房产过户手续办理：施红、李子豪须于银行出具贷款承诺书之日（若李子豪需办理赎楼手续的，则在李子豪赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为保管。九、违约责任、合同解除约定：如施红未按照合同约定的期限履行义务，李子豪有权要求施红以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如施红逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，李子豪可解除合同并选择要求施红支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收施红已支付的定金；如李子豪未按照合同约定的期限履行义务，施红有权要求李子豪以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如李子豪逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，施红可解除合同并选择要求李子豪支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还施红已支付的定金。十、其他需要说明的问题：1、2013年3月10日，施红向李子豪支付了涉案合同的购房定金2万元，其中定金1000元作为交房保证金，由世华地产公司代为保管。2、2013年3月14日，李子豪就支付或收取涉案房产的赎楼款、售楼款、银行按揭贷款，办理涉案房产的赎楼贷款担保手续等事项与万通融资公司、丁x、肖x珍、石x玲、阳x波签订《委托书》并至广东省深圳市公证处办理了公证手续。3、2013年3月19日，李子豪的委托代理人丁x、施红及中国建设银行股份有限公司深圳吉华支行就涉案房产签订了首期款资金监管协议。同日，施红向该资金监管账户转入购房首期款32万元。4、施红及世华地产公司、万通融资公司称，在施红及万通融资公司办理银行按揭贷款及赎楼手续的过程中，李子豪于2013年3月23日向万通融资公司发出短信，要求停止赎楼等手续。万通融资公司随后将该短信转发给了世华地产公司，世华地产公司再将该短信转发给了施红。2013年4月1日，施红向李子豪发出《履约催告函》，要求李子豪重新启动担保公司的赎楼手续，继续履行涉案合同。李子豪对施红及世华地产公司、万通融资公司的陈述均不予认可，辩称是施红不愿意继续履行涉案合同。5、涉案房产的现状：登记权利人为李子豪，为本案依法查封。李子豪称现由其本人居住。原审法院审理认为，施红、李子豪于2013年3月10日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人经协商一致自愿达成的，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当切实全面履行各自的合同义务。涉案合同签订后，施红依约向李子豪支付了购房定金，办理了首期房款的资金监管手续及向银行申请了按揭贷款。但李子豪却在此期间通知万通融资公司停止赎楼，按照涉案合同的约定，其行为已构成根本违约。李子豪对此虽不予认可，但却未能提交相反的证据予以反证，或提交其他确实证据证明其关于施红不愿意继续履行涉案合同的主张。故对李子豪的这一辩称，原审法院不予采信。施红要求解除涉案合同的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。施红要求李子豪返还定金并支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，原审法院予以支持。李子豪应向施红返还定金19000元，另定金1000元因在世华地产公司处，由世华地产公司直接向施红返还。根据我国合同法的相关规定，违约金的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，原审法院认为涉案合同约定的转让成交价百分之二十的违约金计算标准过分高于李子豪给施红造成的损失，原审法院酌定支持8万元。施红诉请的超出此部分的违约金，原审法院不予支持。施红、李子豪约定的违约金应已含括施红、李子豪订立涉案合同时预见到或者应当预见到的施红委托公证费、物业评估费、交通费、首期款利息和律师费等经济损失。施红就上述各项损失的诉请，属重复主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除施红与李子豪于2013年3月10日签订的《房地产买卖合同》；二、李子豪应于本判决生效之日起5日内向施红返还购房定金19000元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起5日内向施红返还购房定金1000元；四、李子豪应于本判决生效之日起5日内向施红支付违约金80000元；五、驳回施红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案案件受理费4856元（施红已预交），保全费1705元（施红已预交），管辖权异议受理费100元，合计6661元，由施红承担3217元，李子豪承担3444元。上诉人李子豪不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二、四项；2、判决李子豪无需返还施红购房定金19000元；3、判决李子豪无需支付施红违约金8万元；4、一、二审诉讼费用由施红承担。事实与理由：原审判决认定事实不清。施红在一审过程中没有提供任何证据证明其履行了支付首期款的义务。施红在一审提供了户名为刘x辉的托管资金账户，金额为320079元，但该份证据与本案不具有任何关联性，刘x辉不是本案当事人，且该金额与本案也明显不相符。除此之外，施红没有其他任何证据证明其支付了购房首期款。李子豪与施红签订的合同中，明确约定双方应当在银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，但施红在一审过程中没有提供任何证据证明其已经办妥了银行按揭贷款手续即银行已经出具贷款承诺书这一事实。施红除了有世华地产公司、万通融资公司的陈述外，没有任何证据证明李子豪有以短信方式通知万通融资公司停止赎楼，即施红没有任何证据证明李子豪违约。但世华地产公司、万通融资公司在本案过程中，处于当事人地位，其在法庭所陈述的言词，仅是当事人陈述，并不是证人证言。其陈述如果没有其他证据予以证实，是不能作为证据予以采信的。在施红没有完成其举证义务的情况下，原审法院却要求李子豪举证证明一个不存在的事实，显然是举证责任分配错误。施红没有提供任何有效证据证明其将《履约催告函》送达给李子豪。李子豪已经按照与施红签订的合同的约定，向万通融资公司出具了公证委托书，已经完成了自己的义务。李子豪没有任何违约行为。2013年3月13日，李子豪与施红签订《补充协议》，就当时国家出台房屋个人所得税问题达成补充约定。但后来施红担心因政府要征收20%的个人所得税，而主动放弃购买涉案房产所造成的。因此，本案真正违约的当事人是施红。原审判决适用法律错误。根据我国《合同法》第一百一十六条的规定，违约金与定金是不能同时适用的。原审法院在李子豪没有任何证据证明李子豪违约的情况下，既判决李子豪返还定金，又判决李子豪支付违约金，显然违背法律规定。综上所述，请求二审法院查明事实后，依法支持李子豪的上诉请求。被上诉人施红口头辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。施红与李子豪签订合同后，于2013年3月18日监管首期款32万元，并按照合同约定向银行提交按揭贷款申请及相应材料，银行方面已经出具贷款承诺，李子豪于2013年3月23日向万通融资公司发送短信，要求停止赎楼，导致交易无法进行，李子豪的行为已经构成根本违约。李子豪在上诉状中虚假陈述施红没有支付首期款，没有办理银行按揭贷款手续等，与事实完全不符，施红向原审法院提交的资金监管协议、付款凭证、监管资金到帐回单、按揭贷款申请表、李子豪的违约短信以及世华地产公司、万通融资公司的陈述等证据已经构成完整的证据链条，可以有效地证明施红严格依照合同约定履行合同义务，而李子豪却恶意毁约，拒绝履行赎楼义务，导致交易无法进行。李子豪的行为损害了施红的合法利益，应当承担违约责任，赔偿施红的经济损失。原审第三人世华地产公司口头述称，原审判决适用法律正确。原审第三人万通融资公司经本院依法传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未针对上诉人李子豪的上诉陈述意见。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，施红于原审提交的建设银行吉华支行出具的2013年3月19日“房易安”交易资金到账回单显示，施红、李子豪在该行开立的房屋结算资金托管专户到账32万元。2013年3月10日，李子豪签署《地址确认书》确认，在履行涉案合同过程中所有相关法律文件及通知以特快专递或挂号信的形式邮寄至涉案房产地址即视为送达李子豪本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。施红于2013年4月1日向李子豪发出的《履约催告函》，系通过特快专递形式邮寄至涉案房产地址，并注明签收人为李子豪。特快专递详情单显示，该《履约催告函》经多次联系预约不成功，上门无人签收而退回。原审法院在本案查封涉案房产的截止日期至2015年4月18日。本院认为，施红提交的建设银行吉华支行于2013年3月19日出具的“房易安”交易资金到账回单足可证明施红于该日已支付涉案房产首期购房款32万元，李子豪上诉主张施红未支付首期款，与事实不符，本院不予支持。施红为证明李子豪在涉案合同履行过程中曾通知万通融资公司停止赎楼，已提交李子豪于2013年3月23日发给万通融资公司员工的短信，世华地产公司及万通融资公司对此亦予以确认，李子豪虽否认，但未提交相关反驳证据，根据民事诉讼证据规则的规定，本院采信施红提交的证据，认定李子豪有通知担保公司停止赎楼行为。李子豪在通知停止赎楼后，施红于2013年4月1日向李子豪确认的送达地址寄送了要求李子豪重新启动赎楼的《履约催告函》，虽李子豪否认收到，但根据李子豪于2013年3月10日签署的《地址确认书》的承诺，该《履约催告函》应视为已送达李子豪。李子豪经施红催促，仍未继续履行合同，李子豪的行为导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约。原审按施红的诉请，判决解除涉案合同并判决李子豪承担合同解除违约责任，处理得当，本院予以维持。李子豪主张系因施红担心政府要征收20%个人所得税而主动放弃购买涉案房产，违约方为施红，但李子豪对其主张未提交有效证据予以证实，本院对李子豪的主张不予支持。根据涉案合同约定及相关法律规定，收取定金方违约而适用定金罚则的，应系双倍返还定金。原审只判决李子豪退回已收取的定金，属对涉案合同解除后果的处理，并未适用定金罚则。李子豪主张原审判决既适用定金罚则又适用违约金条款，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人李子豪的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2275元，由上诉人李子豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘粤芳审 判 员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一五年一月十二日书记员（兼） 李开宇 来源：百度搜索“”