（2014）天民一初字第345号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-08
案件名称
济南邦和物业管理有限公司与李涛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南邦和物业管理有限公司,李涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第345号原告济南邦和物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人陈革，董事长。委托代理人吴立珂，山东天航律师事务所律师。委托代理人郭晓芳，女，1967年2月17日出生，汉族，济南邦和物业管理有限公司职工，住济南市。被告李涛，男，1981年1月20日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人李红丹（系被告李涛之妻），女，1979年2月4日出生，汉族，无业，住址同被告李涛。原告济南邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）与被告李涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦和物业公司的委托代理人吴立珂，被告李涛的委托代理人李红丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦和物业公司诉称，被告李涛系济南市天桥区金色阳光花园的业主，原告邦和物业公司依据与被告李涛签订的金色阳光花园物业服务协议，提供相关的物业服务。在物业服务协议中约定了相应的收费标准、服务内容、逾期支付违约金的责任等内容，在此基础上，原告邦和物业公司依约履行了合同的约定内容。被告李涛自2010年1月19日至今一直拒交物业服务费，经原告邦和物业公司多次催缴，至今仍未缴纳。为维护合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告李涛支付物业费用7977.8元；2、判令被告李涛支付逾期违约金7977.8元；3、被告李涛承担本案诉讼费用。被告李涛辩称，原告邦和物业公司未尽到为业主服务的有关约定。涉案房屋漏水严重，原告邦和物业公司也给被告李涛修过，但一直未给修好。被告李涛所在的楼宇单元门是坏的，照明设施也不行，楼梯间里还有其他业主放的东西，物业也不进行管理。经审理本院认定：被告李涛系济南市天桥区金色阳光花园小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。原告邦和物业公司（乙方）与济南华夏海龙房地产开发有限公司（甲方）了签订《济南金色阳光花园小区（前期）物业服务合同》一份，协议约定：“第二章物业服务内容第三条物业服务事项1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括…4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括…5、公共绿地、园林的养护。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、电梯的运行和日常维护…第三章物业服务标准第四条物业服务标准乙方按照相关标准提供服务，不得低于基本等级规范要求。第四章合同期限第五条物业服务期限物业服务期限为：自签署之日起生效，至小区成立业委会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止…第七条1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：［多层住宅］：0.78元／平方米／月；［高层住宅］：1.1元／平方米／月…2、物业服务费用主要用于以下开支…第八条相关费用交纳本小区相关费用包括：1、物业服务费用2、车位服务费用3、业主或物业使用人自用区域特约服务费用4、共用服务费用。第九条物业服务费用缴纳方式：业主或物业使用人在办理入住手续书时，应向乙方一次性支付其所属房屋首期半年的物业服务费。随后物业服务费按每3个月为一阶段，一次性交纳…如房屋空置，经乙方确认，业主或物业使用人按规定缴纳70%的物业服务费用。乙方于每阶段的前5天内公告通知业主或物业使用人当月8日内交费，规定时间内仍未交费，乙方将公布催费通知，通知业主或物业使用人7日内交费；规定时间内仍未及时交纳费用的，视为违约，从逾期之日起，按每月应交物业管理服务费用总额×5‰×逾期天数，交纳违约金。同时，乙方有权采取相应措施，由此给业主或物业使用人造成的损失，乙方不承担责任…第九章违约责任第二十六条业主或物业使用人的违约责任业主或物业使用人未能足额按时交纳相关费用的，应按未交费用×5‰×逾期天数向乙方支付违约金。业主或物业使用人违反《临时管理规约》或本合同约定其他事项的，乙方有权要求业主或物业使用人承担恢复原状、排除妨碍等整改措施，逾期整改的，乙方有权强制整改。第二十七条乙方违约责任乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任…”该协议中还约定了甲乙双方以及业主或物业使用人的其他权利义务。合同签订后，被告李涛依约交纳物业管理服务费至2010年1月18日，后未再交纳。另查明，涉案房屋为小高层，其建筑面积为141.2平方米，根据协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.10元。被告李涛为证明其主张，提交了照片一宗，经质证，原告邦和物业公司对其真实性不予认可。诉讼中，原、被告均认可涉案房屋存在质量问题，原告邦和物业公司也联系开发商进行了维修，但未能修好，结合当事人陈述，对照片的真实性本院予以认定。现原告邦和物业公司诉至法院，要求依法判令被告向原告支付2010年1月19日至2014年4月30日期间的物业服务费7977.8元及违约金7977.8元，其物业服务费计算方式为建筑面积141.2平方米×1.10元／平方米／月×51个月零12天（自2010年1月19日至2014年4月30日）=7977.8元。同时，按照约定每季度8日前交纳物业服务费，逾期违约金计算方式为每季度应缴物业服务费465.63元，按照每天5‰计算滞纳金分别计算至2014年4月30日，按照物业服务费本金7977.8元主张。上述事实，有原告邦和物业公司提交的前期物业服务合同、物业费收据，被告李涛提交的照片等证据在案为凭，以及原告邦和物业公司、被告李涛的当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原告邦和物业公司与房地产开发商之间签订的《济南金色阳光花园小区（前期）物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，且效力及于被告李涛。物业服务合同订立后，原告邦和物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告李涛在事实上接受原告邦和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。被告李涛未能及时向原告邦和物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。被告李涛主张涉案房屋存在房屋质量问题，且原告邦和物业公司进行维修后亦不能修复，其应当及时主张房屋质量问题，而非拒交物业费。关于被告李涛陈述的单元门及照明设施维修不及时，秩序管理不善等问题，属于物业服务企业提供物业服务过程中的一般性瑕疵。原告邦和物业公司在该期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于物业管理费金额，原告邦和物业公司主张被告李涛支付物业管理服务费7977.8元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。关于被告李涛是否应当支付违约金，本院认为，原告邦和物业公司所提供的物业服务中也存在一般性瑕疵，故对于原告邦和物业公司要求被告李涛支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告李涛长期拖欠物业管理费所致，故本案的案件受理费，应由被告李涛负担。鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告邦和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李涛于本判决生效之日起10日内，向原告济南邦和物业管理有限公司支付物业管理费7977.8元。二、驳回原告济南邦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告李涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 韩 峰人民陪审员 白恩玉人民陪审员 陈蔚林二〇一五年一月十二日书 记 员 于 蕊 来源：百度“”