（2014）陵民初字第1297号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-12-14
案件名称
江雪琴、梁又绿与海南陵水富力湾开发有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
陵水黎族自治县人民法院
所属地区
陵水黎族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江雪琴,梁又绿,海南陵水富力湾开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）陵民初字第1297号原告江雪琴，女。原告梁又绿，男。法定代理人江雪琴，系原告梁又绿母亲。两原告共同委托代理人喻学林，海南京园律师事务所律师。被告海南陵水富力湾开发有限公司。法定代表人李思廉，行政总监。委托代理人黄冬转，该公司员工。委托代理人符德全，该公司员工。原告江雪琴、梁又绿诉被告海南陵水富力湾开发有限公司（以下简称富力湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告江雪琴及其委托代理人喻学林、被告委托代理人黄冬转、符德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江雪琴、梁又绿诉称，两原告于2014年3月28日与被告签订了《陵水县商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于海南陵水富力湾万豪酒店区别墅二期19栋（幢）-1-2（层）1-2（房号），该合同第一条约定“被告以出让方式取得位于陵水县香水湾景区X区地号为56地块的土地使用权，面积为68667平方米，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权年限2012年8月27日至2081年10月2日。”土地证号为陵国用（光）第1xx**号。同时合同第四条约定了购房金额为5755401元，但在两原告按照合同约定履行了付款义务后，被告却告知原告，其所出售给两原告房屋的土地用途为旅游用地，使用年限仅为40年，两原告得知该事实之后与被告多次协商此事的解决方式及赔偿事宜，但被告态度强硬，拒绝与两原告进行协商及给予两原告合理的赔偿。原告认为被告的违约行为致使两原告只能够取得40年的土地使用权及地上建筑物所有权，两原告在处分物权时也仅仅能够获取土地用途为旅游用地，土地使用权年限及地上建筑物40年的收益，两原告因此受到了巨大的损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金2466600元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告富力湾公司辩称，1、我司不存在违约行为亦不应当承担违约责任。原告无法举证证明涉案房屋土地用途及使用年限仅为40年这一情况的客观存在，以此为理由要求被告支付高达200万元的违约金等违约责任的诉求无事实和法律依据，应当予以驳回。退一步讲，即使客观上涉案房屋所在的地块未能变更为使用年限为70年的住宅用地，我司也不应承担任何违约责任。土地年限的延长受国家政策及国土等政府原因影响，属于不可抗力。根据双方签订的合同的第八条约定，原、被告可以共同协商解决纠纷，并非由出卖人单方支付高额违约金。2、原、被告双方约定的违约金超过造成的实际损失的百分之三十，应当予以调整。综合本案的实际情况，被告并无任何过错故意且原告未能举证其由任何实际损失，因此原告的诉求246.66万元为总购房款的43%，该数额明显高于造成的损失30%，应于调整。原告为证明自己的主张，向法院提交以下证据：证据1，陵水商品房买卖合同；证据2，转账记录。两份证据证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告已按照合同的约定履行了合同所约定的义务，该合同约定陵国用（光）第1xxx2号土地为城镇住宅用地，土地使用权年限2012年8月27日至2081年10月2日。被告的质证意见为：对2份证据的三性均无异议，对其证明内容也无异议。被告无证据提交。本院依法调取两份证据：证据1，陵水县住房与房产管理局的复函；证据2，陵国用（光）第1xxx0号土地使用证。原、被告对本院调取的两份证据无异议。本院认证：对原告提交的2份证据和本院调取的2份证据，符合证据三性规定，本院予以采信。据采信的证据和双方的陈述查明，2014年3月28日，原告与被告签订了《陵水县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于海南陵水富力湾万豪酒店区别墅二期19栋（幢）-1-2（层）1-2（房号），该合同第一条约定“被告以出让方式取得位于陵水县香水湾景区X区地号为56地块的土地使用权，面积为68667平方米，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权年限2012年8月27日至2081年10月2日，土地证号为陵国用（光）第1xx**号”。合同签订后，原告依合同第四条约定支付了购房金额5755401元给被告，被告也已经将涉案房屋交给原告使用。另查明，上述房屋的《陵水商品房预售许可证》证号为：陵房预字（2014）第xxx6号，其相对应的土地使用证号为：陵国用（光）第1xxx0号。该1xxx0号土地使用证载明土地使用权人为海南陵水富力湾开发有限公司，土地坐落在陵水县香水湾景区X区，用途为商服用地，使用年限40年，从2007年10月19日至2046年11月。双方签订合同的土地使用年限与实际的相差30年。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案的争执焦点是涉案房屋的土地使用权实际年限与约定不符，被告是否构成违约，被告是否应支付违约金及支付违约金的标准是什么。据查明的事实，涉案房屋的使用地是商服用地，使用年限为40年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条的规定土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，现原告未能提交证据证明涉案土地使用权期满后不能续期，且现行法律对于续期应否缴费和按何种标准收费，均无相应规定，即原告是否存在损失，目前无法确定。综上，原告请求被告支付违约金的理由不能成立，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告江雪琴、梁又绿的诉讼请求。案件受理费26532.8元，由原告江雪琴、梁又绿负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑文红审 判 员 翁珍珍人民陪审员 郑 晓二〇一五年一月十二日书 记 员 吴彬彬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 来自：