（2014）沪一中民二（民）终字第2744号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-31
案件名称
曹珍祥诉贾华庆等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹珍祥,贾华庆,周海燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2744号上诉人（原审原告、反诉被告）曹珍祥。委托代理人陶枫，上海海汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）贾华庆。被上诉人（原审被告、反诉原告）周海燕。上列两被上诉人的共同委托代理人聂亮辉，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人曹珍祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第7802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人曹珍祥的委托代理人陶枫，被上诉人贾华庆、周海燕的共同委托代理人聂亮辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年8月3日，曹珍祥（甲方）与贾华庆、周海燕（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方的上海市某区某路某弄142号201室房屋（以下简称系争房屋），转让价款为100万元（人民币，下同）。该合同补充条款约定：甲方承诺在2010年12月30日之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。该合同附件三“付款协议”第6条约定：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，且甲方将该房屋内的户口迁出后，由乙方向甲方支付该房屋的尾款2万元。曹珍祥还于同日向贾华庆、周海燕出具《承诺书》一份，内容为：“本人曹珍祥卖出某路某弄142号201室，因前卖出方朱某的户口在某路某弄142号201室内，现承诺朱某户口在2010年12月31日之前迁出。如果朱某到时户口不迁出，本人曹珍祥将负责任并将其户口迁出，保证在清户期限时某路某弄142号201室住宅内没有任何户口。另保留2万元户口保证金。”合同签订后，贾华庆、周海燕按约支付了首期房款48万元，系争房屋于2010年10月13日过户至贾华庆、周海燕名下。2014年2月26日，曹珍祥起诉，提出在贷款银行放款前，不知何故贾华庆、周海燕突然通知曹珍祥，贷款银行拒绝放贷，从此双方的沟通协调不断，但贾华庆、周海燕一直以银行责任和曹珍祥未将户口迁出为由拒绝支付二期房款及尾款共计52万元。原审审理中，曹珍祥请求法院判令贾华庆、周海燕支付拖欠的购房款52万元及利息。贾华庆、周海燕则不同意曹珍祥的上述诉讼请求，并提起反诉要求法院判令：1、曹珍祥向贾华庆、周海燕支付逾期迁移户口所产生的违约赔偿金，按照房价款100万元的日万分之五自2010年12月31日起计算至2014年9月9日止，该金额已超过30万元，贾华庆、周海燕只主张30万元。嗣后，曹珍祥于2014年9月3日向原审法院提出撤诉申请，原审法院于2014年9月5日裁定准予其撤诉。本案审理中，贾华庆、周海燕与曹珍祥确认，至2014年9月9日案外人朱某的户口尚未从系争房屋内迁出。原审认为，贾华庆、周海燕与曹珍祥签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应为有效，双方应遵照履行。合同约定系争房屋内原有的朱某户口应于2010年12月31日前迁出，曹珍祥于签订合同当日还出具《承诺书》就履行此项义务再次作了承诺，至2014年9月9日朱某的户口仍未自系争房屋内迁出，曹珍祥显然已构成违约，按合同约定应承担违约责任。贾华庆、周海燕主张自2010年12月31日至2014年9月9日期间的逾期迁出户口违约金符合合同约定。合同约定“原有户口（如有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金”，合同附件三第6条之约定系尾款支付条件，曹珍祥辩称该条约定户口迁出违约最高责任限额为2万元与约定明显不符，该辩解缺乏依据，不予采纳。鉴于系争房屋内未迁出的系原出卖人朱某的户口，曹珍祥非恶意违约，贾华庆、周海燕也未证明其所称因上述户口逾期迁出遭受了严重损失，合同约定的房价款日万分之五的违约赔偿金标准确属过高，贾华庆、周海燕虽表示主动下调其主张期间的违约金，只主张30万元，但仍属过高，综合本案实际情况，原审法院酌定调整违约金标准为按每天80元计算。原审法院审理后于二○一四年九月十二日作出判决：曹珍祥于判决生效之日十日内支付贾华庆、周海燕逾期迁出户口的违约赔偿金，按照每天80元自2010年12月31日起计算至2014年9月9日止。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2，900元，由曹珍祥负担。原审判决后，曹珍祥不服，向本院提起上诉称：1、上诉人曾向被上诉人出具承诺书，承诺在2010年12月31日前迁出户口，被上诉人保留2万元户口保证金，该约定已经取代买卖合同中关于户口迁移违约责任的约定，故应以此约定为准，上诉人承担违约金的限额为2万元。2、原审认定的违约金数额过高，与被上诉人的实际损失不符。首先，上诉人并非恶意拒迁或者故意拖延办理户口迁出手续，而是因为前手卖家不履约以及户籍制度的限制，故上诉人主观上并无过错。其次，系争房屋已经交付被上诉人正常使用，户籍的存在也并未影响被上诉人的物权，系争房屋的价格亦已大幅上涨，故上诉人未及时迁出户口未对被上诉人的权益造成任何损害。再者，根据最高院的司法解释，当事人主张违约金过高要求调整的，法院应当以实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则作出裁决，但原审法院在被上诉人没有任何损失的情况下判决上诉人按照每日80元的标准支付违约金，显然缺乏公平公正。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人支付2万元违约金。被上诉人贾华庆、周海燕辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。根据双方买卖合同的约定，上诉人应于2010年12月31日前迁出系争房屋内原有的案外人户口，但上述户口至今仍未能迁出，原审据此认定上诉人的行为构成违约，并无不当，本院予以认同。关于上诉人逾期迁出户口的违约责任，被上诉人要求上诉人应按合同约定承担违约金责任，于法有据，本院予以支持。上诉人虽主张双方签订的承诺书已经取代房屋买卖合同中关于逾期迁出户口违约责任的约定，上诉人仅应承担2万元的赔偿责任，但该主张显然缺乏依据，本院难以采纳。至于违约金的数额，原审法院基于本案查明的事实，结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对被上诉人主张的违约金计算标准予以调整，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，456元，由上诉人曹珍祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年一月十二日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”