（2014）温瑞民初字第3922号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-27
案件名称
瑞安市安居物业管理有限公司与曹启洪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瑞安市安居物业管理有限公司,曹启洪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2014）温瑞民初字第3922号原告瑞安市安居物业管理有限公司。法定代表人曾志强。委托代理人（特别授权代理）程翔龙、陈善锋，浙江玉海律师事务所律师。被告曹启洪。原告瑞安市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告曹启洪物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理，依法由审判员周昕昕适用简易程序于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程翔龙、陈善锋、被告曹启洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司起诉称：原告自2009年开始受瑞嘉庭院业主委员会委托，入驻该小区提供物业服务，并签订物业管理委托合同，双方约定物业费由业主或者物业使用人负担，业主每半年按自有面积足额交纳物业费；逾期支付物业费的，从逾期之日起按每天应交纳的0.3%收取违约金；物业费标准为多层住宅0.6元／月／平方米，高层住宅1.1元／月／平方米，商业和办公用房1.4元／月／平方米。被告曹启洪系瑞嘉庭院的业主，名下物业面积132.63平方米，但自2011年4月份以来屡屡无故拖欠物业费，截止目前尚欠物业服务费8750元，原告还代为支付水费1296元、电梯费372元。以上费用经原告多次催讨未果，无奈起诉。原告诉请判令：一、被告立即支付物业服务费8750元，水费1296元、电梯费372元（2012年174元，2013年198元），共计10418元，及违约金（以1750元为基数从2010年1月26日起至2011年1月27日止；以3500元为基数从2011年1月28日起至2012年2月5日止；以5424为基数从2012年2月6日起2013年7月5日止；以7893元为基数，从2013年7月6日起至2014年7月12日；以10418元为基数，从2014年7月13日起至实际清偿之日止，均按每日0.3%计算，暂计至起诉之日约25000元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告曹启洪答辩称：一、原告与瑞嘉庭院业主委员会于2014年1月1日订立的物业委托合同不合法：1、瑞嘉庭院业主委员会的产生不合法。2、业主委员会副主任林鹏不是小区业主。二、原告起诉陈述的事实不准确。1、被告收到的诉状材料中没有附2009年至2013年期间的物业委托合同，只有2014年1月1日起至2014年12月31日止的合同。2、水费、电费被告去物业交纳时原告不收，要与物业费捆绑交纳。而且水费每吨收费3.8元不合理，被告已经提出异议，按水务公司规定每吨2.6元，二次用水每吨3.1元。3、原告只提及业主欠公司物业费，但是未提及2008年代收水电周转金及建筑垃圾清运费1500元，其行为显属无理。三、起诉书提供的证据不合法。四、被告缓交物业费事出有因，是原告不履行服务义务在先。原告安居物业公司向本院提供如下证据：1、原告企业营业执照、组织机构代码证，证明原告主体身份；2、被告户籍证明，证明被告身份情况；3、物业管理委托合同，证明原告受托管理瑞嘉庭院物业的事实；4、房产登记信息，证明被告系瑞嘉庭院业主以及房屋面积；5、物业管理费催费通知，证明原告向被告催收拖欠物业费、水费、电梯费的事实；6、渣土消纳管理中心签订的合同，证明收取垃圾清运费的标准；2011年1月22日向业主收取垃圾清运费的具体标准；7、委托试用合同（2009年4月1日至2010年3月31日），证明物业管理费收取的标准，物业管理费每半年交纳一次的事实；8、瑞嘉庭院业主委员会出具的证明书，证明因业主委员会重组，2010年4月1日至2011年12月31日未续签物业服务合同，但仍由原告提供小区物业管理服务的事实；9、物业管理服务合同（2012年1月1日至2012年12月31日），该合同约定到期后自动顺延一年，证明2012年、2013年期间原、被告之间的物业服务关系；10、业主委员会备案通知，证明业主委员会成立时间为2009年7月11日，并已备案；11、会议纪要，证明漏水所造成的水费收取标准；；12、公摊电费结算办法，证明公摊电费收取标准；13、温州市房产管理局文件，证明瑞嘉庭院2010年度小区物业管理考评优秀，以及2013年度复评合格的事实。被告曹启洪向本院提供如下证据：14、照片复印件，证明小区管理混乱，原告未尽管理义务；15、催收通知书、收据，证明被告缴纳水电费情况以及原告2009年将白色催收通知书张贴在被告喜事门口。以上证据经庭审出示，被告曹启洪质证意见如下：原告起诉时只提供了2014年1月1日到2014年12月30日的合同，而且未提供附件，致使业主无法对照监督。催收通知书被告的签名不真实。对原告起诉时提供的其它证据没有意见，对当庭提供的证据真实性无法确定。原告安居物业公司质证意见如下：证据14拍摄地点的确是在瑞嘉庭院，但是拍摄时间不能确认。关于照片拍摄到空岗的情况，因保安需要巡查、维秩，而非全部时间都坐在岗亭；关于照片拍摄到垃圾堆积问题，因小区一日两次保洁，如果不在固定时间扔出垃圾，就会存在垃圾堆积情况；关于照片拍摄到小区内树木枯死情况，与原告的物业管理无必然联系；小区内车辆存在不按规定停放的现象，但保安已经积极管理。对证据15无异议。本院认为，原告提供的证据5欲证明物业费及水、电梯费的催讨情况，但自认业主签名均为原告工作人员填写，该证据不具有待证事实的证明效力，不予采信；被告提供的证据14能反映特定时间瑞嘉小区的环境情况，对照片的真实性予以认定，但仅凭照片资料尚不足以证明拍摄情况是否持续存在，亦不能作为评断原告提供服务未达标准的依据；其它证据内容真实，来源合法，与本案有关联，均予以采信。经审理，本院认定事实如下：被告曹启洪系瑞安市安阳街道瑞嘉庭院＊幢＊单元＊＊＊室的产权人，上述房屋建筑面积为132.63㎡。原告安居物业公司自2009年4月1日起为被告住房所在的瑞嘉庭院小区提供物业服务。2009年7月11日，瑞安市瑞嘉庭院小区成立首届业主大会，并选举产生业主委员会。2009年8月1日，原告与瑞安市瑞嘉庭院小区业主委员会补签物业管理委托试用合同，试用期限自2009年4月1日起至2010年3月31日止，物业服务费每半年一次向业主或者物业使用人收取，收费标准为多层住宅0.6元／月／平方米，高层住宅1.1元／月／平方米，商业和办公用房1.4元／月／平方米；业主逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交滞纳金。此后，原告为该小区提供物业服务至今，物业服务费收费标准及逾期交费滞纳金约定内容不变，并先后于2012年1月1日、2014年1月1日签订物业管理委托合同。现合同约定委托管理期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，服务期限届满后若无异议自动顺延一年；并约定自来水费未移交自来水公司前暂由原告代收，按住户分表实际度数收取。根据瑞嘉小区业主委员会出具的计费意见，2012年1-12月，2楼住户电梯费按50%收取即87元，其余收费174元；2013年电梯费从3楼起计算，每户198元。被告曹启洪未交纳2009年4月1日至2014年3月31日期间的物业服务费8750元，2012-2013年度电梯费372元。本院认为，原告安居物业公司与瑞嘉庭院业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，原告根据合同约定内容为瑞嘉庭院住宅小区提供物业管理服务，被告曹启洪作为该小区业主之一，应依约支付物业管理服务费。被告所有的坐落于瑞安市安阳街道瑞嘉庭院＊幢＊单元＊＊＊室房屋建筑面积为132.63㎡，每年应交物业服务费1750元（1.1元／㎡×132.63㎡×12个月），自2009年4月1日开始至2014年3月31日期间的应交物业管理费数额为8750元（1750元×5年），原告该项诉请合法有据，应予支持。原告请求判令电梯费372元，符合瑞嘉庭院业主委会员确定的公摊电费计费数额，应予支持。原告请求判令被告支付水费1296元，虽水费约定可由原告代收，但原告未能提供住户分表实际度数或公示数据，其主张的数额缺乏计费依据，不予支持。虽物业服务合同中约定了物业服务费逾期交纳滞纳金，但双方并未严格界定交费期限，且实践中原告也允许被告滞后交纳，视为原告给予交费宽限期至起诉之日。原告自起诉主张权利（按收状之日为2014年9月26日）后，被告仍未交纳费用，可主张违约金，但每日0.3%滞纳金标准过高，本院调整按罚息利率支持，即按中国人民银行同期同档次贷款基准年利率5.6%上浮50%计算。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹启洪于判决生效后十日内向原告瑞安市安居物业管理有限公司支付2009年4月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费8750元、电梯费372元，合计9122元；及对9122元自2014年9月26日起按年利率8.4%计算至清偿之日止的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费342元（已减半收取），由原告瑞安市安居物业管理有限公司负担317元，被告曹启洪负担25元（被告定于判决生效之日起十日内向本院交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院退回多预交的诉讼费）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费685元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 周昕昕二〇一五年一月十二日书记员 周旭昊