（2014）一中民（商）终字第9838号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-01-26

案件名称

中房京贸房地产开发有限公司与北京乐工场资产管理有限公司等居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中房京贸房地产开发有限公司,北京乐工场资产管理有限公司,北京创海资产经营管理有限责任公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2014）一中民（商）终字第9838号上诉人（原审被告）中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云县河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。法定代表人边国爱，董事长。委托代理人张烩，女，1984年10月8日出生。委托代理人韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京乐工场资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里9、10号楼A座2区405号。法定代表人杨乐涛，董事长。委托代理人聂本勇，北京市汉卓律师事务所律师。原审被告北京创海资产经营管理有限责任公司，住所地北京市海淀区复兴路17号公主坟环岛东北角B座7层B08。法定代理人李小明，董事长。委托代理人韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）因与被上诉人北京乐工场资产管理有限公司（以下简称乐工场公司）、原审被告北京创海资产经营管理有限责任公司（以下简称创海公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成由法官李春华担任审判长，法官邵普、吴扬新参加的合议庭进行审理。本案现已审理终结。乐工场公司在一审中起诉称：2012年12月31日，乐工场公司与中房京贸公司之间签订了《国海广场C座租赁总代理合同》一份。合同约定：中房京贸公司委托乐工场公司作为国海广场C座的租赁总代理，全面负责项目所有客户招租和二级代理行所有客户的接洽、租赁谈判、合同签署等事宜；国海广场C座委托面积为写字楼6-18层共约23000平方米；同时合同还约定中房京贸公司按照成交租户第一年租金标准的1.6个月（不含物业管理费）租金作为乐工场公司代理佣金；合同的任何一方不履行本合同中所规定的相关责任或义务，给对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应经济损失。合同签订后，在合同履行过程中，中房京贸公司要求将租赁主体由中房京贸公司变更为创海公司，并签署了三方协议——《国海广场C座租赁总代理合同之补充协议》，该协议约定，租赁合同主体变更不影响已签署的《国海广场C座租赁总代理合同》及《客户看房登记确认函》的效力，由中房京贸公司和创海公司对乐工场公司承担连带责任。自合同签订后，乐工场公司按照合同约定积极履行完了全部合同义务，中房京贸公司和创海公司应按合同约定支付给乐工场公司的代理佣金共计人民币7811802.42元。经乐工场公司多次请求及催促，中房京贸公司和创海公司至今仍未支付，造成了乐工场公司的直接经济损失共计1464712.95元。现起诉请求：1、请求法院判令中房京贸公司和创海公司支付乐工场公司合同款人民币7811802.42元并以未付款人民币1369612.56元为基数计算自2013年10月9日起至实际付款日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，以未付款人民币6442189.86元为基数计算自2013年12月27日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率的利息；2、中房京贸公司和创海公司对上述诉请承担连带责任。中房京贸公司与创海公司在一审中答辩称：中房京贸公司、创海公司不同意乐工场公司的诉讼请求，根据合同第2条第8款，如果乐工场公司要求付款，其应当申请，但是乐工场公司没有申请，因而不构成支付佣金的条件；根据合同约定，租赁任务分为5个阶段，分别为达成全部委托面积的20％、50％、70％、80％、90％，但是乐工场公司没有按照约定进行，事实上第一阶段出租面积为零，第二阶段出租面积为3355.19平方米，也不符合约定，再者合同也没有约定利息；关于直接经济损失，中房京贸公司、创海公司也不认可，因为中房京贸公司、创海公司不认可乐工场公司有经济损失，乐工场公司也没有证据。除此之外，中房京贸公司、创海公司认为双方签订的不是居间合同，而是委托合同，合同条款第2条可以说明双方是委托关系，乐工场公司没有按照合同内容完成委托任务，中房京贸公司、创海公司不认可其提出的诉讼请求。另外，乐工场公司延期完成任务给中房京贸公司、创海公司造成损失，中房京贸公司、创海公司保留索赔权利。根据合同第7条，乐工场公司没有按照合同履行义务，应当对其没有完成义务的行为承担责任。关于利息请求没有依据，中房京贸公司、创海公司不予认可。一审法院审理查明：2012年12月31日，中房京贸公司（甲方）与乐工场公司（乙方）之间签订了《国海广场C座租赁总代理合同》。合同约定：甲方委任乙方作为国海广场C座的租赁总代理，全面负责项目所有客户招租和二级代理行所有客户的接洽、租赁谈判、合同签署等事宜；国海广场C座委托面积为写字楼6-18层共约23000平方米；合同期为18个月，从2012年12月31日起至2014年6月30日止；租赁任务期限分为5个阶段：第1个阶段，自本合同签订之日起3个月内，乙方应保证该项目的出租率达到甲方全部委托面积的20％，即4600平方米；第2个阶段，自本合同签订之日起6个月内，乙方应保证本项目的出租率达到全部委托面积的50％，即11500平方米；第3个阶段，自本合同签订之日起9个月内，乙方应保证该项目的出租率达到全部委托面积的70％，即约16100平方米；第4个阶段，自本合同签订之日起12个月内，乙方应保证该项目的出租率达到全部委托面积的80％，即18400平方米；第5个阶段，自本合同签订之日起18个月内，乙方应保证该项目的出租率达到全部委托面积的90％，即20700平方米（全部委托面积最终以甲方提供的可出租面积为准）甲方与客户成功签订《租赁合同》且客户按照《租赁合同》约定支付押金和首期租金后视为成功出租。甲方同意在本合同签订后即开始对乙方租赁任务进行考核。如经甲方考核，乙方连续两个阶段未完成租赁任务的，甲方有权单方解除本合同且不承担任何违约责任。代理佣金计算标准为：甲方以收取成交租户第1年签约的月租金的1.6个月（不含物业管理费）作为乙方代理佣金。当租户与甲方成功签订《租赁合同》并按合同约定支付押金和首期租金款项后，乙方即可向甲方申请结算该成交面积的代理佣金，甲方按照佣金计算标准计算乙方的代理佣金并在次月完成结算后予以支付。本合同的任何一方不履行本合同中所规定的相关责任或义务，给对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应经济损失。合同签订后，在合同履行过程中，中房京贸公司要求将租赁主体由中房京贸公司变更为创海公司，并于2013年12月4日由中房京贸公司（甲方）、乐工场公司（乙方）及创海公司（丙方）签订三方协议《国海广场C座租赁总代理合同之补充协议》，该协议约定：1、租赁合同主体变更不影响甲方和乙方已签署的《国海广场C座租赁总代理合同》及《客户看房登记确认函》的效力。2、就目前以甲方名义签订的租赁合同及日后无论以甲方名义或者丙方名义与租户签订的租赁合同，甲方或者丙方须按照甲方与乙方签订的《国海广场C座租赁总代理合同》及甲方或丙方与乙方签订的《客户看房登记确认函》向乙方支付代理费／佣金。3、甲、丙双方相互之间对乙方承担连带责任，乙方可向甲方或丙方任何一方要求支付其应得的代理费／佣金。2013年6月9日中房京贸公司与商务部国际经济合作中心（以下简称经济合作中心）签订了合同编号为ZFJM-SC-2013-001的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，经济合作中心向中房京贸公司承租位于北京市海淀区复兴路17号的国海广场C座写字楼第10层（部分）、11层（建筑面积为3296.77平方米）用于办公，租赁单元月租金为716355.15元，租期为2013年9月20日至2016年9月19日。后双方分别于2013年6月9日、2013年9月11日先后达成《北京国海广场C座写字楼租赁合同（合同编号为ZFJIM-SC-2013-001）补充条款》和《北京国海广场C座写字楼租赁补充合同》，其中租赁单元月租金标准变更为2013年9月20日至2016年9月19日期间为843313.77元，2016年9月20日至2018年9月19日期间为901336.92元，租期变更为2013年9月20日至2018年9月19日。2013年6月20日，中房京贸公司收到经济合作中心交来的房租716355.15元和押金2149065.45元。2013年9月17日，中房京贸公司收到经济合作中心补交2013年9月20日至2013年10月19日的房租126958.62元。2013年6月19日中房京贸公司与中国建设工程造价管理协会对外专业委员会（以下简称工程造价协会）签订了合同编号为ZFJM-SC-2013-002的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，工程造价协会向中房京贸公司承租位于北京市海淀区复兴路17号的国海广场C座写字楼第10层（部分）建筑面积为58.42平方米）用于办公，租赁单元月租金为12694.08元，租期为2013年9月20日至2016年9月19日。2013年6月24日，中房京贸公司收到工程造价协会交来的房租12694.08元和押金380822.24元。2013年11月29日，创海公司与中国铁路物资股份有限公司（以下简称铁路物资公司）签订了合同编号为BCH-SY-SC-2013-001的《北京国海广场C座写字楼租赁合同》，铁路物资公司向创海公司承租位于北京市海淀区复兴路17号的国海广场C座写字楼第6、7、8、9、12、13、14、15、16、17层（建筑面积为18024.75平方米）用于办公，租赁单元月租金为4026368.66元，租期为2014年6月5日至2018年6月4日。2013年10月17日，中房京贸公司收到铁路物资公司交来的定金4026294.94元。2013年12月19日，创海公司收到铁路物资公司交纳的房租20131917.02元。另查，2013年6月28日，乐工场公司与中房京贸公司签订《客户看房登记确认书》，客户资料为公司名称经济合作中心、工程造价协会，需求面积3355.19平方米，看房时间2013年4月10日，确认内容为：“客户已于上述时间考察物业现场，有关上述客户登记己被开发商确认，本确认书签定之日起立三个月内有效。客户签约后乐工场公司将获得相当于1.6个月的净租金作为代理佣金，此佣金开发商将于客户正式签订合同并支付房款（客户根据合同约定缴清押金及首期租金、物业管理费）十五个工作日内支付北京乐工场资产管理有限公司。”2013年10月16日，乐工场公司与中房京贸公司签订《客户看房登记确认函》，客户资料为公司名称铁路物资公司，需求面积18024.75平方米，看房时间2013年10月16日，确认内容为：“客户已于上述时间考察物业现场，有关上述客户登记己被开发商确认。客户签约后北京乐工场资产管理有限公司将获得相当于1.6个月的净租金作为代理佣金，此佣金开发商将于客户正式签订合同并支付房款（客户根据合同约定缴清押金及首期租金）后5个工作日内支付北京乐工场资产管理有限公司。”庭审中，中房京贸公司及创海公司撤回对乐工场公司的反诉，该两公司同时主张乐工场公司未按照合同约定按期完成代理租赁任务，乐工场公司对此不予认可。经询，中房京贸公司及创海公司明确未按照合同约定对乐工场公司完成代理租赁任务的情况进行考核，亦未在连续两个阶段未完成任务的情况下向乐工场公司提出解除总代理合同，至法庭辩论终结前仍未向乐工场公司支付任何代理佣金。一审法院认定上述事实的证据有：《北京国海广场C座写字楼租赁合同》及补充协议、《客户看房登记确认书》、租金及押金支付凭证、以及各方当事人的庭审陈述等。一审法院判决认定：中房京贸公司与乐工场公司之间签订的《国海广场C座租赁总代理合同》、《客户看房登记确认书》、《客户看房登记确认函》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该总代理合同、及两份客户看房确认文件合法有效，对双方当事人均有拘束力。其中约定代理佣金计算标准为中房京贸公司以收取成交租户第1年签约的月租金的1.6个月（不含物业管理费）作为乐工场公司的代理佣金。其后，中房京贸公司、创海公司与乐工场公司签订的《国海广场C座租赁总代理合同之补充协议》亦系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该补充协议亦合法有效，对三方当事人均具有拘束力。该补充协议约定将租赁合同签约主体由中房京贸公司变更为创海公司，但不影响中房京贸公司与乐工场公司签订的《国海广场C座租赁总代理合同》及《客户看房登记确认函》的效力，且中房京贸公司与创海公司双方相互之间对乐工场公司承担连带责任，乐工场公司可向中房京贸公司或创海公司任何一方要求支付其应得的代理费／佣金。根据查明的事实，经济合作中心、工程造价委员会已经与中房京贸公司签订房屋租赁协议并支付前期租金，铁路物资公司已经与创海公司签订房屋租赁协议及支付前期租金，乐工场公司具备了要求中房京贸公司、创海公司给付佣金的条件，中房京贸公司、创海公司应向乐工场公司支付佣金共计7811802.42元，现中房京贸公司、创海公司未向乐工场公司支付任何佣金，该二公司已构成迟延付款的违约行为，其应当承担迟延违约责任，故该院对乐工场公司要求中房京贸公司、创海公司支付佣金7811802.42元的诉讼请求予以支持。根据2013年6月28日乐工场公司与中房京贸公司签订的关于经济合作中心与工程造价协议会租房的《客户看房登记确认书》约定，中房京贸公司将于客户正式签订合同并支付房款15个工作日内支付乐工场公司。经济合作中心最后于2013年9月17日交齐了2013年9月20日至2013年10月19日的房租，故中房京贸公司、创海公司应至迟于2013年10月14日之前支付经济合作中心与工程造价协会租房的佣金共计1369612.56元，但该二公司至今未支付任何佣金，故该二公司应以迟延支付的1369612.56元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年10月15日起至实际支付之日止的迟延利息。根据2013年10月16日乐工场公司与中房京贸公司签订的关于铁路物资公司租房的《客户看房登记确认函》约定，中房京贸公司将于客户正式签订合同并支付房款后5个工作日内支付乐工场公司。铁路物资公司最后于2013年12月19日交纳首期租金及押金，故中房京贸公司、创海公司应至迟于2013年12月26日之前支付铁路物资公司租房的佣金共计6442189.86元，但该二公司至今未支付任何佣金，故该二公司应以迟延支付的6442189.86元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年12月27日起至实际支付之日止的迟延利息。因中房京贸公司并未对乐工场公司按照合同约定进行考核，亦未行使合同约定的解除权且在之后又通过达成两份客户看房登记确认文件的方式确认了自己的佣金支付义务，故该院对中房京贸公司、创海公司在本案中的辩称意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决：一、中房京贸公司、创海公司于判决生效后七日内向乐工场公司支付佣金共计七百八十一万一千八百○二元四角二分并按照中国人民银行同期贷款利率分别以一百三十六万九千六百一十二元五角六分为基数加算自二○一三年十月十五日起至实际支付之日止的迟延利息，以六百四十四万二千一百八十九元八角六分为基数加算自二○一三年十二月二十七日起至实际支付之日止的迟延利息。二、驳回乐工场公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中房京贸公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、乐工场公司未就中房京贸公司支付佣金先行提出申请，乐工场公司不具备要求中房京贸公司给付佣金的前提条件。二、乐工场公司未按照合同约定完成任务，中房京贸公司有理由不支付佣金。三、中房京贸公司与乐工场公司签订的合同没有利息的相关约定，乐工场公司要求利息没有依据。上诉请求：撤销原判、依法改判。乐工场公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：同意一审判决，不同意中房京贸公司的上诉请求。在履行合同过程中，《客户看房登记确认书》中明确约定了佣金支付时间，不需要乐工场公司另行提出书面申请。在合同履行过程中，因中房京贸公司的原因而导致乐工场公司无法完成第一阶段、第二阶段的租赁任务，乐工场公司从未收到中房京贸公司要求解除合同的通知，且之后中房京贸公司也收取了租金。创海公司同意中房京贸公司的上诉请求，乐工场公司不具备要求中房京贸公司支付佣金的条件，中房京贸公司、乐工场公司就租金的支付进行过商洽变更，乐工场公司的陈述没有证据支持。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有各方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为：中房京贸公司与乐工场公司之间签订的《国海广场C座租赁总代理合同》、《客户看房登记确认书》、《客户看房登记确认函》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。中房京贸公司、创海公司与乐工场公司签订的《国海广场C座租赁总代理合同之补充协议》亦系各方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《客户看房登记确认书》及《客户看房登记确认函》明确约定了中房京贸公司向乐工场公司支付佣金的时间，该约定系对《国海广场C座租赁总代理合同》中有关佣金支付时间的变更，故中房京贸公司向乐工场公司支付佣金的条件已经具备，中房京贸公司关于乐工场公司不具备要求其给付佣金的前提条件的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。根据中房京贸公司与乐工场公司之间合同的约定，在乐工场公司未完成第一阶段及第二阶段的租赁任务的情况下，中房京贸公司有权解除合同，但在中房京贸公司未解除合同并收取租户租金的情况下，不能因乐工场公司未完成第一阶段及第二阶段的租赁任务而免除中房京贸公司支付佣金的义务，中房京贸公司理应依约向乐工场公司支付相应佣金，故中房京贸公司关于其有理由不支付佣金的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。中房京贸公司至今未向乐工场公司支付任何佣金，而依据《客户看房登记确认书》及《客户看房登记确认函》的约定，中房京贸公司已构成违约，应向乐工场公司支付相应的利息损失，故中房京贸公司关于其不应向乐工场公司支付利息的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七万六千七百三十五元，由中房京贸房地产开发有限公司、北京创海资产经营管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费七万六千七百三十五元，由中房京贸房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李春华代理审判员　　邵　普代理审判员　　吴扬新二〇一五年一月十二日书　记　员　　万　晶关注公众号“”