（2015）和民初字第17号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-02
案件名称
王金花与陈令英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
和静县人民法院
所属地区
和静县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2015）和民初字第17号原告（反诉被告）王金花，女，1966年4月25日出生，汉族。委托代理人邓华。被告陈令英（反诉原告），女，1944年11月3日出生，汉族。委托代理人杨鲁沙。原告王金花诉被告陈令英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，被告陈令英提出反诉，依法由审判员王志东适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王金花及委托代理人邓华，被告（反诉原告）陈令英及委托代理人杨鲁沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金花（反诉被告）诉称，2012年12月1日，王金花与陈令英签订房屋租赁合同，约定陈令英将济和小区院内的1－2层房屋出租给王金花经营宾馆。在经营中陈令英将进出宾馆的大门锁上，致使王金花无法正常经营，王金花多次找陈令英协商，陈令英拒不开门。陈令英的行为致使王金花签订的合同目的无法实现。王金花诉请解除合同，赔偿因不能正常营业的损失3万元，陈令英承担本案的诉讼费用。反诉被告王金花辩称，自己不存在违约行为，不支付168000元违约金。被告（反诉原告）陈令英辩称，2014王金花宾馆经营效益差，向原告提出解除合同的请求，被拒绝后，其单方面撕毁合同，将宾馆内的设施转移，到期不交租金，现提出反诉，要求王金花继续履行合同，支付2015年年度租金168000元，支付违约金168000元，承担本案诉费。经审理查明，2012年12月1日，王金花租赁陈令英的房屋用于经营宾馆，房屋位于居民小区内，面积1042平方，租期七年，从2012年12月1日至2019年12月1日止，租金为每年16万元，停车场租赁费另为每年8000元，以上每年租金共计168000元，合同签订时付清年度租金，以后每年12月1日前付清下一年度租金。宾馆投入经营后，由于需自己烧取暖锅炉，冬季温度偏低，2013年王金花意图采取集中供暖，改装地暖，又与陈令英签订补充协议，约定了对宾馆固定设施的改造及动产的归属，并约定了违约金为六年总房租的20%。在宾馆经营期间，原、被告经常发生纠纷，由于宾馆位于居民小区内，小区大门加装了限高杆（小区的物业由陈令英负责），2.5吨以上车辆无法进入宾馆停车场，同时陈令英要对进入停车场的车辆进行盘查，王金花认为影响了宾馆的正常经营。2014年，王金花在经营宾馆的过程中，陆续开展装修活动，搬移宾馆内的床褥等物品，陈令英认为王金花搬走宾馆内物品是在逃避履行合同义务，于2014年11月4日将小区大门锁闭。王金花则认为合同尚未到期，自己有权利处置自己的财产，陈令英的行为造成自己无法经营宾馆，以此为由要求解除与陈令英的房屋租赁合同，并承担合同期内造成自己损失3万元。主要证据的分析与认定本诉原告向法庭提供以下证据：1、本诉原告提供和静镇建设一路社区证明，证明陈令英从2014年11月4日至2014年11月30日把顺兴宾馆大站关闭的事实。被告承认关闭了大门，但留了小门。本院对该证据予以采信。2、本诉原告提供照片七张，证明被告锁闭大门，造成原告无法经营的事实。被告以仅锁大门，未锁小门为由不予认可。由于该大门系宾馆必经之路，无论锁大门，或锁小门都会影响宾馆的正常经营，本院对该证据予以采信。3、本诉原告提供“房屋租赁合同”一份，证明合同约定每年12月1日前支付年度租赁费，原告未违约的事实。被告对原告证明的问题不予认可。由于该合同约定租赁期为七年，本院对原告以该证据证明的问题不予采信。4、本诉原告提供“送货单”、“补充协议”、“住宿通知单”各一份，证明原告意图装修宾馆，被告阻挠导致原告损失3万元的事实。被告不予认可，由于本诉原告营业损失应通过税务机关核定营业额或缴税情况证明，本院对该证据不予采信。反诉原告向法庭提交以下证据：1、反诉原告提供报警记录一份，证明反诉被告于2014年11月16日搬离宾馆物品，不履行合同的事实。本诉原告以自己系装修宾馆为由不予认可。由于2014年11月16日尚在合同有效期内，本诉原告有权利处置宾馆内财产，本院对反诉原告证明的问题不予采信。2、反诉原告提供“房屋租赁合同”及“补充协议”各一份，以补充协议中规定如一方违约承担六年房租20%违约金，要求反诉被告承担168000元的事实。反诉被告不予认可。由于该补充协议是双方对房屋装修所做的约定，如反诉被告不按范围装修，则承担相应违约金，反诉被告并未在装修房屋方面违约，因此本院对该证据证明的问题不予采信。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为七年，自2012年12月1日至2019年12月1日，双方应按协议认真履行。本诉原告以本诉被告阻碍宾馆正常经营，构成违约为由，要求解除租赁合同，并承担3万元违约金。由于反诉原告锁闭宾馆大门在合同有效期内，其行为侵害了原告正当权益，属于违约行为，应承担由此给原告造成的损失。由于本诉被告于2014年11月4日至2014年11月30日锁闭宾馆大门在有效合同期内，在此期间的租赁费应予扣减，计11967.02元（168000元／365天×26天）。本诉原告拒交下一年度租金，并诉请解除租赁合同，依照合同法第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，本院对本诉原告、被告之间签订的房屋租赁合同予以解除。对反诉原告要求继续履行合同的诉请，因民事合同系双方当事人一致合意的结果，一方当事人已不履行合同主要条款，该合同实际上已无法履行，因此本院对反诉原告该诉请不予支持。对反诉原告诉请本诉原告按“补充协议”条款支付六年租金的20%，即168000元违约金，由于该补充协议系为规定装修范围所定立，其违约责任亦针对装修中出现的违约责任，本案中本诉原告并未违反补充协议的约定；“租赁合同”约定了按年度租金20%向对方承担违约责任，由于双方租赁合同采取年付租金制，本院按年租金168000的20%计算违约金为33600元。本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告王金花与本诉被告陈令英之间签订的“房屋租赁合同”、“补充协议”予以解除。二、本诉被告陈令英向本诉原告王金花赔偿因违约造成的损失11967.02元。三、反诉被告王金花向反诉原告陈令英支付33600元违约金。四、驳回反诉原告陈令英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费本诉部分550元，减半收取275元，由本诉原告王金花承担137.5元，本诉被告承担137.5元；反诉费3660元，减半收取1830元，由反诉原告陈令英承担1647元，反诉被告王金花承担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审判员 王志东二〇一五年一月十二日书记员 张明新判后答疑合同法第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务” 微信公众号“”