（2014）深福法民三初字第1097号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2016-01-11

案件名称

郭建群,王秀玲与张凤珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市福田区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭建群,王秀玲,张凤珍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2014）深福法民三初字第1097号原告郭建群，住址深圳市福田区。原告王秀玲，住址深圳市福田区��两原告共同委托代理人陈福平，广东仁人律师事务所律师。被告张凤珍，住址湖北省枝江市。委托代理人张希，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，原告的共同委托代理人陈福平，被告的委托代理人张希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月15日，原被告双方签订《商铺租赁合同书》（以下简称合同书），约定：原告将坐落于深圳市福田区XXXXX房屋（以下简称租赁房屋）租赁给被告使用，租金为每月人民币11000元，交租方式为每月一次，每次交租为当月1日前交纳房租，拖欠租金7天以上，原告可以提前解除合同，收回房产，并有权追回所拖欠的租金及滞纳金，另扣除押金。同时原告考虑随时有可能将租赁房屋收回自用，原被告签订合同时原告即特別向被告说明可能随时收回房屋自用，被告表示同意，仅表示要提前三十天通知。合同书因此约定：若有特别原因需要在租期未满解除合同，原告仅需提前三十天书面通知被告，即可解除原、被告签订的租赁合同，被告自愿立即搬离并将房屋恢复原状。合同手写备注条款则特別约定，该商场不得私自转租，如需要转租必须征得业主同意，且每月交租期为1号，交租期不得超过7天。2014年4月28日，原告到租赁房屋巡视时发现被告违反合同约定私自将商铺转租且分租，原告当即提出解除合同，并多次就此与被告沟通无果。2014年7月28日，原告依据法律规定和合同约定，向被告发出“关于解除福田区XXXXX《商铺租赁合同》的通知”，因被告存在私自转租、分租以及逾期交付租金行为，解除��被告签订的合同书，被告当日在通知上签字确认存在私自转租、分租以及逾期交付租金行为，仅表示不同意搬离。《中华人民共和国合同》第二百二十四条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告私自转租且分租的行为违反合同约定，亦违反法律规定。其次，合同约定原告提前三十天通知，即可解除房屋租赁合同。第三，被告多次逾期交纳租金，原告亦可按照合同约定解除合同。综上，原告根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，特此起诉，请求法庭判令：1、解除原告与被告之间签订的《商铺租赁合同书》，被告支付违约金人民币11000元，并扣除被告向原告交纳的押金人民币11000元；2、被告立即搬离深圳市福田区XXXXX房屋并将租赁房屋恢复原状；3、诉讼费用由被告承担。被告答辩称，被告并无任何违约行为，原告起诉所依据的事实并不存在。1、答辩人并不存在转租或分租的情形。答辩人所承租的商铺是用于开设生活超市，目前商铺内经营的“XXXX超市”为答辩人已经过工商注册的深圳市福田区XXXX超市，承租人与工商注册的名称一致，且确属答辩人实际经营，并不存在转租给他人经营的情形。原告所提供的录音证据，无法得知被录音人的身份、录音的地点及时间，无法证明其内容的真实性，更无法证明答辩人存在分租的情形。2、答辩人虽偶有迟延交租的情形，但原告并未拒收租金。根据原告所提供的银行卡客户交易查询清单，答辩人因生意繁忙，期间有几次支付时间超过7日，但并未逾期几天。答辩人不存在恶意拖欠交租或无力交租的情形，没有构成租赁合同的根本性违约，也不影响合同的履行。而原告没有拒收迟延交纳的租金，且在收取租金时并不提出异议。因��，原告不能据此要求解除合同。3、答辩人并未承认存在转租和迟延交租的事实。2014年7月28日，原告向答辩人发出《关于解除福田区XXXXX〈商铺租赁合同〉的通知》，答辩人在签字时注明“接到通知，但不同意”，答辩人只表示收到了该通知，并未表示对《通知》中所写的事由认可，原告属于误解。4、租赁合同第六条第4款的解除条件并不成立。根据租赁合同第六条第4款的约定：“租期未满，甲乙双方不得借故解除合同，若有特殊原因需要在租期未满时解除合同，当事人必须提前三十天，以书面方式通知对方”。双方在签订合同时并未明确说明特殊原因的种类，属于约定不明，应当由双方协商解决。原告将特殊原因理解为任何原因，属于理解错误。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。经审理查明，2013年5月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将坐落于深圳市福田区XXXXX房产租给乙方使用；租用时间为2013年5月15日至2016年11月19日止；出租房产只能作商场使用，不得用作其它用途，不得擅自改变房屋功能；租金为每月11000元，签订合同时乙方须向甲方交纳房屋押金11000元，押金属乙方所有，如乙方造成甲方经济损失，甲方有权从押金中扣除，租约期满结算后退回给乙方（不计息）；交租方式为每月一次，每次交租为当月1日前交纳房租，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每月按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金7天以上的，甲方可以提前解除合同，收回房产，并有权追加所拖欠的租金及滞纳金，另扣除押金；租期未满，甲乙双方不得借故解除合同，若有特殊原因需要在租期未满时解除合同，当事人必须提前三十天，以书面方式通知��方，否则，甲方违约，甲方双倍赔偿租房押金给乙方，若乙方违约，甲方有权扣除乙方的押金。另备注：①该商场不得私自转租，如需要转租必须经业主同意；②每月交租期为1号，交租期不得超过7天；③业主须配合承租方到租赁所办理租赁合同，租赁税由承租方承担。2014年7月28日，原告向被告发出《关于解除福田区XXXXX＜商铺租赁合同＞的通知》称，你已违约，依照合同约定，确定本年度9月1日收回房产自用。理由如下：1、合同约定该商场不得私自转租，但是你数月前已不经业主同意，私自转租，且分租；2、每月交租为当月1日，交租不得超过7天，拖欠租金7天以上的，甲方可以提前解除合同，收回房产，今年曾超期交纳。鉴于以上实情，我业主随时可收回房产，但从人道主义出发，考虑到给你一定时间处理好与你分租户的事宜，从四月开始我业主已多次发出口头通知，要收回房产。业主本在收回房产时分文免付，但我业主愿以和为贵出发，收回房产时退回押金并一次性补给22000元。被告在该通知下方签字，同时注明：“接到通知，但不同意”。原告王秀玲提交了其名下在中国建设银行用于收取被告租金的账户2013年6月1日至2014年8月7日的流水单，流水单显示被告向原告支付了2013年6月至2014年7月的租金，其中2013年8月份的租金是8月11日存入，2014年5月、6月的租金分别为5月12日、6月11日存入，其余月份的租金均在合同约定的期限内足额支付。原告为证明被告存在转租和分租的事实，向本院提交了原告与案外人的录音，被告对该录音证据不予认可。另查，被告提交的深圳市福田区XXXX超市《个体工商户营业执照》显示，该超市的经营者为被告，组成形式为个体（个人经营），经营场所为涉��房产。庭审时，原告陈述其要收回涉案房屋的特殊原因系开诊所。本院认为，原告与被告签订的涉案租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原告主张因被告存在拖欠租金7天以上且转租分租等违约事实，因而行使合同解除权，要求解除合同。首先，被告在租赁期限内曾有几次缴纳租金的时间超过合同约定的期限，但仅迟延几日就足额支付了租金，原告在接受租金后并未提出异议，亦未及时行使解除权，被告的该迟延支付租金的行为不构成根本违约；其次，被告提交的营业执照显示深圳市福田区XXXX超市的经营者为被告，组成形式为个体（个人经营），经营场所为涉案房产，足以证明被告承租涉案房产系用于个体经营，原告提交的与案外人的录音亦不能证明��告将涉案房屋转租和分租的事实。故原告以上述理由要求解除合同，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。此外，原告还主张依据合同约定，如有特殊原因，其可以提前三十天通知并双倍赔偿租赁押金即可解除合同，但因合同中对“特殊原因”约定不明，原告陈述其“特殊原因”系为了收回涉案房屋开办诊所，作为同样的商业用途，该事由不能对抗被告以有效的合同租赁涉案房产用于经营超市，本院亦不予支持。综上，在被告未构成根本违约的情况下，原告以被告违约为由，要求解除合同并承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郭建群、王秀玲的诉讼请求。本诉案件受理费350元，由原告承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　　张　敏人民陪审员　　肖晓璐人民陪审员　　韦开丽二〇一五年一月十二日书　记　员　　曾冬萌附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第7页，共8页关注微信公众号“”