（2015）三中民终字第00172号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-05-04

案件名称

朱×1与北京×房地产经纪有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱×1,北京×房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00172号上诉人（原审被告、反诉原告）朱×1，女，1973年4月11日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京×房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳。法定代表人左×，董事长。委托代理人王×1，北京×律师事务所律师。上诉人朱×1因与被上诉人北京×房地产经纪有限公司（以下简称×公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24796号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年5月，×公司起诉至原审法院称：×公司和朱×1在2013年3月29日签订了《房屋租赁合同》，约定×公司租赁朱×1在丰台区×房屋（以下简称涉案房屋），租期从2013年4月29日至2018年4月28日。第一、二年租金为每年38万元。押金为31000元。��订合同后，×公司进驻该房屋开始经营。但在使用过程中，发现房屋有严重的漏水问题，天花板、墙壁等部位多次出现渗水、漏水现象，严重影响×公司的正常经营和企业形象。×公司多次要求朱×1维修，但朱×1始终没有解决漏水问题。以致房屋已经无法正常使用。双方就解约事项未能达成一致，现诉请法院判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.朱×1返还×公司2014年2月29日至2014年4月28日的租金63333元；3.朱×1支付×公司违约金95000元；4.朱×1返还×公司押金31000元。朱×1答辩并反诉称：认可双方之间存在租赁关系，同意解除合同，但解除时间应当是2014年5月15日（即×公司正式注销执照的时间），押金同意退还，其他诉讼请求不同意。合同前期的履行挺顺利，后×公司曾提出想转租涉案房屋，依据合同约定×公司不能转租，但朱×1出于同情就同意了×公司的转租请求，但没有转租成功。因×公司一直拖欠物业及供暖费，双方曾于2014年3月31日到物业部门核实相关费用。2014年5月15日，×公司将注册在涉案房屋的营业执照注销，才正式将涉案房屋交给朱×1。对于×公司所称涉案房屋渗漏水问题，朱×1曾联系开发商及物业到现场勘察，发现是×公司装修不当造成的。涉案房屋原没有卫生间，×公司装修时增设卫生间位置不合理，且偷工减料，导致涉案房屋发生渗漏水现象。依据合同约定，×公司提前解除合同应承担相应的违约金，故请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.×公司向朱×1支付拖欠的2014年4月29日至2014年5月15日的租金17944元；3.×公司向朱×1支付拖欠的物业费4460元、供暖费10407元；4.×公司向朱×1支付违约金95000元。×公司针对朱×1的反诉辩称：1.同意解除合同；2.不同意支付租金17944元，双方之前已经解除合同，并且×公司已经撤离房屋；3.物业费和供暖费需要看证据，目前不同意；4.违约金不同意支付，是朱×1房屋存在问题导致无法继续履行合同，违约责任在朱×1。原审法院经审理查明：2013年3月29日，朱×1（甲方）与×公司（乙方）就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方同意将涉案房屋（产权证面积110平方米）租赁给乙方办公使用；租期从2013年4月29日至2018年4月28日；第一、二年租金为每年38万元；押金为31000元；甲方必须保证该出租房屋、设施的质量安全与正常使用，房屋主体结构及原有设施的自然损坏由甲方负责修复，费用由甲方承担；甲方拒绝履行修复义务或拖延修复给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任；乙方按照自身实际使用情况交纳物业费、供暖费、水费和电费；因乙方自身原因导致逾期交付租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额千分之一向甲方��付违约金；在本合同履行期间，因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用，并支付三个月租金的违约金给乙方；乙方根据经营情况的需要，可以要求提前解除本合同，但乙方应当支付三个月租金的违约金给甲方，合同解除后，甲方仍应退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用；乙方如需提前解除租赁合同的，须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，并书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金；甲方需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，经双方协商予以解决。上述合同签订后，朱×1于2013年3月29日向×公司交付了涉案房屋，×公司于2013年4月3日向朱×1交纳了2013年4月29日至2014年4月28日租金38万元、4月8日向朱×1交纳了押金31000元。×公司对涉案房屋进行了装修，并在涉案房屋处注册了分支机构的营业执照。2014年3月31日，朱×1和×公司签署了《租赁房屋交接声明》，内容为：甲乙双方一致确认，截止本协议生效，乙方承租之房屋的水表数为0、电表数为402，电费为预付费，在乙方结清物业供暖费用之日，甲方应向乙方结清电费；物业费用3965元，供暖费用9252元，乙方欠费未结清，乙方须在甲乙双方签订解约之前结清此项费用。诉讼中，×公司提供了2014年1月6日拍摄的房屋现场照片打印件7张，用以证明房屋漏水严重，无法由商业机构正常使用，表示照片能看出阴水痕迹是从房顶发展到地板，该公司没有在房屋内装过厕所。朱×1认可照片的真实性，表示照片为涉案房屋内拍摄，但其中4张照片的墙面状态不是漏水造成的，是×公司自己加了卫生间造成的；房顶3张照片的情况是因为二楼有一次管道漏水维修造成��后来已经堵好了。×公司提供了其业务员王×2和朱×1的短信和通话记录打印件，用以证明该公司在2014年1月到2月之间一直和朱×1联系解约问题。朱×1认可证据的真实性，表示双方是在谈解约，但当时王×2说的是他们希望转租房屋以避免支付违约金，否则不会提到三方。朱×1提交了一份×公司给其的《合同解除通知函》，用以证明×公司提出解除合同、确认欠费情况并确认当时没有交还钥匙，×公司未按通知函约定时间搬出。《合同解除通知函》主要内容为：现因涉案房屋漏水导致该司无法正常使用之原因，该司决定与朱×1解除租赁合同；同时，基于该司已通过电话、短信等方式多次与朱×1沟通未果，该司已于2014年1月13日搬离该房屋，请朱×1于2014年4月1日前与该司联系办理签署解约协议、物业交割手续（包括但不限于交接钥匙、结清水电费用）、退还未实际发生的��金、押金及各项费用、支付违约金。×公司认可证据的真实性，不认可证明目的，表示函中没有确认解除时间，但能看出在发函之前该公司通过电话等其他方式要求与朱×1解除合同，搬离房屋时间认可。朱×1提交了备忘录一份，用以证明2013年12月31日各方对楼上进行了打压试验，涉案房屋楼上不再漏水。×公司认可证据的真实性，但表示该证据只能证明当时不漏水，后来还是漏水了。诉讼中，×公司和朱×1均主张对方违约，并表示对方主张的违约金标准过高，请求法庭酌减。另查，朱×1表示涉案房屋已出租他人，并进行了装修。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担��应的责任。本案中，×公司与朱×1签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于涉案房屋的交接时间，×公司起诉中称其于2014年2月20日搬离涉案房屋，其《解除合同通知函》中称其2014年1月13日搬离涉案房屋，但均未提供相应证据。朱×1主张×公司于2014年5月1日后交还涉案房屋钥匙，并主张租赁合同自2014年5月15日解除，也未提供相应证据。2014年3月31日，双方签订的《租赁房屋交接声明》中对涉案房屋的水表数，已发生的物业费、供暖费的金额进行了确认，并明确了已发生的物业费和供暖费由×公司负担。双方关于房屋使用费用负担的明确，意味着双方对房屋占用使用的交接。另，双方均未提供2014年3月31日后双方就涉案房屋租赁事宜进行交涉的证据，故法院认定涉案房��于2014年3月31日进行了交接。关于涉案房屋的租金，双方均确认×公司的租金交至2014年4月28日，现法院认定涉案房屋于2014年3月31日交接完毕，因此，朱×1应退还×公司2014年4月1日至2014年4月28日租金29150元。关于涉案房屋的物业费和供暖费，双方在《租赁房屋交接声明》中对×公司应交纳而未交纳的金额进行了确认，因此，×公司应按照约定向朱×1支付物业费3965元、供暖费9252元。关于租房押金，双方确认×公司向朱×1交纳了租房押金31000元，现×公司主张朱×1返还，朱×1表示同意返还，法院不持异议。关于违约责任，双方均主张对方违约，并要求承担违约责任。×公司提供的照片仅能显示涉案房屋房顶和墙面有水渍，但无法证明涉案房屋漏水的时间，以及水渍出现的原因。朱×1提供的2013年12月31日的《备忘录》显示对涉案房屋进行打压测漏实验，结果为上水正常，并表示涉案房屋楼上在此之前曾发生过漏水，但经维修、测试后不再漏了，×公司亦认可楼上曾发生过漏水。×公司未提供证据证明涉案房屋于2013年12月31日后仍在漏水，故其主张涉案房屋漏水致其无法使用，要求朱×1承担违约责任的请求没有事实依据，法院不予支持。×公司提交的其员工与朱×1往来的短信显示双方自2014年1月份开始一直在协商合同解除事宜，朱×1对协商的事实予以认可。2014年3月27日，×公司在给朱×1的《合同解除通知函》中提出因涉案房屋漏水导致其无法居住，要求朱×1于2014年4月1日前与其办理解约的相关事宜。朱×1认可收到了通知函，但不认可×公司提出解约的理由。2014年3月31日双方签订了《租赁房屋交接声明》。《租赁房屋交接声明》签订前双方就解约事宜进行了较长时间的磋商，《租赁房屋交接声明》的签订时间亦在×公司要求办理解约事宜的时限��，且双方均未提供《租赁房屋交接声明》后双方就涉案房屋再进行交涉的证据。故，法院认定《租赁房屋交接声明》的签订系双方对租赁关系的解除和房屋交接达成了一致意见的结果，因此，法院对朱×1主张×公司提前解除合同应承担违约责任的请求不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决如下：一、确认×公司与朱×1之间的《房屋租赁合同》于二○一四年三月三十一日解除；二、朱×1于判决生效之日起七日内退还×公司房租二万九千一百五十元、租房押金三万一千元；三、×公司于判决生效之日起七日内支付朱×1物业费三千九百六十五元、供暖费九千二百五十二元；四、驳回×公司的其他诉讼请求；五、驳回朱×1的其他反诉请求。判决后，朱×1不服原审，上诉至本院称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原审判决并依法予以改判。×公司同意原审��决。本院查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、打款凭证、照片、短信和通话记录打印件、《房屋交接声明》、《合同解除通知函》、施工图照片打印件、物业备忘录等证据材料，在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是双方所订立的租赁合同的解除时间。解除合同是对合同权利、义务关系的重要变更，除法律明确规定或当事人另有约定外，不应当根据默示行为予以认定。虽然×公司曾经单方提出解除合同，但根据各方陈述，朱×1并未就是否同意解除合同作出明确的意思表示。而根据双方所签订的《租赁房屋交接声明》中的内容可以看出双方对于涉案房屋的水表数、已发生的物业费用以及供暖费金额进行了确认，并明确了上述费用的负担，综上本院结合案件事实，认定双方的上述行为系对解除合同的进一步表��，朱×1于2014年3月31日在《租赁房屋交接声明》上的签字行为是对×公司解除合同的要求的认可，原审法院据此认定合同于2014年3月31日解除是正确的。朱×1提出应以交还涉案房屋钥匙以及水卡的时间为合同的解除时间，但并未提供证据予以证实，故本院不予采信。如前所述，租赁合同的解除是双方协商一致的结果，且根据查明的事实，双方在签订《租赁房屋交接声明》之前就一直协商合同的解除事宜。现朱×1要求×公司承担违约责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，朱×1的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2043元，由北京×房地产经纪有限公司负担1394元（已交纳），由朱×1负担649元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费1418元，由朱×1负担1272元（已交纳），由北京×房地产经纪有限公司负担146元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费2804元，由朱×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王　黎代理审判员　　林存义代理审判员　　杨　夏二〇一五年一月十二日书　记　员　　鲁燕萍百度搜索“”