（2014）沪二中民二（民）终字第2216号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-25
案件名称
朱梅芳、黄斌等与上海恒升半岛国际酒店有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2216号上诉人（原审被告）朱梅芳。上诉人（原审被告）黄斌。委托代理人朱梅芳。上诉人（原审被告）黄之启。委托代理人朱梅芳。被上诉人（原审原告）上海恒升半岛国际酒店有限公司。法定代表人张建刚。委托代理人李伟锋，上海一曼律师事务所律师。委托代理人许顺兴，上海一曼律师事务所律师。上诉人朱梅芳、黄斌、黄之启因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年8月10日，朱梅芳、黄斌、黄之启与开发商上海市东方投资发展有限公司（以下简称东方房产公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定朱梅芳、黄斌、黄之启向东方房产公司购买上海市武昌路XXX号恒升半岛国际中心大厦北部22层23室（以下简称系争房屋），系争房屋建筑面积54.50平方米。东方房产公司已选聘上海恒升半岛国际酒店有限公司（以下简称恒升半岛酒店公司）对系争房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。该附件五约定：开发商委托恒升半岛酒店公司聘请上海国际会议中心有限公司（以下简称国际会议中心）管理物业，并与管理者签署委托管理合同；产权人需要按照规定缴纳其名下应分担的物业管理费、维修基金、空调、热水、冷水、电、煤、电话费等款项；大厦物业管理费暂定为建筑面积每平方米每月人民币（以下币种均为人民币）8元（不包括中央空调使用费）。2004年2月22日，黄斌签收了恒升半岛酒店公司提供的《业主手册》和《使用公约》。该《业主手册》载明：酒店特邀国际会议中心作为专业管理团队对恒升半岛国际酒店实施全程管理；恒升半岛酒店公司物业管理处将根据物业管理委托合同和物业管理总体方案实施对小区的管理服务；管理处将每半年向业主公布管理费的收入和支出情况，接受业主的监督与查询；管理处每月（季）集中采集自来水表、电表、热水表、空调能耗等数据进行计算，并在每月底将收费清单告知业主，业主配合缴付工作。2004年2月28日，恒升半岛酒店公司与朱梅芳、黄斌、黄之启签订《上海市房屋租赁合同》，约定朱梅芳、黄斌、黄之启将系争房屋出租给恒升半岛酒店公司，实测建筑面积为54.50平方米；恒升半岛酒店公司租赁系争房屋作为办公使用；租赁期限自2004年3月1日至2007年2月28日；月租金为5，404.50元；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由恒升半岛酒店公司承担；恒升半岛酒店公司有权从租金中代朱梅芳、黄斌、黄之启支付房屋出租综合税及物业管理费。嗣后，系争房屋由恒升半岛酒店公司使用，并由恒升半岛酒店公司向朱梅芳、黄斌、黄之启支付租金。合同到期后，恒升半岛酒店公司与朱梅芳、黄斌、黄之启续签了《上海市房屋租赁合同》，约定朱梅芳、黄斌、黄之启将系争房屋出租给恒升半岛酒店公司，实测建筑面积为54.5平方米；恒升半岛酒店公司租赁系争房屋作为办公使用；租赁期限自2007年3月1日至2011年2月28日；月租金为5，405元；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由恒升半岛酒店公司承担；恒升半岛酒店公司有权从租金中代朱梅芳、黄斌、黄之启支付房屋出租综合税。嗣后，由恒升半岛酒店公司继续使用系争房屋，并按约向朱梅芳、黄斌、黄之启支付租金。2004年3月24日，朱梅芳、黄斌、黄之启取得系争房屋的《上海市房地产权证》。2010年12月8日，恒升半岛酒店公司向朱梅芳、黄斌、黄之启发出《续租或退租告知书》，称：“……如您不同意继续合作，可选择租赁合同到期终止，期满依约交房。……务必请您于2010年12月20日前填好回执后传真或寄挂号信回复酒店，以便酒店及时做好交房或签约的准备工作。如到期未回复酒店的视作不同意续租。”到期后，朱梅芳、黄斌、黄之启并未回复恒升半岛酒店公司。合同到期后，双方未续签协议。2011年2月27日，朱梅芳、黄斌、黄之启支付了2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费4，087.50元，但未支付空调费、冷水费、热水费及电费。2011年3月，朱梅芳、黄斌、黄之启在与恒升半岛酒店公司办理了系争房屋的交接手续后，收回了系争房屋。同时，恒升半岛酒店公司为每户安装了独立的水表和电表。2011年4月，恒升半岛酒店公司委托上海兢久企业管理咨询有限公司对恒升半岛国际中心大厦空调及热水系统运营费用进行测算，经测算，出具了《空调及热水系统运营费用测算报告书》，结论为：空调系统17元／平方米／月；热水系统24元／立方米；评估报告的有效使用期为一年，即在2011年4月1日至2012年3月31日内有效。2012年6月8日，恒升半岛酒店公司曾起诉至原审法院（（2012）虹民三（民）初字第1060号），要求朱梅芳、黄斌、黄之启支付2011年6月至2012年3月的物业管理费、中央空调费、冷水费及热水费。审理中，经恒升半岛酒店公司申请，法院委托上海立信资产评估有限公司对空调及热水的使用收费标准进行评估。2012年10月18日，上海恒升半岛国际中心大厦物业管理有限公司向朱梅芳、黄斌、黄之启发出《征询函》，该函称：“根据本大楼各地区业主代表多次提出，由于中央空调使用成本较高，建议废止。因上海恒升半岛国际中心大厦在建设初期呈报政府有关部门的建筑规划批准文件中含有该项设备，并且在房屋预售合同附件设备标准中也包含该项设施。因此，如果废止，不但要征得全体业主同意还要呈报政府有关部门备案批准，并且在废止以后，取消了大楼相应的公用部位，如走廊、电梯厅、办公用房等公用大堂的中央空调。终止使用中央空调设备一事，将对大厦品质带来一定的影响。所以个别业主持反对意见，为达到全体业主意见一致，特发此征询函。请本大楼业主接函后，慎重做出选择，并务必于2012年11月5日前，回复我公司。”嗣后，朱梅芳、黄斌、黄之启在该《征询函》的回执上签名，并同意终止中央空调。2013年5月，上海立信资产评估有限公司在对上海兢久企业管理咨询有限公司出具的《空调及热水系统运营费用测算报告书》和其他材料进行审核后对中央空调使用费和热水使用费进行了评估，出具《司法委托鉴定报告书》，鉴定结论为：鉴定基准日2012年11月28日；中央空调使用收费在鉴定基准日为17.24元／平方米／月；热水使用收费在鉴定基准日为25.18元／立方米。后上海立信资产评估有限公司对2011年6月至2012年3月所产生的中央空调使用费和热水使用费进行了评估。同年10月，上海立信资产评估有限公司出具了《司法委托鉴定报告书》，鉴定结论为：鉴定基准日2013年6月21日；中央空调使用收费在鉴定基准日为16.05元／平方米／月；热水使用收费在鉴定基准日为22.36元／立方米。期间，恒升半岛酒店公司撤回了（2012）虹民三（民）初字第1060号案件的诉讼。现恒升半岛酒店公司再次诉至原审法院，要求判令朱梅芳、黄斌、黄之启向恒升半岛酒店公司支付上海市武昌路XXX号北部22层23室2011年6月至2012年3月的物业管理费4，360元、空调费8，747.25元、冷水费44.16元、热水费268.32元、电费557.70元，共计13，977.43元；并要求朱梅芳、黄斌、黄之启按同期银行贷款利率向恒升半岛酒店公司支付利息（以13，977.43元为本金自2012年4月1日计算至实际支付之日止）。原审法院另查明：2005年3月22日，恒升半岛酒店公司取得了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为三级，该证书上准予从事物业管理业务时间为2003年5月20日。原审法院再查明：东方房产公司与恒升半岛酒店公司曾于2003年签订《前期物业管理服务合同》，约定：每月由恒升半岛酒店公司向业主和物业使用人收取费用，住宅为每平方米5元、办公为每平方米8元、商业为每平方米25元；委托管理期限为2003年9月1日零时起至业主委员会成立时止。2003年1月15日，上海恒升企业（集团）有限公司（甲方）与国际会议中心（乙方）签订《意向书》，约定甲方同意委托乙方负责大厦的前期物业管理和酒店经营的管理，委托管理的期限第一期暂定二年；乙方要参照四星级酒店标准对酒店实行开放式经营，甲方自双方签订酒店委托管理合同生效之日起第一年内，支付乙方管理费100万元，每半年支付一次，同期物业管理收入的盈余部分冲抵管理费，第二年甲方依据双方约定对乙方经营管理效绩指标进行考核，甲方以酒店实现的经营额向乙方支付管理费，以实现利润向乙方支付奖励费，具体提成比例和方式在正式合同中确定；乙方负责的大厦物业管理和酒店经营管理，两者有分有合，资源共享，各自独立经济核算；甲方委托乙方管理分二个阶段，第一阶段为大厦物业管理，自双方签订前期物业管理服务合同之日起，物业管理正式启动、运作，第二阶段为酒店经营管理，具体进程视实际情况，双方另行商定细节并签约；公寓房为每平方米5元，办公房为每平方米8元，甲方同意向乙方支付空置房物业管理费，支付的比例由双方在合同中约定。2003年6月，恒升半岛酒店公司与国际会议中心签订《委托经营管理合同》，约定恒升半岛酒店公司将吴淞路XXX号上海恒升半岛国际酒店（以下简称酒店）委托国际会议中心经营管理，酒店客房经营包括位于吴淞路XXX号2-5层52套客房及回租位于武昌路XXX号上海恒升半岛国际中心大厦（以下简称大厦）南部84套公寓房和北部6-25层260套商务房；国际会议中心接受恒升半岛酒店公司委托酒店经营管理，必须同时履行恒升半岛酒店公司与大厦开发商签订该大厦前期物业管理合同中的权利义务；合同规定的酒店经营管理的委托期限不包括开业前筹备期暂定为二年，自酒店正式开业之日起计（最迟从2004年1月1日起算）；自酒店正式开业经营之日起的委托期内，第一年由恒升半岛酒店公司向国际会议中心派驻酒店参加经营管理的工作人员支付薪酬外，还要向国际会议中心支付第一年管理费100万元，分三期支付，第二年是根据酒店实现的营业额和实现利润，由恒升半岛酒店公司向国际会议中心派驻酒店人员支付薪酬，并按恒升半岛酒店公司与国际会议中心双方约定的提成比例，由恒升半岛酒店公司向国际会议中心支付管理费和奖励费（具体办法届时另定）；恒升半岛酒店公司作为酒店法人享有和承担法律赋予的一切权利和义务，负责酒店的一切债权、债务经营费用和经营风险；国际会议中心以上海国际会议中心对物业和酒店的管理规范，结合物业和酒店的实际，建立运作标准和程序，以确保酒店软件管理达到“四星级水平”和物业管理达到同星级酒店式服务水平，并完成酒店下达经营目标；派出包括总经理在内的6至8名管理人员常驻现场，负责酒店筹备开业和经营管理。合同签订后，恒升半岛酒店公司和国际会议中心履行了各自的义务。2006年1月，恒升半岛酒店公司与国际会议中心签订《委托经营管理合同》，约定恒升半岛酒店公司将吴淞路XXX号酒店和武昌路XXX号大厦的物业委托国际会议中心按照四星级标准进行经营管理，酒店客房经营包括位于吴淞路XXX号酒店5层13套客房和26层10套行政房及回租位于武昌路XXX号、吴淞路XXX号大厦南部5-8层48套公寓房和北部6-25层260套商务房以及1-4层裙房、商场等，物业管理包括武昌路XXX号9-25层204套住宅公寓以及地下二层车库等；委托经营管理的期限自2006年1月1日起至2007年3月31日止，为期15个月；由恒升半岛酒店公司向国际会议中心派驻酒店参加经营管理的工作人员支付薪酬外，还要向国际会议中心支付委托期内管理费120万元，分三期向国际会议中心支付；恒升半岛酒店公司作为酒店法人享有和承担法律赋予的一切权利和义务，负责酒店的一切债权、债务经营费用和经营风险；国际会议中心以上海国际会议中心对物业和酒店的管理规范，结合物业和酒店的实际，建立运作标准和程序，以确保酒店软件管理达到“四星级标准”和物业管理达到相应服务水平，并完成酒店下达经营目标；派出包括总经理在内的主要部门负责人（共8人）常驻现场，负责酒店经营和物业管理，以及酒店四星级旅游饭店的评审工作。合同签订后，恒升半岛酒店公司与国际会议中心继续履行各自的义务。每次合同到期，双方即再次签订一年期的《委托经营管理合同》，合同的约定与2006年双方签订的《委托经营管理合同》相同。直至2011年，恒升半岛酒店公司作为甲方与国际会议中心作为乙方签订了《终止委托管理及善后工作处理协议》，约定“一、自2003年6月20日甲乙双方首次签署恒升半岛国际酒店委托经营管理合同以来，每年以一年一签的形式双方合作至今。本年度委托经营管理合同的有效期限，将于2011年3月31日自然终止，甲乙双方根据恒升半岛国际酒店目前的实际情况，一致同意委托管理合同到期自然终止，不再续签。二、有关善后工作处理：……3、双方充分肯定合作七年多来所建立的互信，并一致同意本终止协议签署后，除甲方按原合同支付乙方管理费外，双方互不承担任何经济与法律责任。三、……”合同到期后，恒升半岛酒店公司按照该协议支付了欠付的管理费，国际会议中心亦不再提供物业管理服务。2005年12月28日，恒升半岛酒店公司与上海恒升企业（集团）有限公司签订《房屋租赁协议》，约定恒升半岛酒店公司向上海恒升企业（集团）有限公司租借上海市吴淞路XXX号1-4层的全部及武昌路XXX号1层南部01商场和南地下车库。原审法院认为，法人的合法权益受法律保护。朱梅芳、黄斌、黄之启与东方房产公司签订的《上海市商品房预售合同》中，虽然朱梅芳、黄斌、黄之启与东方房产公司约定了物业管理单位，嗣后，国际会议中心进行了物业管理，恒升半岛酒店公司亦按照与朱梅芳、黄斌、黄之启签订的《上海市房屋租赁合同》向朱梅芳、黄斌、黄之启支付了租金。但在国际会议中心与恒升半岛酒店公司签订了《终止委托管理及善后工作处理协议》后，国际会议中心便不再提供物业服务，而在恒升半岛酒店公司依法提供了物业服务的条件下，朱梅芳、黄斌、黄之启理应支付物业管理费。至于物业管理费的支付标准，由于朱梅芳、黄斌、黄之启与东方房产公司的合同中已经明确约定了物业管理费的标准，且在与恒升半岛酒店公司终止《上海市房屋租赁合同》后，朱梅芳、黄斌、黄之启亦按照该约定支付了物业管理费，故现恒升半岛酒店公司要求朱梅芳、黄斌、黄之启支付2011年6月至2012年3月物业管理费，理由正当，依法予以支持。而对于恒升半岛酒店公司要求朱梅芳、黄斌、黄之启支付空调费、冷水费、热水费、电费一节，由于恒升半岛酒店公司在与朱梅芳、黄斌、黄之启的租赁合同到期后，为每户安装了水表及电表，故朱梅芳、黄斌、黄之启应支付的冷水费、电费应按照抄表数计算，而热水费及空调的使用费，可参照上海立信资产评估有限公司评估的价格计算。至于恒升半岛酒店公司要求朱梅芳、黄斌、黄之启支付利息的诉讼请求，与法不悖，应予支持。据此，原审法院判决：一、自判决生效之日起10日内，朱梅芳、黄斌、黄之启支付上海恒升半岛国际酒店有限公司物业管理费4，360元；二、自判决生效之日起10日内，朱梅芳、黄斌、黄之启支付上海恒升半岛国际酒店有限公司空调费8，747.25元、冷水费44.16元、热水费268.32元、电费557.70元；三、自判决生效之日起10日内，朱梅芳、黄斌、黄之启支付上海恒升半岛国际酒店有限公司利息（以13，977.43元为本金，自2012年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止）。原审法院判决后，上诉人朱梅芳、黄斌、黄之启不服，向本院提出上诉称：1、开发商只委托被上诉人代为聘请国际会议中心作为系争房屋的物业服务企业，双方间不存在物业服务合同关系，被上诉人作为物业服务合同的主体不适格；2、被上诉人主张的每平方米8元的物业管理费及中央空调费没有任何事实和法律依据；3、原审法院违反鉴定程序，导致不公。请求本院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人恒升半岛酒店公司辩称：1、开发商与被上诉人之间有前期物业管理合同，与业主的合同中约定的前期物业管理单位也是被上诉人，只是在附件中提到被上诉人委托国际会议中心参与管理，实际和业主发生关系的仍为被上诉人；2、被上诉人实际进行了管理，上诉人应当依照合同支付管理费；3、原审法院委托评估程序合法，上诉人应当按照鉴定结论支付中央空调及热水使用费。请求本院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，朱梅芳、黄斌、黄之启与东方房产公司签订的《上海市商品房预售合同》约定东方房产公司选聘的前期物业管理者是恒升半岛酒店公司。虽然附件五约定开发商委托恒升半岛酒店公司聘请国际会议中心管理物业，但同时约定国际会议中心与管理者签署委托管理合同。朱梅芳、黄斌、黄之启上诉称双方间不存在物业服务合同关系，恒升半岛酒店公司作为物业服务合同的主体不适格，缺乏合同依据，本院无法采信。国际会议中心不再提供物业服务后，恒升半岛酒店公司依法提供了物业服务，朱梅芳、黄斌、黄之启理应按照合同中已经约定的标准支付物业管理费。恒升半岛酒店公司在与朱梅芳、黄斌、黄之启的租赁合同到期后，为每户安装了水表及电表，朱梅芳、黄斌、黄之启应支付的冷水费、电费应按照抄表数计算，而热水费及空调的使用费，应参照上海立信资产评估有限公司评估的价格计算。朱梅芳、黄斌、黄之启上诉称原审法院违反鉴定程序，存在不公，缺乏事实依据，本院难以采信。朱梅芳、黄斌、黄之启的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币149.43元，由上诉人朱梅芳、黄斌、黄之启负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍代理审判员 马忆蔺代理审判员 陈 俊二〇一五年一月十二日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自