（2014）嘉民三（民）初字第1137号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-03-09

案件名称

钱伟与周佩君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钱伟,周佩君

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第1137号原告钱伟。委托代理人孙志国，上海千颂律师事务所律师。被告周佩君。委托代理人杨永辉。原告钱伟与被告周佩君间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙志国，被告周佩君及被告的委托代理人杨永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月29日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将嘉定区江桥镇鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告使用，合同约定租赁期限为5年，并约定合同签订后违约方按本合同未履行到期的租金的双倍承担违约赔偿金。被告未经原告同意于2014年4月28日单方面终止合同并强行收回租赁房屋，致使合同无法正常履行。原告有权要求被告按合同约定未履行到期的租金的双倍支付违约赔偿金。原告诉请：1、要求被告承担违约金22800元（按年租金的双倍的标准，即950元＊12个月＊2倍）；2、要求赔偿装修费的损失6700元；3、要求被告返还租赁保证金1000元。被告辩称，被告确实和原告签订过租赁合同，但因为被告也是租住他人的房子，可能要拆迁，所以签订本合同的时候约定了如果被告承租的房子要拆迁的话，被告要提前收回出租给原告的房屋。被告承租的房子2014年3月份就拆迁了，被告就提前2个月告知原告。但原告因种种理由推脱。实际上原告未实际使用涉案房屋而是出租给案外人，成为了二房东。原告的租金交到4月底。次承租人的房屋租期到6月6日为止，因为被告没地方住，所以被告与次承租人协商后，次承租人在租期届满后就搬离了。合同补充条款已经约定了如果被告在2014年5月份所租住的房屋被动迁的话，被告提前2个月通知原告可以解除合同。被告没有构成违约，不同意承担违约金。对于装修，被告没有同意原告装修，原告装修是他自己的事情，不同意赔偿装修损失。对于押金，原告最后支付租金是4月份，被告6月初才收回房屋，被告少付了一个月的租金，所以不同意退还原告押金。经审理查明，2010年4月28日，原、被告签订《租赁合同》，被告将嘉定区江桥镇鹤霞路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给原告使用。合同约定租赁期为5年，自2010年5月1日至2015年4月30日，租金为950元／月，每三个月结算一次，另付1000元押金，原告应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，被告有权收回房屋，屋内设施应按无主处理，被告同意原告可自行按需装修、转租。合同补充条款约定，本合同签订后违约方应按本合同未履行到期的租金的双倍承担违约赔偿金，被告在2014年5月份之后如遇房屋动迁提前二个月通知原告。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，被告收取了原告支付的房屋租赁押金1000元。原告支付租金至2014年4月份。2014年3月，被告通知原告，因被告承租的房屋遇到动迁，被告要收回房屋。因原告未同意与被告解除合同，被告自行与该房屋的次承租人协商后，于2014年6月6日将该房屋收回。原告认为被告提前解除合同构成违约，遂诉至本院。另查明，1、被告为嘉定区江桥镇鹤霞路XXX弄XXX号XXX室的房屋的权利人，根据房产证的记载，涉案房屋的竣工日期为2006年。2、上海市闵行区华漕镇华漕村委会出具情况说明，证明被告租住华漕镇华漕村北街新村XXX号（张建康村民处），该住址已于2014年8月实施动迁。以上事实有房屋租赁合同、房产证、租金及押金收条、情况说明等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。根据合同补充条款的约定，被告在2014年5月份之后如房屋动迁提前二个月通知原告可以解除合同。对于发生动迁的房屋是指涉案房屋还是指被告承租的房屋，双方的理解有歧义。鉴于涉案房屋于2006年竣工，系被告动迁所得的新房，在2014年又发生动迁的可能性比较小，本院采信被告的说法，该条款中的房屋应当是指被告承租的房屋。既然合同补充条款对被告可以解除合同的情形进行了约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告要求被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。对于原告主张的装修损失6700元，因原告对于其装修损失，未提供任何证据予以证明，故该诉请无法得到支持。对于原告诉请的租赁保证金，因被告于2014年6月初收回房屋，原告实际支付租金至2014年4月底，故租赁保证金与2014年5月的租金冲抵，被告无须返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费562元，减半收取281元，由原告钱伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　韩　颖二〇一五年一月十二日书　记　员　郭海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”