（2014）泰民初字第2042号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-01
案件名称
林金珍与漳州市欣泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长泰县人民法院
所属地区
长泰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林金珍,漳州市欣泰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十八条
全文
福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民初字第2042号原告林金珍，女，1985年12月22日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。委托代理人李云飞，男，1975年10月25日出生，汉族，经商，住福建省长泰县，系原告丈夫。被告漳州市欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省长泰县武安镇人和南路工会大厦七层，组织结构代码：55324948-X。法定代表人李晓杨，董事长。委托代理人蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托代理人徐艳微，福建南州律师事务所实习律师。原告林金珍与被告漳州市欣泰房地产开发有限公司（下称欣泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员吕东波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林金珍及其委托代理人李云飞、被告委托代理人蓝潮永、徐艳微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金珍诉称，2012年8月7日，原告购买被告开发的欣景花园小区10栋502号房，购房合同号为35062508004100408，购房金额为人民币563511元。双方约定被告应于2014年6月30日前交付原告所购房屋，但被告却于2014年11月30日交房，逾期153天。讼争的10号楼与同小区的13号楼同时封顶，两栋楼工程量基本一样，进度也应基本一致，13号楼已准时交房，10号楼却无法准时交房。因此，大楼封顶前的因素不能计算为可顺延交房的期限，大楼封顶后，气候因素影响仅有19天。因而按照合同约定，被告应承担违约金人民币8622元。被告拒绝向原告支付违约金，故请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币8622元（即自2014年7月1日起至2014年11月31日止，按房款总价的日万分之一计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告要求违约金自2014年7月1日起至2014年10月30日止，按合同约定的房款总价的日万分之一计算。被告欣泰公司辩称，涉讼商品房于2014年10月24日通过竣工验收。同日，被告通过网上对龙津国际6号、10号楼竣工验收进行消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年11月20日，被告向原告交房时，该商品房已经具备合同约定和法定的交付条件。其次，自工程开工日（2011年5月12日）起至实际交房日（2014年11月20日）止，出现中雨以上天数176天、高温160天、台风52天、大风5天；依约据实可顺延的情况包括高考8天、中考12天、停水停电10天，以上共计423天，即交房日可顺延至2015年8月27日。综上，被告于2014年11月20日交房并未逾期且涉讼商品房符合法定和约定的交付条件，原告要求被告支付逾期交房违约金缺乏依据，应予驳回。经审理查明，2012年8月7日，原告林金珍（买受人）与被告欣泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004100408），约定原告向被告购买长泰县武安镇文昌西路198号欣景花园10号楼502号商品房一套，建筑面积共106.290平方米。《商品房买卖合同》中约定：1、第八条交付条件与期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合四项约定条件的商品房交付买受人使用；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）X元违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；（2）其他特殊原因详见本合同附件六。2、第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。在合同附件六合同补充协议中，双方还约定：1、本合同约定的交付条件，甲乙双方一致同意按照由出卖人组织施工单位、设计单位和监理单位四方对工程进行验收合格后联签的竣工报告，即可交付使用；2、除不可抗力外，施工期间遇到“特殊原因”可相应顺延交房期限，出卖人无须立即通知或通知买受人，只须在交房时告知买受人。如下情形属于“特殊原因”：第三款出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）等气象原因导致施工延误的（以长泰县气象台或漳州市气象台提供的资料为准）；第四款停水或停电（以长泰县自来水公司、县供电局提供的资料为准），或者为配合政府的规章、命令或市政建设而引起的延误；3、发生本合同第八条第三款第一项不可抗力事件延期情形，如果该不可抗力事件为众所周知或已经相关媒介予以报道，则出卖人无需承担本合同第八条第三款第一项的告知义务。2014年6月10日，被告通知由于天气原因、停电停水、政府管制等因素影响，龙津国际10#楼交房时间顺延至2014年11月30日。2014年10月24日，龙津国际B区-10#楼通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收。同日，被告单位黄榕玉于2014年10月24日经网上备案受理系统进行了漳州市欣泰房地产开发有限公司龙津国际6号、10号楼工程竣工验收消防备案，备案号为350000WYS140006618，该工程未被确定为抽查对象。被告于2014年10月30日交房。2014年11月20日，原、被告办理了房屋交接手续。另查明，欣景花园与龙津国际是同一个楼盘。再查明，自原、被告签订商品房买卖合同之日（即2012年8月7日）至被告开始办理交房之日（2014年10月30日）期间，被告在施工过程中遭遇高温天气（日最高气温≥35℃）以上日数97天，中雨（日降雨量≥10毫米）以上日数113天，影响长泰县的台风情况日数27天，大风日数4天。其中中雨天气与台风、大风天气日数重合有21天。该期间内，高考日数4天，中考日数6天。上述事实，有原、被告庭审陈述，以及原告提交的《关于延迟交房的告知函》、气象资料证明（2011年5月1日至2014年5月27日）、《商品房买卖合同》（合同编号：35062508004100408）、证明、被告提交的《福建省建筑工程竣工验收报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、交房通知书、物品领取清单、气象资料证明三份（均自2011年5月1日至2014年10月31日）等证据予以证明。以上证据，经庭审举证、质证，可作为定案依据。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。关于被告是否存在延期交房的情形，一是关于天气因素可否顺延交房时间的认定。合同签订后，被告在施工过程中遭遇中雨以上、台风、大风的天气日数共计123天，根据双方合同约定，可相应顺延交房期限。高温天气不属于双方约定的可顺延交房的“特殊原因”，被告要求顺延无依据；二是关于中考、高考、停水停电因素可否顺延交房时间的认定。中考、高考均属签订合同时被告可预见的情况，不能作为延期交房的理由。被告无证据证明停水停电的天数，要求顺延交房期限没有依据。故被告有权顺延交房的天数为123天。自合同约定的交房日（2014年6月30日）起至被告开始办理交房的日期（2014年10月30日）止共计122天，少于可顺延交房的天数。原告认为讼争10号楼晚于同期的13号楼交房，通过对比13号楼的施工进度主张被告违约无法律依据，被告是否违约应依据双方合同约定及法律规定来认定，因此如上分析，被告未构成违约，无需向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条之规定，判决如下：驳回原告林金珍的诉讼请求。本案受理费人民币50元，依法减半收取为人民币25元，由原告林金珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 吕东波二〇一五年一月十二日书记员 张育贤附：本案所适用法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自