（2014）浦民一（民）初字第34147号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-25
案件名称
陈俐与仇兆芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一���，第一百二十一条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第34147号原告陈俐。被告仇兆芳。原告陈俐诉被告仇兆芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告陈俐、被告仇兆芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俐诉称，2014年7月5日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区栖山路XXX号XXX室部分房屋租赁给原告使用。之后，原告支付被告三个月租金人民币（以下币种同）7，800元及押金2，600元。原告在装修期间受到隔壁房屋即102室使用人的威胁，导致原告无法开店并受到恐吓和精神损害。事后经了解得知，被告与102��使用人已有多年纠纷，并因开门问题诉至法院。后原告多次请求被告解除租赁关系并退还租金、支付违约金，均未果。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告的租赁合同；2、被告退还房屋租金、保证金10，400元；3、被告赔偿已支付的中介费1，300元；4、被告支付原告装修损失费2，075元；5、被告支付原告商品货物费用5，500元；6、请求被告支付违约金5，200元；7、请求被告支付营业损失费3万元；8、请求被告支付原告精神损失费8，000元。9、判令被告承担诉讼费。审理中，原告撤回了诉请4、5、7、8，并将诉请6金额变更为2，600元。被告仇兆芳辩称，同意解除租赁合同，但是不同意退还租金和支付违约金。原告装修的时候称受到102室使用人威胁，被告当时是同意解除合同退还租金的，但是原告要被告支付违约金，所以就没谈成。另案开庭时，102室使用��否认威胁原告。当时被告申请原告出庭作证，但原告没有出庭，被告另案三项诉请中只有租金损失的诉请没有得到支持。经审理查明，2014年7月5日，经中介介绍，原告作为承租人（乙方），被告作为出租人（甲方），签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区栖山路XXX号XXX室房屋出租乙方，建筑面积为12平方米左右。租赁期限为一年，自2014年7月8日至2015年7月7日止。甲方应于2014年7月8日前向乙方交付房屋。租金每月人民币2，600元，三个月一付，第一期租金应于2014年7月8日前付清。乙方需支付保证金2，600元，甲方应在租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品交割清楚付清应付费用当日无息退还乙方。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；没有约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，数额为月租金的一倍。签订合同当日，原告支付三个月租金及一个月租赁保证金。为此次租赁，原告支付中介费1，300元，被告支付中介费800元。2014年7月17日，被告因进门等问题将102室使用人郑冠明诉至本院，案号为（2014）浦民一（民）初字第26413号，要求其搬走103室房屋原始设计门口的阻碍物，恢复原告的装修物（包括103室门前的地砖、电表箱和包在落水管外部的木板，赔偿修电费104元、房租损失13，300元（北房间2014年6月25日至2014年9月25日三个月按每月2，700元计8，400元、客厅部分2014年6月25日至2014年9月25日三个月按每月1，300元计3，900元、中介费800元、定金500元）。2014年9月2日，本院作出一审判决，判令郑冠明清除上海市浦东新区栖山路XXX号XXX室、XXX室共用通道内的物品（含门口��装的玻璃门），排除对原告的妨害，并修复原告门口的电表箱、地砖以及包装在落水管外部的木板，并以证据不足为由驳回原告主张的租金、中介费及定金损失。判决后，双方均未上诉，现判决已生效。其中，该案中被告诉称中载明：“……6月25日后，原告通过中介找到北房间新的租客，并谈好每月租金2，600元，但是由于郑冠明的原因房客又退租，为此原告损失中介费800元……”。该案开庭中，被告申请原告出庭作证，但原告届时未到庭。2014年7月至8月间，原、被告来往短信多条，其中被告在2014年7月14日表示希望原告在法庭上为其作证，该退多少钱就退给你。2014年8月11日表示原告想早点拿到钱，就得配合被告公平公正地如实作证。2014年8月12日原告表示一个星期前双方说好的开庭作证完被告就马上退款，之后被告又说需要看判决结果。2014年8��，涉案房屋外墙上被写上“拆”字，房屋玻璃门被砸掉，该玻璃门为钢化玻璃，高2米左右，宽1米45左右。2014年8月24日，被告在涉案房屋上装了卷帘门。审理中，原告提供其与102室使用人的录音，证明102室使用人因与被告有纠纷，阻碍原告使用房屋。对此，被告表示102室使用人对原告会产生影响，但没有构成威胁，原告是受到102室使用人的挑衅及周边邻居的影响，称该地段生意不好做，才要求与被告解除合同的。另，原告表示签订合同之前，门口地砖砸掉了一部分，之后102室使用人知道涉案房屋租掉了，就将全部地砖砸掉了，“拆”字是102室使用人写的，玻璃门也是其砸的，玻璃门大概值300元，如果赔偿的话，应考虑折旧因素，同意由法院酌定。被告表示地砖都是在合同签订之前砸掉的，“拆”字可能是102室使用人写的，玻璃门市场价在2，000��左右，如果赔偿的话，同意由法院酌定。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、图片、民事判决书以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定。从被告提供的录音、照片、原告提供的短信以及双方庭审中陈述的事实来看，被告与102室使用人之间因进门等问题发生纠纷，致使原告在涉案房屋装修期间就受到102室使用人侵扰，造成其无法正常使用房屋，租赁目的无法实现，原告要求解除合同，被告也同意解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告于2014年8月24日在涉案房屋上重新安装卷帘门，应视为其已收回房屋。当事人一方因第三���的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。就收回房屋前的租金损失，原告因第三人原因无法正常使用房屋，被告对此存在责任。原告在发生争议并主张退租后，未及时将房屋返还被告，对于收回房屋前的租金损失也存在责任。本院综合双方责任程度酌定原告的承担数额，被告应将其余租金退还原告。被告属合同解除的违约方，原告依约要求被告承担违约金，具有合同与法律依据。违约金兼具补偿性和惩罚性，根据原告提供的证据，合同约定的违约金已足以填补其主张的合理损失，原告再行要求赔偿中介费，本院不予支持。原告称玻璃门系案外人砸某，被告对此不予认可，其也未提供证据证明，本院难以采信。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告要求原告赔偿损坏的玻璃门费用，于法有据，赔偿的金额本院结合双方意见及本案实际情况予以酌情确定。被告要求该笔费用在原告支付的押金中扣除，并无不当，但多余的押金被告仍应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告陈俐与被告仇兆芳于2014年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告仇兆芳应于本判决生效之日起三十日内退还原告陈俐租金6，458元；三、被告仇兆芳应于本判决生效之日起三十日内退还原告陈俐租赁保证金1，100（已扣除原告陈俐应承担的玻璃门费用1，500元）；四、被告仇兆芳应于本判决生效之日起三十日内支付原告陈俐违约金2，600元；五、驳回原告陈俐要求被告仇兆芳支付中介费损失1，300元的诉讼请求。负有金��给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，减半收取计78.50元，由原告陈俐负担元33元，被告仇兆芳负担45.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 杜献伟二〇一五年一月十二日书 记 员 李 烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁���和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自