（2014）中区法民初字第08431号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-18
案件名称
张玲与李勇,重庆鼎安文化产业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张玲,李勇,重庆鼎安文化产业股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第08431号原告张玲，女，1978年7月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市。委托代理人龚安，重庆学苑律师事务所律师。被告李勇，男，1983年7月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告重庆鼎安文化产业股份有限公司，住所地重庆市渝中区重庆村55号2单元19-1、19-2、19-3#，组织机构代码59225019-2。法定代表人李勇，该公司董事长。委托代理人魏小辉，重庆睿通律师事务所律师。委托代理人方励文，重庆睿通律师事务所实习律师。原告张玲与被告李勇、重庆鼎安文化产业股份有限公司（以下简称鼎安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王德清独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王梦南担任法庭记录。原告张玲的委托代理人龚安，被告李勇和被告鼎安公司的共同委托代理人魏小辉均到庭参加了诉讼。原告张玲诉称，2013年6月5日，张玲与李勇在重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司居间下签订了《房屋租赁合约》。合同约定张玲将自己名下的重庆市渝中区重庆村55号2单元19-1、1-2、1-3号房屋出租给李勇作办公使用，租赁期限从2013年8月11日起至2018年8月10日止。合同约定租金支付方式为每三个月支付租金一次，第一期租金应于签订本合同同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付张玲。关于合同解除权约定为，乙方（李勇）逾期支付租赁房屋租金超过10日或以上，或交物业租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还。合同签订的，张玲依约交付了涉案房屋，李勇支付了2013年8月11日起至2014年8月10日止的租金，但部分租金并未依约进行缴纳。李勇应当在2014年8月10日前的十五天支付2014年8月11日起至2014年11月10日止的房屋租金，但被告至今未缴纳。张玲认为李勇系鼎安公司的法定代表人，并且现在房屋系由鼎安公司在使用，故张玲认为李勇与张玲签订《房屋租赁合同》系履行职务行为。现李勇、鼎安公司逾期支付租金，已经构成合同约定的解除条件。因此，张玲起诉来院，要求判令：一、原告张玲于2013年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月7日解除；二、要求李勇、鼎安公司腾空搬离重庆市渝中区重庆村55号2单元19-1、1-2、1-3号房屋；三、要求李勇、鼎安公司按合同确定的租金标准支付从2014年11月11日起至腾空搬离日止的占用使用费。被告李勇辩称，关于合同主体：2013年6月5日的房屋租赁合同系由李勇与张玲签订，与鼎安公司没有关联性。关于合同解除问题：首先、双方在合同约定了张玲应当书面解除通知到达李勇之日起才能解除合同，但是张玲并未依约履行书面通知，不具备解除合同的条件。其次、2014年9月4日，李勇已经通过第三方支付了2014年8月10日至2014年11月份的租金。张玲认可收到该租金，说明张玲愿意继续履行合同。再次、租赁合同约定的十天就解除合同系格式条款，显失公平，且李勇的违约行为仅是一般违约，合同目的尚可实现。最后，张玲对李勇之前的几次未按合同约定缴纳租金的情况并无异议，可视为对合同的变更。综上所述，张玲不具备合同解除权，请求驳回在张玲的诉讼请求。被告鼎安公司辩称，张玲系与李勇签订的房屋租赁合同。本案与鼎安公司不具关联性。鼎安公司不是合同的相对方，请求驳回原告对鼎安公司的诉讼请求。经审理查明，2012年12月17日，张玲取得重庆市渝中区重庆村55号2单元19-1号、19-2号、19-3号房屋的所权权证。2013年8月10日，张玲（甲方）与李勇（乙方）签订了《房屋租赁合约》。合同第一条约定，张玲将渝中区两路口重庆村55号2单元1901、1902、1903号房屋以清水状态下出租给乙方，用途为办公。合同第二条租赁期限约定为租赁期60个月，从2013年8月11日起至2018年8月10日止。合同第三条租金标准约定，第一年和第二年的每月租金为人民币18000元，第一期租金人民币54000元。租金以每叁个月为一期，第一期租金应于签订合同同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天支付张玲。第三年每月租金为19440元、年租金233280；第四年每月租金为20995元、年租金为251942元；第五年每月租金为22674.6元，年租金为272095元。合同第七条第三项约定：乙方逾期支付租赁房屋租金超过10日或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，乙方应当补交已使用天数的租金，押金不退还；甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当年未交租金额的万分之二向甲方支付违约金。合同第七条第五约定：乙方违反本条款第三款（项）的约定，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到乙方之日起本合同终止，押金不退还乙方。如造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。合同签订后，张玲将房屋交由李勇，但该房屋实际由鼎安公司使用至今。庭审过程中，李勇确认其缴纳2014年8月11日至2014年11月10日房屋租金的时间为2014年9月4日。上述事实，有房屋产权证、租赁合同及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方的争议焦点在于：李勇签订租赁合同是否为职务行为和张玲是否具备合同约定解除权。关于签约行为是否为职务行为，李勇为鼎安公司的法定代表人，其与张玲签订的租赁合同上明确载明房屋为办公用途。而合同签订后，鼎安公司一直在使用涉案房屋。考虑上述因素，本院认为李勇系作为鼎安公司的代表人与张玲签订的租赁合同，张玲有理由认为与其发生租赁关系的系鼎安公司，故涉案房屋的合同相对方应系鼎安公司。关于合同的解除问题，张玲与鼎安公司法定代表人李勇签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，合法有效。双方均应依约履行合同。承租方逾期缴纳2014年8月11日起至2014年11月10日的租金，构成违约行为，达成合同约定的解除条件。但张玲针对承租方于2014年9月4日缴纳的上述期间的租金并未提出异议，现亦无证据证明张玲在此期间进行过催收以及发出解除通知，故其收取租金的行为可视为对该期租金缴纳的接受。张玲以其事实行为作出新的意思表示，双方对该期租金达成新的合意。加之双方约定的租期为五年、现已履行期尚不到两年且房屋出租时为清水房，从维护交易稳定的角度结合案件具体因素，本院对张玲要求解除合同的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告张玲的全部诉讼请求。本案受理费减半收取138元，由原告张玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 王德清二〇一五年一月十二日书 记 员 王梦南 关注公众号“”