（2014）济民四终字第782号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-12
案件名称
济南大展伟业装饰工程开发中心与济南翡翠物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南大展伟业装饰工程开发中心,济南翡翠物业管理有限公司,山东臻誉投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民四终字第782号上诉人（原审被告）济南大展伟业装饰工程开发中心，住所地济南市。负责人张毅，经理。委托代理人王晓虹，女，1966年12月19日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人韩子禄，董事长。委托代理人张大伟，山东泽权律师事务所律师。原审第三人山东臻誉投资管理有限公司，住所地济南市。法定代表人阮国超，总经理。委托代理人王井井，女，1986年9月27日出生，汉族，该公司员工，住山东省东平县。委托代理人蒿燕，女，1972年7月16日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人济南大展伟业装饰工程开发中心（以下简称大展伟业中心）因与被上诉人济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司），原审第三人山东臻誉投资管理有限公司（以下简称臻誉投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，房权证天字第1315**号项下坐落于济南市天桥区堤口路92号重汽嘉祥苑1号楼建筑面积为2271.67平方米的商业房屋所有权人系中国重型汽车集团有限公司（以下简称重汽集团），翡翠物业公司系重汽集团的子公司，重汽集团委托翡翠物业公司对上述房权证下坐落于天桥区堤口路西首92-3号建筑面积约为248平方米的沿街房屋进行管理。2013年10月30日，翡翠物业公司（甲方）与大展伟业中心（乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：第二条甲方将坐落于天桥区堤口路西首92-3号沿街房屋租给乙方经营使用，建筑面积约定为248平方米。第三条租赁期限及用途：租赁期限五年，即2013年11月1日起至2018年10月31日止。租赁用途：乙方用于营业执照记载的经营范围的经营。第四条租金计算方式：日租金107元／平方米，自第二年起每年按年租金3%递增。第五条租金的支付期限与方式：租金支付按年支付。2013年11月1日至2014年10月31日止租金为153884元。第六条租赁房屋的交付：甲方应在2013年10月31日前将房屋清空；交付乙方使用……合同另约定了其他权利义务……第十七条本合同自双方签订之日起生效。上述合同加盖了翡翠物业公司与大展伟业中心的公章。合同签订后，翡翠物业公司即将涉案房屋交付给大展伟业中心。大展伟业中心也将第一年的租金153884元交付给翡翠物业公司。2014年4月，大展伟业中心将涉案房屋转租给臻誉投资公司。臻誉投资公司对涉案房屋进行了装饰装修。原审法院认为，翡翠物业公司与大展伟业中心签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后翡翠物业公司与大展伟业中心各自依约履行了自己的义务。根据合同法第二百二十四条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案大展伟业中心在履行合同过程中，未经翡翠物业公司同意，将涉案房屋转租给臻誉投资公司。现翡翠物业公司要求解除双方的房屋租赁合同，符合法律规定，原审法院予以支持。大展伟业中心应将涉案房屋返还给翡翠物业公司。鉴于大展伟业中心已将涉案房屋转租给臻誉投资公司，臻誉投资公司作为涉案房屋的实际使用人，其承租房屋系基于与大展伟业中心间的租赁合同关系。现翡翠物业公司、大展伟业中心间的房屋租赁合同解除后，大展伟业中心已不再享有承租权，故臻誉投资公司亦无权继续占用涉案房屋，应当与大展伟业中心一并承担返还义务。为保护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、解除济南翡翠物业管理有限公司与济南大展伟业装饰工程开发中心于2013年10月30日签订的房屋租赁合同。二、济南大展伟业装饰工程开发中心、山东臻誉投资管理有限公司于判决生效之日起30日内将坐落于济南市建筑面积约为248平方米的沿街房屋腾交给济南翡翠物业管理有限公司。案件受理费200元，由济南大展伟业装饰工程开发中心负担。上诉人大展伟业中心不服原审判决上诉称，原判决认定证据不足、事实错误。上诉人与翡翠物业公司2013年10月30日签定涉案房屋租赁合同，租赁期限为5年。双方均依据合同约定各自履行了义务。2014年4月上诉人将涉案房屋转租给臻誉投资公司。翡翠物业公司起诉要求解除双方签定的房屋租赁合同以及原审法院判决双方解除合同的依据是《合同法》第二百二十四条第二款之规定，上诉人认为是证据不足，事实错误。上诉人将涉案房屋转租给第三人，翡翠物业公司是知道并同意的。1、臻誉投资公司的工商注册是必须提供房屋租赁合同及房产所有权证等手续。这些手续均由翡翠物业公司提供。如果翡翠物业公司不知道不同意，臻誉投资公司是无法进行工商注册的。也就证明翡翠物业公司同意并知道上诉人的转租行为。2、臻誉投资公司一审开庭证实自己进行了装修，翡翠物业公司没有反对也没有陈述不知道，凡是业主及租赁业户装修均需要到物业公司办理装修手续并交纳押金才可以开工装修，这是物业管理条例明确规定的。只有翡翠物业公司同意，臻誉投资公司才可以完成装修，也就证明翡翠物业公司同意并知道上诉人的转租行为。综上所述，上诉人认为，由于翡翠物业公司与臻誉投资公司达成新的利益关系，一方想省钱一方想获得更大利益，就单方毁约损害上诉人的利益，原审法院的判决支持了单方违约的合法性，导致上诉人造成巨大经济损失。因此，请求撤销一审判决，判令翡翠物业公司继续履行房屋租赁合同。被上诉人翡翠物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由均无事实及法律依据，臻誉投资公司办理工商登记时是由上诉人谎称自己办理工商登记到翡翠物业公司开具的房产证明，所使用的房屋租赁合同系由上诉人提供。另，翡翠物业公司仅是涉案房屋的出租人，并不是涉案房屋的物业服务企业，臻誉投资公司在装修时是否向所在房屋的物业服务企业进行报备，翡翠物业公司不清楚，翡翠物业公司在发现臻誉投资公司将名称招牌悬挂后在很短的时间内向上诉人发律师函，要求协商解决，未获回应，无奈提起诉讼，因此上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人臻誉投资公司陈述称，同意被上诉人的答辩意见，上诉人的上诉歪曲事实，我方不同意。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，一审庭审中，大展伟业中心对“你将房屋转租是否通知过原告（翡翠物业公司）”的回答为：“还没来得及告诉他们”。二审庭审中，臻誉投资公司陈述当时进行工商注册必须提供的房屋租赁合同及房屋所有权证是大展伟业中心向其提供的。二审中，翡翠物业公司提交加盖有济南乐盈物业管理有限公司公章的证明一份，内容为：“我公司自2006年7月起被中国重型汽车集团房地产开发公司选聘为重汽嘉祥苑小区的前期物业服务企业。位于济南市（现改为堤口路124-2号）沿街房屋系重汽嘉祥苑小区商业用房，一直由我公司提供物业服务。特此证明。济南乐盈物业管理有限公司，2014年12月12日”。大展伟业中心质证称对该证明的真实性没有异议，对关联性有异议，1、本案翡翠物业公司在一审时是原告，因此济南乐盈物业管理有限公司在本案中不具备主体资格，即使这份证明是真实的，也与大展伟业中心无关。2、此份证明说明了臻誉投资公司在租赁涉案房屋签订合同前，确实已告知翡翠物业公司。臻誉投资公司质证称对该证明的真实性没有异议，臻誉投资公司之前由重汽嘉祥苑小区的物业管理，在租房过程中臻誉投资公司只找物业部，但是物业是哪个公司不清楚。以上事实由济南乐盈物业管理有限公司证明一份及一审、二审庭审笔录在案为凭。本院认为，翡翠物业公司与大展伟业中心签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。大展伟业中心自认在履行房屋租赁合同过程中，将涉案房屋转租未通知翡翠物业公司，现翡翠物业公司作为出租人要求解除双方之间的合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，原审判决解除翡翠物业公司与大展伟业中心签订的房屋租赁合同并无不当。大展伟业中心上诉主张翡翠物业公司向臻誉投资公司提供房屋租赁合同及房屋所有权证用于臻誉投资公司的工商登记，故翡翠物业公司对其转租行为知道并同意，但大展伟业中心未提供相应的证据证实其主张，翡翠物业公司对此也不予认可，且臻誉投资公司亦陈述称是大展伟业中心向其提供的房屋租赁合同及房屋所有权证，故本院对该上诉主张不予支持。翡翠物业公司提供的济南乐盈物业管理有限公司开具的证明，大展伟业中心对该证明的真实性没有异议，本院对该证明予以采信。该证明显示涉案房屋物业公司为济南乐盈物业管理有限公司，故本院对大展伟业中心关于租赁户装修需经物业公司同意，故臻誉投资公司装修是经翡翠物业公司同意的上诉主张不予支持。解除权的性质属于形成权，只需解除权人单方的意思表示即可解除，但解除权人需将解除合同的意思表示通知对方当事人，合同自通知到达对方时即告解除。翡翠物业公司于2014年5月26日向原审法院递交了起诉状，要求解除与大展伟业中心的房屋租赁合同，起诉状于2014年6月9日送达大展伟业中心，大展伟业中心即已于2014年6月9日知悉翡翠物业公司解除合同的意思表示，双方签订的房屋租赁合同于2014年6月9日即告解除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第276号民事判决第二项及案件受理费负担；二、撤销济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第276号民事判决第一项；三、被上诉人济南翡翠物业管理有限公司与上诉人济南大展伟业装饰工程开发中心2013年10月30日签订的房屋租赁合同于2014年6月9日解除。二审案件受理费200元，由上诉人济南大展伟业装饰工程开发中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵德铸代理审判员 陈李丽代理审判员 宋文华二〇一五年一月十二日书 记 员 杨 燕 来源：百度“”