（2014）鄂通山民二初字第200号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-08-10
案件名称
原告通山县通羊镇第一完全小学与被告朱艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
通山县人民法院
所属地区
通山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
通山县通羊镇第一完全小学,朱艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第三百一十二条，第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂通山民二初字第200号原告通山县通羊镇第一完全小学（以下简称通羊一小）。法定代表人阮仕文。委托代理人袁观主。委托代理人汪七喜。被告朱艳。原告通羊一小与被告朱艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告通羊一小的委托代理人汪七喜、袁观主到庭参加了诉讼；被告朱艳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告通羊一小诉称：2012年10月，被告朱艳未经原告同意与承租人程某某达成转租协议，将原告所有的房屋转租给被告。2014年6月，因我县教育均衡发展验收，需要收回被告租用的房屋，原告通知被告要收回其承租的房屋。2014年9月16日，原告再次书面通知被告，限其于10日内退出承租的房屋，被告答应将于15日内退出房屋，然被告并未在其承诺期限内退出房屋，一直占用原告所有的房屋，导致原告改造装修无法进行。为此，原告诉至法院，要求判令：一、确认原告解除租赁合同行为合法有效，限期被告退出占用的房屋；二、被告向原告支付租金2400元并赔偿原告损失10000元。原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、组织机构代码证复印件一份。以证明原告是本案适格主体。证据二、通羊一小职工陈某某证明材料一份。以证明原承租人程某某未经原告同意私自将原告所有的房屋转租给被告朱艳。证据三、退房通知复印件一份。以证明原告已向被告发出退房通知，被告亦表明收到通知，并承诺于半个月之内退出房屋。证据四、收据复印件三份。以证明被告自2013年1月起承租原告房屋并支付租金至2014年上半年。被告朱艳未答辩，在举证期限内未向本院提交与本案有关的证据。本院认为：原告提交的证据一、三、四，经与原件核对无异，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，可作为本案认定事实的有效证据予以采信；原告提交的证据二，因陈某某与原告有直接利害关系，且该证言与原告提交的证据相冲突，故不应作为本案认定事实的有效证据。根据以上依法确认的有效证据及当事人的陈述，可认定本案事实如下：2005年8月，原告通羊一小购买了原通山县罐头厂厂房，创办了通羊一小分校，厂房原宿舍楼一楼继续租给原承租人程某某继续经营，由程某某向原告交付房租。2012年10月，程某某将该房转租给被告朱艳经营。此后，被告朱艳向原告通羊一小交付房租至2014年6月份止（每月600元）。2014年7月，原告要求收回被告租用的房屋，并于2014年9月16日向被告发出解除租赁合同的通知，被告收到该通知后，在该份通知上载明收到通知并承诺于半月之内（机子除外）退出此房。此后，被告并未退出承租的房屋，为此，原告诉至法院，要求判令：一、确认原告解除租赁合同的行为合法有效，限期被告退出占用的房屋；二、被告向原告支付租金2400元并赔偿原告损失10000元。本案的焦点为：一、原、被告之间是否形成了房屋租赁合同关系；二、被告是否应当向原告支付拖欠的租金2400元以及赔偿原告损失10000元。对于焦点一、本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原承租人程某某将房屋转租给被告后，由被告直接向原告支付了租金，原告亦出具票据表明收到租金，该行为持续一年多，虽然双方并未签订书面的房屋租赁合同，但原告已用实际行为表明其接受了被告的承租行为，该行为是双方当事人真实意思表示，且并不违反法律的强制性规定，故认定双方已形成房屋租赁合同关系。并且当事人未就期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”所以，原、被告双方的租赁合同为不定期租赁合同。对于焦点二、本院认为，对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。案涉原告于2014年9月16日向被告发出解除租赁合同通知，被告收到通知后承诺在15日内退出房屋，原、被告之间的不定期房屋租赁合同已于2014年9月16日解除，故被告应按约将所租赁房屋返还给原告，并应由被告给付原告承租期间所欠租金；解除租赁合同后占用房屋的租金损失亦应由被告予以赔偿。原告要求被告赔偿损失10000元，因原告未提供证据证明被告对其造成的损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告通羊一小于2014年9月16日解除租赁合同的行为合法有效；由被告朱艳在本判决生效后五日内退出原告所有的房屋。二、由被告朱艳向原告通羊一小支付占用房屋期间的租金（租金按每月600元计算，自2014年7月1日起算至本判决确定的退出房屋之日止），限被告于本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告通羊一小的其他诉讼请求。本案受理费255元，由原告通羊一小负担100元，被告朱艳负担155元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐光金人民陪审员 喻志勇人民陪审员 徐丽莉二〇一五年一月十二日书 记 员 王 臻附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”