（2014）杭西民初字第2505号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-02-24
案件名称
曹旸、谢薇与陶伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹旸,谢薇,陶伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十二条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西民初字第2505号原告：曹旸。原告：谢薇。两原告委托代理人：段红星，浙江根旺律师事务所律师。被告：陶伟。委托代理人：魏飞舟、沈希，浙江六和律师事务所律师。原告曹旸、谢薇诉被告陶伟房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月28日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吕小明独任审判，于2014年12月4日公开开庭审理。两原告委托代理人段红星，被告委托代理人魏飞舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹旸、谢薇诉称：2014年7月29日，在杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍下，原、被告签订了两份购房意向合同。约定两原告将其所有的位于杭州市锦兰公寓3幢3单元402室、404室转让给被告，房屋转让总价为4190000元，付款方式为一次性付款，同时在违约责任条款中约定，本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。两原告及杭州我爱我家房地产经纪有限公司多次要求被告签订正式《杭州市房屋转让合同》，但被告并没有按照购房意向合同的约定履行签订正式房屋转让合同的义务。因此，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告起诉法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《购房意向合同》。2、被告支付原告违约金419000元。被告陶伟辩称：被告就涉案房屋的买卖确曾与原告曹旸签订相应的《购房意向合同》，现原告要求解除《购房意向合同》，被告没有异议。但两原告要求被告支付违约金419000元缺乏事实和法律依据，具体理由如下：一、被告未就涉案房屋的买卖与两原告达成合意，而仅与原告曹旸签订相应的《购房意向合同》。本案所涉房屋系两原告共同所有，任何一方均无权擅自处分，在《购房意向合同》明确约定买卖双方应当在签订该意向后40日内，即在签订意向合同后30日内出具住房查询记录，在出具住房查询记录后10日内签订正式的房屋转让合同，而在前述期限内，作为意向买受人的被告，在未获得房屋共有权人谢薇向其明示愿意按意向合同约定的条件出售房屋的情况下，未与原告签订正式房屋转让合同，被告并不存在违约也无过错。二、即便是被告违反前述意向合同的有关约定，无故未签订房屋转让合同，原告要求被告按房屋转让总价的10%向其支付违约金，也没有依据。尽管在双方所签订的《购房意向合同》第七条第1项有关违约责任约定“本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金”的表述，但同时在该《购房意向合同》第六条第5项亦约定“当乙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲乙双方需积极履行本协议中约定的义务，若甲方（被告）不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方（即原告）没收”，并在前述《购房意向合同》的其余条款中如第三条第2项等亦有类似约定。被告认为前者属于笼统概括的违约责任约定，而后者属于明确具体的定金违约责任。就本案而言，定金责任已经对无故不签署正式房屋转让合同的具体违约行为作了明确约定，因此，即便系被告违约无故不与原告签订正式房屋转让合同，也仅能适用被告所交的购房定金50000元由原告没收的定金违约责任。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，要求判决驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《购房意向合同》，证明原、被告于2014年7月29日在杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订编号为ZD0036659、ZD0036660《购房意向合同》两份，合同约定房屋转让总价为4190000元，付款方式为一次性付款，合同签订之日起10日内签订《杭州市房屋转让合同》并支付购房款，意向合同签订后，若甲方或乙方违约，应按房屋总价款的10%向守约方支付违约金的事实。2、律师函一份，证明原告委托律师向被告发出律师函进行催告，要求被告自收到律师函之日起二日内与原告签订《杭州市房屋转让合同》，但是至今被告并没有履行签订合同的事实。3、邮件快递回执及快递查询单，证明原告通过快递公同向被告送达律师函，被告已经签收邮件，但被告在催告期限内不履行义务的事实。被告对原告证据1，原告未能提供原件，对于原告谢薇是否签字同意出售房屋，被告无法确认，被告只认可与原告曹旸签订购房意向合同的事实。证据2、3的真实性没有异议，但被告本人并未收到。被告陶伟为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、《购房意向合同》两份，证明被告仅与原告曹旸签订购房意向合同，原告谢薇作为涉案房屋的共有权人，并未在购房意向合同上签字的事实。2、收款收据一份，证明2014年7月29日，被告通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司向原告支付购房意向金50000元的事实。原告对被告证据1、2的真实性没有异议，但对待证事实有异议。经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告证据1、2、3，被告证据1、2，双方当事人对证据的真实性均没有异议，本院认为上述证据形式合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据上述确认的有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：原告曹旸、谢薇系夫妻关系，两原告系杭州市拱墅区锦兰公寓3幢3单元402室、404室两套房屋共同共有人。2014年7月29日，以被告陶伟为甲方（买方），两原告曹旸、谢薇为乙方（卖方），杭州我爱我家房地产经纪有限公司为丙方（居间方），三方签订了两份编号为0036659、0036660的《购房意向合同》。约定两原告将其共同共有的位于杭州市拱墅区锦兰公寓3幢3单元402室（建筑面积77.77平方米）以2000000元、404室（建筑面积87.9平方米）以2190000元，两套房屋以总价4190000元转让给被告陶伟，同时约定：三、甲方权利和义务：1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币50000元整。2、若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，则甲方同意上述意向金转为购房定金。若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。3、若乙方不接受甲方的购买条件，则该意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方。4、甲方承诺其具备购房资格并应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，且于本意向合同签订后30日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交予丙方。四、乙方权利和义务：1、乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。2、乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在。……六、甲、乙、丙三方共同约定：1、甲、乙双方同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后10日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。2、乙方签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金，甲方可通过诉讼或其他合法方式要求乙方返还。3、乙方签署本意向合同后，要求解除本合同并取回权属证书的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，可通过诉讼或其他方式解除本合同。4、三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方。5、当乙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、乙双方需积极履行本协议中约定的义务，若甲方不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，……。七、违约责任：1、本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。……。九、本意向合同在履行中发生争议，应协商解决，协商不成的，可依法向丙方所在地人民法院提起诉讼。……。在《购房意向合同》签订的当天即2014年7月29日，被告将购房意向金50000元交付给杭州我爱我家房地产经纪有限公司，现该50000元已由杭州我爱我家房地产经纪有限公司交付给两原告。因被告陶伟未按约签订涉案房屋转让合同，2014年9月17日，两原告通过浙江根旺律师事务所向被告发送律师函，要求被告陶伟签订涉案房屋转让合同，但被告仍未签订，双方因此产生纠纷引发诉讼。本院认为：两原告系涉案房屋的共同共有人，虽然在被告陶伟提供的《购房意向合同》乙方签名处仅有原告曹旸签名，但考虑到两原告系夫妻关系的特殊身份，且在原、被告签订的《购房意向合同》中乙方（卖方）明确写明为曹旸、谢薇，同时原告谢薇对出售房屋行为均没有提出异议，故本院认为原、被告之间成立房屋买卖合同法律关系。原、被告所签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。被告作为房屋购买方，未在合同约定的期限内履行签订《杭州市房屋转让合同》的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。在当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中两原告选择适用违约金条款主张要求被告承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。两原告主张按房屋转让总价4190000元的10%即419000元要求被告承担违约责任，被告提出抗辩认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实际，两原告主张419000元违约金明显过高，本院依法予以调整，并酌情确定调整后的违约金150000元为合理。现被告已支付两原告款项50000元，本院予以扣除，故被告仍需支付两原告违约金100000元。两原告诉请解除原、被告于2014年7月29日签订的关于杭州市拱墅区锦兰公寓3幢3单元402室、404室两套房屋的《购房意向合同》，被告亦同意解除，本院予以准许。综上，两原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除曹旸、谢薇与陶伟于2014年7月29日签订的关于杭州市拱墅区锦兰公寓3幢3单元402室、404室两套房屋的《购房意向合同》。二、陶伟支付曹旸、谢薇违约金150000元，扣除陶伟已支付给曹旸、谢薇的款项50000元，陶伟尚需支付曹旸、谢薇违约金100000元。上述款项于本判决生效之日起十日内支付。三、驳回曹旸、谢薇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7586元，减半收取3793元，由曹旸、谢薇负担2436元，陶伟负担1357元。陶伟负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 吕小明二〇一五年一月十二日书记员 冯 俊 来源：百度“”