（2014）呼民一终字第00567号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-04
案件名称
李新、ＸＸ与解冉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李新,ＸＸ,解冉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）呼民一终字第00567号上诉人（原审被告）李新，男，1974年11月29日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。上诉人（原审被告）ＸＸ，女，1974年10月9日出生，汉族，工商银行职员，住呼和浩特市赛罕区。与李新系夫妻关系。被上诉人（原审原告）解冉，女，1986年1月29日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人高书忠，男，1960年5月12日出生，汉族，司法局工作人员，住呼和浩特市玉泉区。上诉人李新、ＸＸ因与被上诉人解冉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第180号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人李新、ＸＸ，被上诉人解冉及其委托代理人高书忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月28日，李新（出卖人、甲方）与解冉（买受人、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：第一条：甲方房屋坐落于呼和浩特东河河东机场路水岸小镇q（B6）2单元1701号第17层，房屋结构为剪力墙房屋；第二条：以实际面积为依据，每平方4000元，该房屋售价金额为467080元整；第三条：付款方式，乙方于本合同签订之日先向甲方支付首次购房款38万元，购房款在甲方将房屋交付乙方之日付清。剩余款由甲方办理按揭；第四条：乙方向甲方支付首次购房款后，甲方先将房产证及相关的单据交于乙方，并协助乙方向登记机构申请预告登记，预告登记费用由甲方承担；第五条：甲方应于本合同签订之日起一个月内，将该房屋交付乙方……；第九条：甲方将房屋交付乙方后，甲乙双方在房产局交易所办理过户手续；第十条：甲乙双方达成一致意见，双方交易的各项税费与手续费均由甲方承担……。合同首页上方，ＸＸ签字为：“我已知道此事，房本如无法贷款再退还解冉。此笔债务，我们夫妻共同承担”。李新与ＸＸ系夫妻关系。合同签订后，解冉按约向李新支付了38万元购房款，后因给解冉领取房屋钥匙，李新又在解冉处借款1万元，以上共计39万元。李新、ＸＸ至今未向解冉交付房屋。解冉诉讼请求：1、要求李新、ＸＸ履行双方签订的《房屋买卖合同》，立即将解冉所购买的房屋交付使用、办理相关房屋产权手续并承担一切费用；如李新、ＸＸ不能交付解冉所购买的房屋，则要求解除合同，李新、ＸＸ依法双倍返还购房款，即返还77万元人民币；2、由此产生的一切费用由李新、ＸＸ负担。原审法院认为，解冉与李新签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。解冉已经向李新支付房屋价款39万元，有解冉的借条、收条在案佐证，对解冉要求李新、ＸＸ交付房屋并办理相关房屋产权手续的诉讼请求，予以支持。故李新、ＸＸ应当将位于呼和浩特东河河东机场路水岸小镇q（B6）2单元1701号房屋交付解冉，并为解冉办理相关房屋产权手续。解冉剩余的77080元购房款给付李新、ＸＸ。关于李新辩称其只在解冉处拿了19万元人民币，其余的20万元没有收到的抗辩理由，因解冉否认，李新、ＸＸ也没有向法庭举证，不予采信。关于ＸＸ辩称其对上述事实不知情的抗辩理由，因其在《房屋买卖合同》上已经签字追认，又无其他证据向法庭举证，不予采信。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、被告李新、ＸＸ于本判决生效后十日内将位于呼和浩特东河河东机场路水岸小镇q（B6）2单元1701号房屋交付原告解冉，并为原告解冉办理相关房屋产权手续；二、驳回原告解冉的其他诉讼请求。案件受理费5750元，适用简易程序已减半收取，全部由被告李新、ＸＸ负担。李新、ＸＸ不服一审判决，向本院提出上诉称，一、本案诉争房屋系李新以按揭方式购买，该房屋已设定抵押权，依据《担保法》第49条、《物权法》191条的规定，设定抵押权的房屋未经抵押权人同意转让无效。法院不能直接判决将该房屋交付和变更产权手续。二、ＸＸ未明确同意转让该房屋，其在合同首页表述的内容只是知道李新欠款，用房屋抵押贷款还债的事，而未明确表达同意转让该房屋。因此，一审判决侵犯了共同产权人的权益，应认定无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销一审判决，改判双方所签房屋买卖合同无效。解冉答辩称，解冉按照合同约定履行了支付房款的义务，在领取钥匙时，李新又向解冉借款1万元，ＸＸ也知道这个事。应当驳回上诉或偿还房款。本院经审理查明，本案诉争房屋系李新以按揭方式购买，该房屋已设定抵押权。本院二审查明的其他事实，与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：解冉与李新签订的《房屋买卖合同》是否有效；原审法院判决李新、ＸＸ于将本案诉争房屋交付解冉，并为解冉办理相关房屋产权手续是否有依据。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据李新、ＸＸ在二审中提供的《个人购房担保借款合同》，本案诉争房屋系李新以按揭方式购买，该房屋已设定抵押权。李新转让该房屋未通知抵押权人，而且现有证据也不能证明李新告知解冉该房屋已经抵押的事实。依据上述法律规定，双方所签订的《房屋买卖合同》无效。李新、ＸＸ应当将所收取的购房款退还解冉。根据李新为解冉出具的收条，李新收到解冉购房款38万元，李新另向解冉借款1万元，合计39万元。李新、ＸＸ关于合同无效的上诉理由成立，本院应予支持。原审法院判决李新、ＸＸ将本案诉争房屋交付解冉，并为解冉办理相关房屋产权手续无事实及法律依据，本院应予纠正。由于造成合同无效的主要责任在于李新，故李新、ＸＸ应支付解冉占用所收购房款期间的利息损失。解冉要求李新、ＸＸ双倍返还购房款的主张，因无法律依据，本院不予支持。关于李新在庭审中陈述其从解冉处只拿到18万元，其因违约两次，每次违约10万元，故而打了38万元收条的理由，因无充足依据，本院不予支持。综上所述，由于李新、ＸＸ在二审期间提供了新的证据。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第180号民事判决的第二项，即驳回原告解冉的其他诉讼请求；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第180号民事判决的第一项，即被告李新、ＸＸ于本判决生效后十日内将位于呼和浩特市东河河东机场路水岸小镇q（B6）2单元1701号房屋交付原告解冉，并为原告解冉办理相关房屋产权手续；三、李新、ＸＸ于本判决生效后十日内退还解冉购房款合计39万元，并支付解冉占用该款期间的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，从收款之日计算至给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费17250元，由李新、ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长 殷玉凤审判员 戴玉英审判员 马学英二〇一五年一月十二日书记员 刘常欣 来源：百度“”