（2014）南民二初字第00379号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-20
案件名称
四川悦华置地物业管理有限公司与凯迪控股有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川悦华置地物业管理有限公司,凯迪控股有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民二初字第00379号原告：四川悦华置地物业管理有限公司，住所地成都市青羊区清江西路2号。法定代表人：漆春刚，公司董事长。委托代理人：王俊，安徽皖江律师事务所律师。委托代理人：何骧文，公司员工。被告：凯迪控股有限公司，住所地安徽省滁州市龙蟠大道198号。法定代表人：朱启龙，公司董事长。委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。委托代理人：黄芳，公司员工。原告四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华物业公司）与被告凯迪控股有限公司（以下简称凯迪公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理。依法由代理审判员侯玲适用简易程序于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告悦华物业公司的委托代理人何骧文、王俊，被告凯迪公司的委托代理人庞仁兵、黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦华物业公司诉称：2012年4月23日，双方签订合作意向书，就凯迪塞纳河畔项目前期物业管理相关事宜达成意向。同年5月18日，双方签订《前期物业服务合同》，合同约定该合同期限为本项目最后一期交付起2年。悦华物业公司按约履行了合同义务，现该合同仍在履行期限内。2014年5月，凯迪公司致函悦华物业公司，单方解除服务合同，后又登报终止与悦华物业公司的服务合同。凯迪公司的行为已违反合同法有关规定，该行为无效。故诉至法院，请求依法判令凯迪公司继续履行双方于2012年5月18日签订的《前期物业服务合同》并承担本案的诉讼费用。凯迪公司在庭审中答辩称：悦华物业公司未按合同履行相关义务，已构成违约。其多次通知悦华物业公司整改，但悦华物业公司并没有进行整改。所以其按照双方合同约定，已依法通知悦华物业公司解除合同，故请求法院依法驳回悦华物业公司的诉讼请求。悦华物业公司为支持其诉请，举证如下：1、合作意向书一份，拟证明2012年4月23日双方就凯迪塞纳河畔项目物业管理达成合作意向书。经质证，凯迪公司对此真实性无异议，但合作意向书是双方意向性的约定，并不是双方合作的依据。2、前期物业服务合同一份，拟证明2012年5月18日双方签订前期物业服务合同，合同的履行期限是合同第34条约定，合同履行期限为本项目最后一期交付期两年，塞纳河畔项目在施工过程中，至今未交付，所以前期物业服务合同仍在履行期限内。经质证，凯迪公司对此真实性无异议，但证明目的有异议。根据合同第29条的规定，双方约定了提前解除合同的条件。根据合同第2、3条的约定，悦华物业公司应该是按照五级标准执行，但是在履行过程中，悦华物业公司信用等级被滁州市物业管理部门降低为丙级，且履行过程中多次违约，所以按照第29条提前解除。3、凯迪公司给悦华物业公司解除合同函一份，拟证明2014年5月9日凯迪公司给悦华物业公司致函，要求解除前期物业服务合同，悦华物业公司认为凯迪公司单方提出是损害悦华物业公司的合法权益。经质证，凯迪公司对此真实性无异议，其依法通知了悦华物业公司，提前解除了合同。4、律师函两份，拟证明悦华物业公司在收到凯迪公司的函后，悦华物业公司给滁州招投标管理局和滁州市房地产管理局物业科发出律师函，明确告知了凯迪控股有限公司单方解除合同是无效的，而且悦华物业公司已于2014年5月26日向南谯区人民法院提起诉讼。凯迪公司另行招聘物业公司是不合法的。经质证，凯迪公司对此真实性无异议，证明目的不认可，是悦华物业公司单方意思表示。凯迪公司为支持其诉辩意见，向本院提交以下证据：1、凯迪公司组织机构代码、营业执照复印件各一份，拟证明凯迪公司主体适格。经质证，悦华物业公司对此无异议。2、前期物业服务合同一份，拟证明（1）双方签订前期物业服务合同，双方约定了标的、范围、服务内容、违约责任等；（2）合同第29条约定，一年出现三次整改不到位，凯迪公司有权解除合同。经质证，悦华物业公司对此真实性无异议，但证明目的有异议。不存在一年三次整改不到位。前期物业服务合同，原告只尽义务不享有权利，不收费用，该项目全面交付、签订正式物业管理合同，其利益才能体现。其是帮凯迪公司营销房产，不存在违约事实。3、通知函一份、工作联系函六份，拟证明（1）悦华物业公司工作不按合同约定执行，凯迪公司多次通知悦华物业公司整改；（2）悦华物业公司敷衍应付，整改不到位，到后期悦华物业公司不愿合同凯迪公司工作对接，对工资联系函都不愿意签收，无法继续合作，悦华物业公司严重违约。经质证，悦华物业公司认为2013年12月14日、2014年1月21日、2月11日三份工作函收到。通知函及其他三份工作联系函没有收到，证明目的不认可。4、工作衔接函三份，拟证明悦华物业公司对凯迪公司提出悦华物业公司工作中存在的问题及整改意见仅是敷衍回复，没有进行实质性整改。经质证，悦华物业公司对此真实性无异议，更能说明其是在真诚地履行服务合同，不是凯迪公司所说的在敷衍。5、解除合同报告一份，拟证明凯迪公司依法向主管部门报告解除和悦华物业公司物业合同。经质证，悦华物业公司对此真实性有异议，认为与本案无关联。6、解除合同函一份，拟证明凯迪公司依法通知悦华物业公司解除物业服务合同。经质证，悦华物业公司对此真实性无异议，证明目的有异议。不符合合同法第93、94条约定的情形，凯迪公司适用第96条单方提出解除合同，此行为是无效的。7、公告一份，拟证明凯迪公司依法公告终止合同。经质证，悦华物业公司对此真实性无异议，证明目的有异议。公告解除合同不是法定情形，也不是法律解除合同的要件。说明被告严重违约，损害原告的利益。8、房管局网站物业服务企业信用等级评定结果公示及通报各一份，拟证明悦华物业公司擅自更换项目经理，有效投诉两次，悦华物业公司的信用等级下降为丙级。凯迪公司多次向悦华物业公司发出通知要求提出的内容。9、物业临时委托管理备案登记表复印件一份，拟证明房产局已同意凯迪公司临时委托新的物业公司进场服务。对上述证据，本院认证意见如下：悦华物业公司的证据1、2、3、4，凯迪公司对此真实性无异议，本院经审查，对其真实性予以确认；凯迪公司的证据1、2、4、6、7、8，悦华物业公司对此真实性无异议，本院经审查，对其真实性予以确认；凯迪公司的证据3能够与本案其他证据相印证，其真实性本院予以确认。凯迪公司的证据5、9，本院经审查，对其真实性予以确认。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点：悦华物业公司、凯迪公司是否要继续履行双方于2012年5月18日签订的《前期物业服务合同》。结合上述有效证据及庭审调查，本院查明以下事实：悦华物业公司从事物业管理、企业管理等业务。2012年4月23日，悦华物业公司（乙方）与凯迪公司（甲方）签订了一份《合作意向书》，就凯迪公司开发的凯迪·塞纳河畔项目前期物业管理相关事宜达成意向书。意向书的主要内容为：乙方在展示中心服务期限为24个月，自2012年5月1日至2014年4月30日止；意向书还约定了中心人员配置及费用结算方式等。同年5月18日，双方又签订了《前期物业服务合同》一份。约定：甲方选聘乙方对凯迪·塞纳河畔项目提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准按《滁州市本级住宅小区物业服务等级标准》五级三类执行），在售楼现场派驻物业接待员、护卫员、保洁员等物业工作人员不少于5人、从事咨询、迎宾等工作，务求建立物业品牌形象；乙方的管理服务达不到本合同的第二条、第三条、第四条的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，一年内出现三次以上情况，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金，本合同期限为本项目最后一期交付起两年等项内容。合同签订后，悦华物业公司进驻售楼部从事前期物业管理服务。2013年12月14日，凯迪公司针对悦华物业公司在前期物业管理服务中出现的一些问题，向悦华物业公司发出了一份《通知函》，提出以下主要建议：选派物业专员进驻现场；配齐人员，完善方案；配置好销售现场形象保安人员；配置好项目经理和客服中心，将有关部门负责人个人简历及职业资格证书报备公司等。2014年1月6日，针对悦华物业公司对上述通知函内容未落实等情况，凯迪公司又给悦华物业公司发了一份工作联系函，再次重申悦华物业公司要按照合同意向书、服务合同中有关承诺和条款做到1、按工程前期介入的内容，派工程技术人员开展工作；2、调换好销售现场形象保安等人员，提高售楼处现场物业服务质量；3、配置好项目经理和客服中心，将有关部门负责人个人简历及职业资格证书报备公司；4、项目经理要到项目现场上班。此后，凯迪公司又多次向悦华物业公司发出工作联系函。悦华物业公司对于凯迪公司提出的问题，进行了答复：认为悦华物业公司的物业服务人员已达到专业标准，报送项目人员人事档案资料，违反有关法律、法规等规定。2014年5月9日，凯迪公司以悦华物业公司的相关工作与物业管理合同有关规定相差很远，双方在沟通、合作等方面困难、重要工作不能正常对接和开展为由，向悦华物业公司发出了解除《前期物业服务合同》终止售楼处服务函一份：自2014年5月9日中午12：00起，解除与贵司（悦华物业公司）签订的《前期物业服务合同》，不再续签售楼处服务合同（原合同2014年4月30日到期）；同年5月14日，凯迪公司在《滁州日报》刊登了终止和悦华物业公司合同的公告。另查明：2014年6月17日，经滁州市房产局认可并在房产局处备案，凯迪公司临时委托南京安居物业管理。2014年7月，凯迪·塞纳河畔项目第一期项目已交付，但最后一期尚未交付。2013年度滁州市直物业企业信用等级评定悦华物业公司因更换项目经理，有效投诉两次，信用等级为丙级。综合悦华物业公司、凯迪公司举证、质证、及诉辩意见，本案争议的焦点：凯迪公司是否要继续履行和悦华物业于2012年5月18日签订的《前期物业服务合同》。本院认为：悦华物业公司、凯迪公司之间签订的《合作意向书》、《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定的内容履行义务。合同签订后，由于悦华物业公司的前期物业管理未达到合同中相关约定，虽经凯迪公司多次提出整改意见，双方仍未达成一致意见。依据合同约定，达不到合同约定的服务内容和质量标准，凯迪公司有权解除合同。故凯迪公司有权解除与悦华物业公司签订的《前期物业服务合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定了：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。凯迪公司的解除合同函已于2014年5月9日送达给悦华物业公司，故《前期物业服务合同》于送达当日时解除。悦华物业公司诉请，本院不予支持。据此，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告四川悦华置地物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由悦华物业公司四川悦华置地物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员 侯玲二〇一五年一月十二日书 记 员 郝静附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 更多数据：搜索“”来源：