（2014）崇民初字第0885号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
许飞与史微房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
无锡市崇安区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许飞,史微,无锡市聚丰园饭店管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省无锡市崇安区人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第0885号原告许飞。委托代理人汪昰、杨蓉（均受许飞的特别授权委托），甘肃昶泰律师事务所律师。被告史微。第三人无锡市聚丰园饭店管理有限责任公司，住所地无锡市崇安区天成巷12号。法定代表人唐伟良，该公司经理。委托代理人潘银乔（受无锡市聚丰园饭店管理有限责任公司的特别授权委托），无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。原告许飞诉被告史微、第三人无锡市聚丰园饭店管理有限责任公司（以下简称聚丰园管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法由审判员周溧适用简易程序公开进行了审理。因史微下落不明，本院于同年9月25日依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告许飞的委托代理人杨蓉，第三人聚丰园管理公司的委托代理人潘银乔到庭参加诉讼。被告史微经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许飞诉称：无锡市中山路555号一楼房屋系无锡市聚丰园大酒店有限责任公司（以下简称聚丰园酒店公司）所有，并出租给聚丰园管理公司经营管理，租赁期限自2002年7月1日起至2012年12月31日止。2012年，其在网上看到史微刊登的无锡市中山路555号一楼14㎡店铺转让广告，后与史微联系店铺转让事宜。2012年2月28日，其与史微签订店铺转让合同，约定史微将上述店铺及铺内装饰装潢、设备转让给其，其分期支付史微店铺转让费12万元（含店铺使用资格10万元、铺内装饰装潢及设备2万元）、当年租金3.4万元；如受让店铺后2年内不能正常经营、提前闭店，史微返还其店铺转让费12万元等内容。次日，其支付史微店铺转让费10万元。2012年3月1日、3月3日，聚丰园管理公司与史微签订租赁合同、补充协议，将无锡市中山路555号一楼6㎡房屋出租给史微使用，租赁期限自2012年3月1日起至2013年2月28日止，年租金3.4万元；租赁期限内史微不得转租、转让上述房屋；史微应于合同期满或解除之日起5日内迁出上述房屋，聚丰园管理公司有权对逾期未搬离的物品作遗弃物处理等内容。2012年5月10日，其与史微签订补充协议，约定其受让店铺后2年内遇国家征用、拆迁或产权转让等原因导致提前闭店，史微于闭店7日内退还其店铺转让费12万元，逾期每日按12万元的1‰支付违约金。当日，其支付史微店铺转让费2万元、年租金3.4万元。后其自行添置了海尔冰柜、玻璃柜、惠人原汁机等价值20303元的设备，及袋装爆米花、桶装爆米花、生鸭脖等价值2368元的商品。2013年5月25日，聚丰园管理公司在上述店铺大门张贴限期清场通知，其将此事告知史微，史微承诺会和聚丰园管理公司进行协调，并要求其看好店铺、及时联系。2013年6月5日，其到店后发现铺内的上述设备、商品均被搬空，后经报案了解是聚丰园管理公司搬走了上述物品，且只同意将物品还给史微。2013年9月11日、2013年10月25日、2014年1月28日，史微分别返还其店铺转让费5000元、5000元、4500元，共计14500元。因其受让店铺后经营未满2年，且史微不愿协助其领取上述物品，现请求判令：1、史微立即返还店铺转让费105500元。2、史微支付违约金（以105500元为基数，自2013年6月13日起至判决给付之日止，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍计算）。3、史微赔偿其财物损失22671元。被告史微未作答辩。第三人聚丰园管理公司述称：1、其不清楚许飞和史微之间的店铺转让事宜，其不同意史微转租、转让上述店铺，故许飞和史微签订的店铺转让合同、补充协议均无效。2、根据其与史微签订的租赁合同，史微应在合同期满后5日内迁出上述店铺，逾期未搬的物品作废弃物处理，故其已于2013年6月初将无锡市中山路555号大楼中的所有未搬离物品迁出混同堆放。据清场人员反映及现场确认，清场时上述店铺内不存在许飞主张设备和商品。综上，请求法院依法判决。经审理查明：无锡市中山路555号地下2层至地上19层房屋产权均系聚丰园酒店公司所有。2002年11月1日，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订租赁合同，聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号除已出租给金店、商业银行的一楼部分房产、二楼全部房产（含一楼通道）之外的全部资产出租给聚丰园管理公司经营管理，租赁期限自2002年7月1日至2007年6月30日等。2005年6月28日，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订补充协议，约定除上述租赁合同约定的租赁标的外，聚丰园酒店公司委托聚丰园管理公司代管无锡市中山路555号一楼海澜之家和二楼香格里拉摄影场，并受益该两处场地的租金，海澜之家和香格里拉租赁到期后，由聚丰园管理公司整体租赁无锡市中山路555号房屋；双方一致同意延长租赁期限至2012年12月31日，租赁期限内，聚丰园管理公司在不影响聚丰园酒店公司正常经营的前提下可对部分房屋和场地进行转租，原海澜之家和香格里拉租赁的场地在整体出租以前，须征得聚丰园酒店公司的书面同意等。2012年2月28日，许飞与史微签订店铺转让合同，约定史微将无锡市中山路555号一楼原避风塘奶茶店铺及铺内装饰装潢、设备转让给许飞，许飞分期支付史微店铺转让费12万元（含店铺使用资格10万元、铺内装饰装潢及设备2万元）、当年租金3.4万元；如受让店铺后2年内不能正常经营、提前闭店，史微返还许飞店铺转让费12万元等内容。次日，许飞支付史微店铺转让费10万元。2012年3月1日、3月3日，聚丰园管理公司与史微签订租赁合同、补充协议，将上述房屋出租给史微使用，租赁期限自2012年3月1日起至2013年2月28日止，年租金3.4万元；租赁期限内史微不得转租、转让上述房屋；史微应于合同期满或解除之日起5日内迁出上述房屋，聚丰园管理公司有权对逾期未搬离的物品作遗弃物处理等内容。2012年5月10日，许飞与史微签订补充协议，约定许飞受让店铺后2年内遇国家征用、拆迁或产权转让等原因导致提前闭店的，史微于闭店7日内退还许飞店铺转让费12万元，逾期每日按12万元的1‰支付违约金。当日，许飞支付史微店铺转让费2万元、年租金3.4万元。2013年5月25日，聚丰园管理公司在上述店铺大门张贴限期清场通知，要求店铺占用人于当月28日前清场、交房。许飞将此事告知史微后，史微要求许飞看好店铺、及时联系。2013年6月5日，许飞发现店铺被聚丰园管理公司清场。后经协商，史微分别于2013年9月11日、2013年10月25日、2014年1月28日返还许飞店铺转让费5000元、5000元、4500元，共计14500元。后因双方就店铺转让费余款事宜协商不成，许飞于2014年7月15日诉至本院。上述事实，有店铺转让合同及补充协议、限期清场、搬迁告知书照片、房屋权属证明、租赁合同及补充协议、（2013）崇民初字第0604号民事判决书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，聚丰园管理公司与史微签订租赁合同、补充协议及许飞与史微签订的店铺转让合同、补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据聚丰园管理公司与史微签订的租赁合同，租赁期限内史微不得转租、转让涉案房屋，且许飞与史微就上述房屋签订的店铺转让合同及补充协议并未得到聚丰园管理公司的认可，故许飞与史微签订的店铺转让合同、补充协议无法实际履行，许飞有权随时解除合同。根据店铺转让合同及补充协议，许飞受让店铺后2年内遇国家征用、拆迁或产权转让等原因导致提前闭店的，史微于闭店7日内退还许飞店铺转让费12万元，逾期每日按12万元的1‰支付违约金。因店铺已于2013年6月5日清场关闭，故史微应于2013年6月12日前返还许飞店铺转让费12万元。扣除史微已支付的14500元，史微还应返还许飞店铺转让费105500元。许飞要求史微按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍支付105500元自2013年6月13日起至判决给付之日止违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因许飞并未提供铺内遭受财物损失的相关证据，故对其要求史微赔偿财物损失22671元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、史微于本判决发生法律效力之日起三日内返还许飞店铺转让费105500元。二、史微于本判决发生法律效力之日起三日内支付许飞违约金（以105500元为基数，自2013年6月13日起至判决给付之日止，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍计算）。三、驳回许飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3863元（含公告费1000元），由许飞负担683元，史微负担3180元。该款已由许飞预交，史微于本判决发生法律效力之日起三日内其负担部分直接给付许飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 周 溧代理审判员 马 磊人民陪审员 胡敏奇二〇一五年一月十二日书 记 员 诸 琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自：