（2014）佛城法民一初字第1365号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-15
案件名称
练子营、沈凯欣与佛山咏瑞天地置业有限公司、佛山市楼盘资讯有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
练子营,沈凯欣,佛山咏瑞天地置业有限公司,佛山市楼盘资讯有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1365号原告练子营，男，汉族，1990年5月28日出生。原告沈凯欣，女，汉族，1991年6月1日出生。两原告共同委托代理人肖贻青，广东聚英华律师事务所律师。被告佛山咏瑞天地置业有限公司，住所佛山市禅城区岭南天地商业中心祖庙大街2号ZM201号铺第3层05单元。法定代表人文德纯。委托代理人杨炽华、黎润芬，均为广东创誉律师事务所律师。被告佛山市楼盘资讯有限公司，住所佛山市禅城区文庆路43号二座1412房。法定代表人张旭辉。原告练子营、沈凯欣诉被告佛山咏瑞天地置业有限公司（以下简称咏瑞公司）、佛山市楼盘资讯有限公司（以下简称楼盘资讯公司）合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，于同年12月29日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人肖贻青，被告楼盘资讯公司的法定代表人张旭辉、被告咏瑞公司的委托代理人杨炽华、黎润芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月19日，两原告与被告楼盘资讯公司签订网易房产电商团购优惠使用确认书，向被告楼盘资讯公司支付10000元，享受在购买被告咏瑞公司开发的岭南天地-尚苑4座1102房时抵50000元的优惠。次日，两原告与被告咏瑞公司订立《商品房认购书》，向咏瑞公司支付30000元购房订金，现两原告因无法与被告咏瑞公司就商品房买卖合同达成一致，亦未享受到被告楼盘资讯公司提供的优惠，被告楼盘资讯公司作为被告咏瑞公司的代理机构，故要求两被告退还两原告所支付的所有款项，请求法院判令：1、被告佛山咏瑞公司退还两原告订金30000元；2、被告佛山咏瑞公司、被告楼盘资讯公司退还购房款10000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。被告咏瑞公司辩称：一、被告咏瑞公司与两原告签订的认购书合法有效，具有法律上的约束力，现两原告违反约定逾期签约，已属违约，依法无权要求返还定金。根据合同法等相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，两原告与被告咏瑞公司于2014年10月20日签订了商品房认购书及其补充协议，认购位于佛山市禅城区兆祥路33号四座1102房，房屋总价为1275101元。双方约定，两原告应于2014年10月26日到销售中心签订《商品房买卖合同》等文件，逾期的，定金将不予退还。两原告交付了30000元的定金。认购书签订后，两原告并未按照约定的时间到销售中心签订《商品房买卖合同》，已经构成违约。因此，两原告无权要求返还定金，两原告该项主张不应得到法院支持。二、两原告诉请第二项中提到的10000元，是两原告根据与被告楼盘资讯公司的约定向其支付的电商团购服务费，并非购房款，根据合同相对性原则，两原告要求被告咏瑞公司连带退还于法无据。综上，两原告单方面违约，违反诚实信用原则，依法应承担相应的违约责任，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。被告楼盘资讯公司辩称：被告楼盘资讯公司是网易房产广告代理公司，电商团购是被告楼盘资讯公司帮开发商提供广告服务的一种创新业务，主要是在网上线下召集网友去开发商团购买房，争取最大优惠。电商团购活动是由网易房产牵头，联合了广佛都市报、商业广场巡展、线下派单拓展等形成的一个新式广告投放形式。两原告所支付的10000元是被告楼盘资讯公司投放在网易房产、广佛都市报、线下商业广场巡展、派单、商圈活动的经费，并非被告楼盘资讯公司独家收取。而且被告楼盘资讯公司为开发商进行的广告投放也是有风险的。例如，在10月-12月份，为某楼盘做电商服务，但该项目没有成交，被告楼盘资讯公司已经为其投放了近300000元在网易房产、广佛都市报、电台、户外LED等。但我们与开发商签了合同，亏钱我们都要做。客户在通过被告楼盘资讯公司的网上线下的召集，到开发商处买楼，是可以享受1万抵5万的优惠，在客户签订购房合同前，被告楼盘资讯公司会与客户签订一份《电商团购优惠使用确认书》，确认客户已经享受了被告楼盘资讯公司提供的优惠服务。而客户在知晓签订《电商团购优惠使用确认书》就享受了优惠服务、10000元没有退还的情况下，还是签订了这份确认书，就证明客户是认可被告楼盘资讯公司提供的电商团购优惠服务的。所以，被告楼盘资讯公司诚信守法，尊重契约精神，涉案10000元已经用于媒体广告投放、线下拓展、员工薪酬等，无法退还给两原告。两原告在诉讼中提供以下证据：1、原告的身份证复印件、两被告的企业基本登记信息查询表、组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。2、岭南天地.尚苑网易房产电商团购优惠使用确认书。证明原告通过被告楼盘资讯公司支付了10000元的购房款。3、商品房认购书、收据、中国银联签购单存根、广东银联刷卡回执。证明原告与被告咏瑞公司签订商品房认购书，原告为此支付了30000元订金。被告咏瑞公司在诉讼中提供以下证据：1、广东省佛山市商品房预售许可证。证明被告向原告出售的涉案房屋是符合法律规定的。2、照片4张（打印件）、《前期物业管理服务协议》范本。证明被告已将《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》等范本及相关文件在显眼的地方进行了公示，涉案小区的物业管理费收费标准已经进行了公示。3、【岭南天地尚苑】商品房认购书补充协议。证明原告与被告签订认购书约定了双方的权利义务，原告已在其上签名确认。4、发票。证明原告向被告支付了定金30000元。5、没收定金通知书及EMS邮件投递单。证明原告未按认购书签订商品房买卖合同，被告有权依约没收定金，并向原告发出通知。被告楼盘资讯公司在诉讼中提供以下证据：照片4页（打印件）、岭南天地电商推广成本汇总表、岭南天地.尚苑网易房产电商团购优惠使用确认书。证明原告支付给被告的10000元是用于媒体的投放及拓展、员工的开支，该笔费用实际上已产生，是属电商服务费，不应予以退回。本院认证：两原告提供的证据1，两被告无异议，本院予以采信；两原告提供的证据2、3，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告咏瑞公司提供的证据1、3、4、5，两原告、被告楼盘资讯公司对其真实性均无异议，本院对真实性予以确认；被告咏瑞公司提供的证据2，虽系被告咏瑞公司单方制作，前期物业服务协议虽为复印件，但被告咏瑞公司陈述原件存放在涉案楼盘公示范本中与常理相符，且该组证据与两原告和被告咏瑞公司签订的商品房认购书及其补充协议约定的内容能够相互印证，两原告虽不予确认，但未提供有效的证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。被告楼盘资讯公司提供的证据中的照片、岭南天地电商推广成本汇总表系被告楼盘资讯公司单方制作，无其他证据佐证，且两原告对真实性不予确认，本院不予采信；电商团购优惠使用确认书，两原告、被告咏瑞公司对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月19日，两原告（甲方）与被告楼盘资讯公司（乙方）签订《岭南天地.尚苑网易房产电商团购优惠使用确认书》，主要约定：“甲方确认购买岭南天地.尚苑4座1102号单位，享受乙方提供的网易房产电商团购优惠，确认在购房时享有以下优惠：支付10000元抵50000元。备注：1）本份《使用确认书》，只能认购一套单位。2）使用期限：2014年8月1日至2014年10月31日。3）甲方向开发商提交《网易团购优惠权登记表》，按照团购优惠价签署《商品房认购书》及其补充协议并取得乙方服务费收据、签署本确认书后，即确认甲方已享受乙方提供电商团购优惠服务，确认电商团购服务费不予退还。4）本确认书，在甲方签字确认和乙方盖章确认后生效。特此确认。”原告练子营在确认书上甲方代表处签名确认，被告楼盘资讯公司在乙方代表处盖章确认。同日，被告楼盘资讯公司出具《收据》，主要内容为“今收到练子营、沈凯欣交来网易房产电商团购优惠确认券，享受岭南天地.尚苑一万抵五万优惠折扣。金额（大写）壹万，¥10000.00”。2014年10月20日，两原告（乙方，认购人）与被告咏瑞公司（甲方，出售人）签订《商品房认购书》，主要约定：“乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的禅城区兆祥路33号四座1102房物业。其建筑面积134.86平方米，套内面积102.33平方米，认购价¥1275101，大写：壹佰贰拾柒万伍仟壹佰零拾壹元整。《商品房预售许可证》号：2014003301。经与甲方协商，达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付¥30000，大写：叁万零仟零佰零拾零元整。给甲方作为认购该物业的订金。2、乙方应于本认购书签订后7日内（即2014年10月20日起，至2014年10月27日止）到岭南天地尚苑销售中心签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：（1）本认购书；（2）身份证明原件和复印件；3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将物业另售他人；如甲乙双方在约定时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。4、甲乙双方如需要变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上盖章。本认购书一式两份，具有同等法律效力，其中甲方持一份，乙方持一份。”。同日，两原告（买受人）与被告咏瑞公司（出卖人）签订《［岭南天地尚苑］商品房认购书补充协议》，主要约定：“买受人对佛山市禅城区兆祥路33号［岭南天地尚苑］4座1102单元（以下称”该商品房”），现已充分了解该单元商品房有关情况，包括但不限于售价、销售面积、房屋间隔、装修标准等。买卖双方经友好协商，现就网签《商品房认购书》达成本补充协议，供双方共同遵守。一、认购商品房：买受人自愿认购由出卖人开发的该商品房，建筑面积134.86㎡，套内建筑面积为102.33㎡（实际面积以房产测绘部门的测绘面积为准）。1、该商品房的价格及费用承担。（1）售价（即成交价）：人民币壹佰贰拾柒万伍仟壹佰零拾壹元整（RMB1275101元）（买卖双方签订《商品房买卖合同》时按套内建筑面积计价）。……二、定金条款：买受人于签订本补充协议时向出卖人交付订金人民币叁万元整（收款金额以出卖人开具的收款收据为准）作为签订《商品房买卖合同》的担保，出卖人收到买受人定金时开具收款收据，并在买受人签署《商品房买卖合同》后将订金转为第一期／首期房款的等值部分金额。……四、买受人责任条款：1、买受人须于2014年10月26日前，携带《商品房认购书》、本补充协议、买受人身份证明（原件）、上述房款收据、应缴契税（符合代缴的，契税按总房价的3%计算），到佛山市禅城区人民路岭南天地销售中心签署《商品房买卖合同》等相关文件。上述代缴费用如有变化，以政府部门规定的标准为准，据实结算，多退少补。……5、若买受人出现以下任何一项情况或未能履行本补充协议之其他条款，则视为买受人违反本补充协议，出卖人除无需通知买受人而将其已付之定金没收外，并有权解除协议并将该商品房另售他人。……（2）逾期未能签署《商品房买卖合同》的（此种情形包括但不限于：A、买受人或授权委托人全部或部分未在本补充协议第四条第1款约定的签约日到达签约现场的或到达签约现场后又无故缺席的；B、签约当日买受人未备齐签约所需的全部材料的；C、签约当日买受人未能签署《临时管理规约》及／或《前期物业管理服务协议》的。）；……7、买受人确认在签订本补充协议时已经仔细阅读并清楚理解了出卖人所公示的《商品房购房须知》、平面图、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装修定制单》范本等所有合同文本的内容，并对上述文本所陈述的内容无异议。买受人承诺不会在本补充协议签署后以《商品房买卖合同》条文及其附件和补充条款未能达成一致为由要求解除网签《商品房认购书》及本补充协议并索还定金。若买受人未能按上述范本签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》时，买受人须按本补充协议第四条第5的约定承担违约责任。……9、买受人保证其提供的通讯地址和电话等联系方式真实有效，否则，出卖人因此而未能履行通知义务所产生的法律后果由买受人承担。如上述地址发生变化，买受人应在变更后五日内书面通知出卖人，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收，相关责任由买受人承担。五、本补充协议自买卖双方签字或盖章且买受人支付定金之日起生效。六、本补充协议一式三份，出卖人两份，买受人一份，具同等法律效力。买卖双方在履行本协议过程中发生争议的，应协商解决，协商不成的，双方均应向该商品房所在地人民法院起诉。七、本补充协议作为买受人认购该物业的依据，双方网签的《商品房认购书》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。……”两原告与被告咏瑞公司分别在上述补充协议落款处盖章、签名确认。另，补充协议“买受人”处载明的联系地址为：广东佛山南海南桂西路25号5座402，联系电话为1508826****。上述认购书及补充协议签订当日，被告咏瑞公司出具发票确认收到两原告支付涉案1102房的预售定金30000元。2014年11月6日，被告咏瑞公司向上述补充协议载明的两原告的联系地址邮寄《没收定金通知》，主要内容为：“阁下于2014年10月20日与我司签署了购买佛山市禅城区兆祥路33号【岭南天地尚苑】4座1102（以下称该房屋）之《商品房认购书》及其补充协议（以下称该认购书），根据该认购书之约定，阁下应于2014年10月26日前支付首期款765101元（含定金）并签署该房屋之《商品房买卖合同》及其补充协议。我司多次通知阁下缴纳有关款项并签署《商品房买卖合同》及其补充协议，但阁下仍未配合处理，鉴于上述情况，现特函告阁下，自本通知之日起正式没收阁下已付之定金30000元不予退还，同时我司将该房屋转售他人。”，原告练子营于2014年11月7日签收该份邮件。另查明，禅城区兆祥路33号岭南天地尚苑的开发项目于2014年5月9日取得广东省佛山市商品房预售许可证（编号：2014003301）。再查明，被告咏瑞公司在涉案楼盘公示的《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》范本明确载明了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、违约责任等合同条款，其中载明的物业管理服务费用的收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.60元，车位（车库）按建筑面积每月每平方米2.25元，商铺按建筑面积每月每平方25元。两原告陈述：两原告于2014年10月20日至22日前后，通过电话、短信及到售楼处现场与被告咏瑞公司协商签订购房合同过程中，发现物业费收取与销售顾问陈述不一致，两原告认为过高，于2014年10月22日向售楼处提出退还定金，双方至今未能达成协议而导致无法正式签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方的责任，要求被告咏瑞公司退还定金30000元，不再购买涉案房产，亦不继续履行认购书及其补充协议。被告咏瑞公司陈述：两原告未按约定的时间到销售中心签订《商品房买卖合同》，已构成违约，定金30000元应由被告咏瑞公司没收。本院认为，本案系合同纠纷。两原告与被告咏瑞公司签订的《商品房认购书》及《【岭南天地尚苑】商品房认购书补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。对于两原告要求被告咏瑞公司返还定金30000元的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据涉案《【岭南天地尚苑】商品房认购书补充协议》第四条第1项、第5项的约定，两原告须于2014年10月26日前携带商品房认购书等材料到被告咏瑞公司销售中心签署《商品房买卖合同》，逾期未到达签约现场或到达签约现场后又无故缺席，或签约当日两原告未备齐签约所需的全部资料，或签约当日买受人未能签署《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》的，视为两原告违反补充协议，被告咏瑞公司除无需通知两原告而将其已付之定金没收外，并有权解除协议并将商品房另售他人。现两原告未履行上述认购书及其补充协议确定的义务，其行为已构成违约。两原告虽主张其在约定的时间内与被告咏瑞公司联系签订《商品房买卖合同》事宜，因就物业管理费未能达成协议而导致无法正式签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方的责任，要求被告咏瑞公司退还定金30000元，但其未提供任何证据予以证实，被告咏瑞公司对两原告该主张亦不予认可，且在两原告签名确认的认购书补充协议第四条第9项中亦明确两原告确认在签订补充协议时已经仔细阅读并清楚理解了被告咏瑞公司所公示的《前期物业管理服务协议》范本等所有合同文本的内容，并对上述文本所陈述的内容无异议，若两原告未能按上述范本签署《前期物业管理服务协议》时，须承担违约责任。而被告咏瑞公司提供的涉案楼盘《前期物业管理服务协议》的范本中已明确注明了物业管理费的收取标准，故本院确认未能签订正式商品房买卖合同的责任在于两原告，被告咏瑞公司向两原告发出《没收定金通知》符合合同约定，于法有据，涉案《商品房认购书》及其补充协议已于2014年11月7日解除。两原告再诉请退还定金，本院不予支持。关于两原告诉请两被告连带退还被告楼盘资讯公司收取的10000元。两原告与被告楼盘资讯公司签订的《岭南天地.尚苑网易房地产电商团购优惠使用确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该确认书备注第3条的约定，该10000元并非购房款或购房诚意金，而是由被告楼盘咨询公司收取的电商团购服务费，且本案中，两原告已按照团购优惠价签署《商品房认购书》及其补充协议并取得被告楼盘资讯公司服务费收据，依约两原告无权要求退还。两原告诉请两被告连带退还10000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告练子营、沈凯欣的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取400元，由原告练子营、沈凯欣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 谢燕贞二〇一五年一月十二日书记员 吴晓蓝附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”