（2014）武中民终字第544号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-03-05
案件名称
李虎祥、蒋玉琴与何福雄土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何福雄,李虎祥,蒋玉琴
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）武中民终字第544号上诉人（原审被告、反诉原告）何福雄，男，汉族，1971年5月18日出生，初中文化，农民。委托代理人钟建勋，武威市平和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）李虎祥，男，1957年7月7日出生，汉族，高中文化。被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋玉琴，女，1956年7月1日出生，汉族，不识字，系李虎祥妻子。上诉人何福雄因土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2014）凉民初字第2872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何福雄及其委托代理人钟建勋，被上诉人李虎祥、蒋玉琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年12月8日，原告李虎祥（反诉被告）、蒋玉琴（反诉被告）与被告何福雄（反诉原告）签订了土地租赁协议，协议约定二原告将其位于凉州区和平镇中庄小学东侧路北面的2.9亩土地出租给何福雄用于码坯、堆土，年租金3770元，租期10年，于次年1月1日前支付当年的土地租赁费。何福雄已支付二原告2010年12月8日至2013年12月8日的租赁费。何福雄于2014年向二原告支付2013年12月8日至2014年12月8日的租赁费未果，遂将上述租赁费3770元于2014年7月4日在武威市中信公证处进行了提存公证。后何福雄在未征得二原告同意的情况下，于2013年9月18日与潘乐仁签订了砖厂承包经营合同，将包括承租二原告的土地等转包给潘乐仁经营。潘乐仁转租砖厂经营不久即停产至今。现二原告以何福雄拖欠租赁费及何福雄擅自转租土地为由起诉要求解除租赁合同、要求何福雄支付2013年12月8日至2014年5月8日的租赁费1885元，并要求将租赁土地恢复至租赁前的状态。审理过程中，被告何福雄提起反诉，要求二原告李虎祥（反诉被告）、蒋玉琴（反诉被告）继续履行协议，判令反诉被告赔偿停产损失5万元，判令反诉被告排除妨碍。原审法院认为，原、被告自愿签订的土地租赁协议，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务，承担责任。合同履行过程中，被告何福雄（反诉原告）已按合同约定足额支付了二原告前三年的租赁费，但双方因对是否继续履行合同未达成一致，遂对2014年度的租赁费交付未能正常实现。因有何福雄与案外人潘乐仁签订的砖厂承包经营合同及该合同的一方当事人潘乐仁当庭作证的证言证实何福雄在未经二原告同意的情况下将包括原告出租的土地等转租给他人使用，被告何福雄违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，故对二原告要求解除双方之间的土地租赁合同的诉求依法予以支持；对二原告要求何福雄支付2013年12月8日至2014年5月8日的租赁费的诉求依法予以支持，但租赁费数额应为1570元（3770元÷12＝314元／月×5＝1570元）；按照合同约定，合同期满或解除后，何福雄应该将承租的土地平整后交还二原告，故对二原告要求将土地恢复至租赁前状态的诉求予以支持。对被告何福雄及其代理人主张的二原告在未与何福雄协商的情况下将土地转租他人，要求继续履行合同、排除妨碍，赔偿损失的辩解意见及反诉请求，因其未能提交相关证据证明，且有经质证的砖厂承包经营合同及该合同一方当事人潘乐仁当庭作证的证言证实何福雄将承租土地转租他人经营，因此二原告不存在有妨碍何福雄经营的行为，也未给其造成损失，故对该辩解意见不予采纳，对何福雄的反诉请求不予支持，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、依法解除李虎祥（反诉被告）、蒋玉琴（反诉被告）与被告何福雄（反诉原告）签订的土地租赁协议。二、被告何福雄（反诉原告）支付原告李虎祥（反诉被告）、蒋玉琴（反诉被告）2013年12月8日至2014年5月8日期间的租赁费1570元。三、被告何福雄（反诉原告）将承租的土地恢复至租赁前的状态。四、驳回反诉原告何福雄的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，反诉案件受理费250元均由何福雄负担。原审被告何福雄上诉称，原审对被上诉人与第三人恶意串通，擅自将土地租赁给第三人的违约行为不加认定，侵害了上诉人的合法权益。上诉人将土地转租给潘乐仁，也是经被上诉人同意的，不存在违约。上诉人将砖厂承包给潘乐仁的行为属于内部经营形式的变更，不能认定为转租，一审以此为由判决解除合同错误。上诉人向被上诉人交付2014年期间的租费，被上诉人无理拒收，上诉人已按法律规定向公证处提存，上诉人没有违反合同约定。一审法院判决解除土地租赁协议明显错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，判决双方当事人继续履行土地租赁协议，被上诉人排除妨害并赔偿上诉人违约损失。被上诉人李虎祥、蒋玉琴辩称，上诉人所说的付款方式不对，必须是先给租费。被上诉人没有恶意串通过第三方，被上诉人要钱的时候才知道上诉人将场子转租给潘乐仁的事情。被上诉人没有给上诉人造成损失，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。二审经查明认定的事实和原判一致，本院予以确认。本院认为，上诉人何福雄与被上诉人李虎祥、蒋玉琴签订的土地租赁合同合法有效，双方应按约履行合同义务。根据上诉人与案外人潘乐仁之间签订的砖厂承包经营合同关于场地租赁费的约定及上诉人与被上诉人之间关于租赁费的缴纳情况，结合案外人潘乐仁的证言，足以认定上诉人将承租被上诉人的土地转租案外人潘乐仁使用。上诉人在一、二审时均未提交证据证实被上诉人知道或者应当知道上诉人将承租的土地转租，且在六个月内未提出异议，应承担举证不力的法律后果。故一审认定上诉人何福雄违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定并无不当。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁费付款方式为租金按年结算，由乙方（上诉人）于次年的元月1日交付给甲方，双方签订租赁合同的日期为2010年12月8日，上诉人第一次交纳租赁费的日期亦为合同签订的日期，2011年12月8日至2012年12月8日的租赁费于2011年12月16日交纳，结合合同约定与上诉人交纳租赁费的事实，上诉人交纳2014年（2013年12月8日至2014年12月8日）租赁费的时间应为2014年1月1日，上诉人未按期交纳租赁费已构成违约，上诉人向公证处提存租赁费的时间是2014年7月4日，已在被上诉人一审起诉之后，故上诉人主张未拖欠租赁费的理由不能成立。综上，一审判决解除双方土地租赁协议并无不当，上诉人请求改判双方当事人继续履行合同的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人何福雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈忠清审 判 员 张宗鹏代理审判员 胡春芳二〇一五年一月十二日书 记 员 薛 锋 微信公众号“”