（2014）浙温民终字第1886号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-02-02

案件名称

郭央与洞头大工联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洞头大工联房地产开发有限公司,郭央

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2014）浙温民终字第1886号上诉人（原审被告）：洞头大工联房地产开发有限公司。法定代表人：郑弘宇。委托代理人：陆丹。被上诉人（原审原告）：郭央。委托代理人：洪恭火。上诉人洞头大工联房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省洞头县人民法院（2014）温洞民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，2012年10月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于洞头县假日港湾花园b幢1110室商品房一套，建筑面积为54.16㎡，单价为7145.99元／㎡，总价为387027元；被告应当在2013年6月30日前将商品房交付给原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县级以上文物、规划、土地、建设、消防、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行者措施或遇重大技术问题而导致开发建设期限延长及其他非出卖人所能控制之因素等，买受人同意出卖人延期交付最长不超过6个月。除本合同约定的上述特殊情况外，出卖人如未按本合��规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。出卖人逾期交房，买受人要求合同继续履行的，出卖人支付的总违约金不超过交付房价款的3%。原告于2012年11月28日支付购房定金50000元、购房款37027元、于2012年12月26日支付300000元，共向被告支付了购房款387027元。原告因被告逾期��房于2013年10月8日向洞头县消费者权益保护委员会投诉被告要求解除购房合同、退还购房款及赔偿合同约定的已付购房款的20%的违约金及利息，后经洞头县消费者权益保护委员会调解无效后于2014年3月5日终止调解。被告于2013年11月29日发出交房通知书。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方应按约全面履行。原告已履行了合同约定的付款义务，被告应在合同约定的交付期限即2013年6月30日前交付商品房。关于被告提出是因为天气等不可抗力、消防、供电、供水、规划设计等变更导致的延期，是属于合同第九条延期的合理理由，不构成延期交付的抗辩意见，根据我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外…”。不可抗力应是不可预见、不可避免的，并非所有的自然灾害都构成法律意义上的不可抗力事由，本案涉案商品房地处沿海地区，因地理位置特殊性时有季节性不同程度热带风暴台风亦属客观情况，且被告在本案中也未能证明因热带风暴台风给涉案商品房工程施工造成何种程度的实质性影响进而对交付期限产生重大事实阻碍，而被告亦未提供消防、供电、供水、规划设计等变更导致的属合同约定可以延期的相关证据，故对被告该项抗辩不予采纳。在另一案洪恭火诉被告商品房预售合同一案中，已经生效判决确认被告提出的上述逾期交房免责事由并不成立，虽原告的主体不同，但是属于被告开发的同一楼盘，在同一时间内签订的商品房预售合同，合同中除购房户的主体、商品房房号及相应的价款不同外，其余关于交房时间及免责事由的约定��内容均一致，故该案中判决确定的免责事由不成立的内容同样能适用本案。关于被告提出的原告郭央并未投诉，其在收到交房通知书后三个月的催告期内一直未提出书面的解除合同要求，认为原告已无权行使合同解除权。投诉书中原告郭央未在投诉书中签名，但其儿子洪恭火在向洞头县消费者权益保护委员会投诉时已经在投诉书中载明：“要求退掉被告公司开发的《假日港湾花园》b幢1109号房与b幢1110号房并解除合同……”，涉案房屋已明确记载在投诉书中，结合郭央与洪恭火系母子关系及涉案房屋与洪恭火的房屋是属同一楼盘的二间相邻房屋，洪恭火代原告将涉案房屋及其本人所购买的房屋一并投诉符合情理，洞头县消费者权益保护委员会已予以确认原告郭央曾经投诉的事实，并未要求原告郭央本人必须在投诉书上签字，根据《中华人民共和国民法通则》第六十��条、第六十六条规定，民事行为的委托代理可以用书面形式也可以用口头形式，本人知道他人以本人名义实施民事法律行为而不作否认表示的视为同意，故可以确认在被告逾期交房后原告郭央已于2013年10月8日向洞头县消费者权益保护委员会投诉被告并要求解除购房合同能反映出原告已及时提出解除合同的要求，消费者权益保护委员参与调解不成于2014年3月5日终止调解，而后原告向本院提起诉讼，故被告该抗辩意见不予采纳。据此，被告至今未能交付涉案商品房且已逾期超过60日，已构成违约，符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除双方签订的《商品房预售合同》并要求返还已付的购房款，予以支持。原、被告双方在合同中对逾期交付房屋的违约金有明确约定，原告主张按照合同约定的已付购房款的20%支付违约金77405.40元，被告主张约定违约金过高请求比照��地段同类房屋租金标准予以适当调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少…”，原告的损失应以原告支付的购房款按银行同期贷款利率从支付之日起算至实际履行完毕之日止，原告诉请的违约金77405.40元已超出造成的损失的30%，依法将违约金调整至购房款的15%即被告应支付的违约金为58054元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，��品房买卖合同中没有约定违约金计算方法的按同地段同类房屋租金计算，但涉案合同已约定违约金的计算方法，被告提出按同地段同类房屋租金标准确定没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告郭央与被告洞头大工联房地产开发有限公司于2012年10月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告洞头大工联房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内返还给原告郭央购房款387027元；三、被告洞头大工联房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内支付原告郭央违约金58254元；四、驳回原告郭央的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8266元，减半收取4133元，由被告洞头大工联房地产开发有限公司负担。宣判后，洞头大工联房地产开发有限公司不服，提起上诉称：一、上诉人逾期交房存在合同约定的免责事由，且被上诉人事实上已收房，无权要求解除合同。涉案房屋延期交付是因台风以及水、电部门要求整改引起施工延误所导致，根据涉案商品房买卖合同第九条的约定构成据实延期的免责事由，故上诉人不构成延期交付。另外，2013年11月29日，上诉人向被上诉人发出书面通知，告知被上诉人及时办理交房手续，逾期无书面异议视为交付。被上诉人收到通知后没有复函提出异议，已产生默认收房的法律后果，现其要求解除合同，没有事实和法律依据。二、被上诉人一审提供的证据不足以证��其及时提出解除合同的要求。被上诉人仅能证明洪恭火曾向洞头县消费者权益保护委员会投诉，不能证明被上诉人曾经投诉，更不能证明投诉材料已通过洞头县消费者权益保护委员会送达给上诉人。三、根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，经催告的解除权行使期限为催告后三个月，未经催告的解除权行使期限为解除权发生之日起一年。上诉人于2013年11月29日发出催告后，被上诉人应于2014年3月1日前通知上诉人解除合同，最迟应在约定的解除权发生之日即2013年9月1日起一年内行使，被上诉人应当2014年8月30日前通知上诉人。上诉人未在以上期限内行使解除权，其解除权已归于消灭。四、即使上诉人构成延期交付，因被上诉人事实上已收房，应按照涉案商品房买卖合同约定的已交付房屋的情形计算违约金。��于房价下跌，合同解除后被上诉人根本没有损失，反而是上诉人损失巨大，原判认定的违约金过高，显失公平，应比照同地段同类房屋租金标准确定。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。被上诉人郭央辩称：一、已生效的（2014）温洞民初字第74号、（2014）浙温民终字第917号民事判决已确认台风及水、电部门要求整改不构成上诉人可据实延期的事由，因此，上诉人不存在合同约定的延期交房免责事由，被上诉人依约有权解除合同。上诉人虽于2013年11月29日发出交房的书面通知，但被上诉人已于此前的2013年10月8日向洞头县消费者权益保护委员会投诉并要求解除房屋买卖合同，上诉人发出通知后亦已参与调解并知晓被上诉人的异议内容，故不存在默认收房一说。二、被上诉人虽为未在投诉书上签字，但其儿子洪恭火已代为向洞头县消费者权益保护委员会投诉，被上诉人确认该投诉书系其真实意思表示。洞头县消费者权益保护委员会亦接受被上诉人的投诉方式并在证明、终止调解通知书、投诉调查通知书中将被上诉人列为当事人，被上诉人未在投诉书上签字并不影响被上诉人就涉案房屋向洞头县消费者权益保护委员会投诉并要求解除合同的事实。三、在洞头县消费者权益保护委员会两次组织调解的过程中，上诉人早已收到被上诉人解除合同的通知。因此被上诉人已及时行使解除权。四、上诉人应按照合同约定支付违约金，其主张比照同地段同类房屋租金标准确定违约金没有事实与法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有二：一是原审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》是否正确；二是原判确定的逾期交房违约金数额是否合理。关于争议焦点一，本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人应于2013年6月30日前将符合合同约定的交付条件的房屋交付给被上诉人使用。上诉人直至2013年11月29日才向被上诉人发出交房通知，其逾期交房时间已超过60日，根据涉案商品房买卖合同第十条的约定，被上诉人有权解除合同。上诉人主张的台风以及水、电部门要求整改等逾期交房免责事由已经生效判决认定为不成立，因此，原审法院对该延期交房的抗辩事由不予采纳是正确的。被上诉人向洞头县消费者权益保护委员会提交的投诉书虽没有其本人签字，但事后其对洪恭火的投诉行为进行了追认，故洪恭火代为投诉的后果应归结于被上诉人，原判据此认定被上诉人于2013年10月8日向洞头��消费者权益保护委员会投诉并要求解除涉案《商品房买卖合同》，符合本案实际。被上诉人虽未直接向上诉人发出解除合同的通知，但其一审提供的证据显示洞头县消费者权益保护委员会受理被上诉人投诉后已于2013年10月30日将消费投诉调查通知书送达给上诉人，上诉人事实上已收到解除合同的通知，且被上诉人提出解除合同的时间距解除权发生之日尚未满一年，故上诉人主张被上诉人未在法定期限内行使解除权，缺乏事实依据。另外，上诉人在一审中未申请对被上诉人一审提供的洞头县消费者权益保护委员会送达回证、调查通知书、消协投诉证明、终止调解书上洞头县消费者权益保护委员会印章的真伪进行司法鉴定，现其在二审中提出该项鉴定申请，本院不予准许。关于争议焦点二，本院认为，合同解除后，上诉人应向被上诉人返还已付的购房款并支付违约金��根据涉案《商品房买卖合同》第十条的约定，违约金应按被上诉人累计已付购房款的20%计算。同时，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审中，上诉人主张双方约定的违约金过高，原审法院根据其申请酌情将违约金调整为按被上诉人已付购房款的15%计算，亦无明显不当，本院予以维持。上诉人主张按照同地段同类房屋的租金标准计算被上诉人的损失，依据不足，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7976元，由上诉人洞头大工联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　��张苗苗审　判　员　蔡　蓓　蓓代理审判员　曾　　　　慧二〇一五年一月十二日代书　记员　陈　黛　锦百度搜索“”