（2014）岳中民一终字第450号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-09-14

案件名称

湘阴县河道湖泊管理站与兰新胜租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省岳阳市中级人民法院

所属地区

湖南省岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

兰新胜,湘阴县河道湖泊管理站

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书（2014）岳中民一终字第450号上诉人（原审被告、反诉原告）兰新胜。委托代理人姚远，湖南九野律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）湘阴县河道湖泊管理站。住所地：湘阴县文星文星镇东湖路。法定代表人刘双喜，站长。委托代理人韩喜，湖南九野律师事务所律师。委托代理人刘敏，湘阴县河道湖泊管理站副站长。上诉人兰新胜因租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2011）湘民一初字第520号民事判决，于2014年9月10日向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，代理审判员王欣辉、付妮参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人兰新胜及其委托代理人姚远、被上诉人湘阴县河道湖泊管理站的委托代理人韩喜、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2005年7月25日，湘阴县河道湖泊管理站（甲方）与兰新胜（乙方）双方协商签订《湘阴县大坝堤防汛砂石码头租赁承包合同书》，合同约定：“由乙方（兰新胜）承租位于湘阴县白泥湖乡大坝堤防洪大堤外侧（县委党校旁）的砼码头直线至河边包括一、二、三、四级平台和一级平台北脚同河边延伸的场地（约8000平方米）及管理房一栋（其余场地不在承包范围内），承包期限为2005年8月1日至2010年8月1日（为期5年），总租金为360000元，在2005年7月25日签订合同之日交租金100000元，2005年8月26日前交200000元，2006年年初交10000元，2007年年初交10000元，2008年年初交10000元，其余3万元由乙方负责完善码头设施。乙方在承包经营码头的期间如需在承包码头范围内建设安装设施设备时，必须征得甲方同意，如未经甲方同意擅自动工，甲方将按国家有关法律、法规进行查处，并可中止合同。甲方保证码头在枯水季节时200吨正常装载的砂石船靠岸，否则乙方可要求降低码头租金额度。乙方在承包期间，必须承担负责维修好码头场地的护坡、房屋的维修及因自然条件造成的费用开支，承包期满，乙方应向甲方交还一个完整的砂石码头及管理房。乙方在承包经营期间内因经营所添置的固定财产在合同期满后不得折旧作价给甲方，均由乙方自行负责处理，但在同等条件下，甲方优先与乙方续签租赁承包合同。……”合同签订后，湘阴县河道湖泊管理站向兰新胜清点交付码头及管理房，兰新胜也分别于2005年7月25日、8月31日、9月6日、9月14日、9月28日向湘阴县河道湖泊管理站交纳租金25万元（10万元、2万元、5万元、5万元、3万元）。2006年年初，兰新胜向湘阴县河道湖泊管理站提出将承租码头进一步向河道下延伸硬化要求，湘阴县河道湖泊管理站经研究同意其要求，兰新胜即实施码头延伸硬化工程，后经双方于2009年11月10日确认该项工程由兰新胜投入工程结算为176000元。2008年5月4日，兰新胜向县水利局及湘阴县河道湖泊管理站打出书面申请，要求在砂场内建预制板加工场，湘阴县水利局研究后于2008年5月7日由湘阴县河道湖泊管理站作出《关于对在白泥湖大坝堤防汛砂石储备场内办预制加工场的答复》书面答复：“一、同意你在白泥湖大坝堤防汛砂石储备场内兴办临时预制加工场，但必须按基建程序，办理相关手续。二、新建临时预制加工场必须按我站的规划实施。三、如因防洪、河道或国家政策需要，你必须停止预制加工场的生产经营活动，所有损失自行承担。四、不能将预制加工场转包给他人。五、你应自行协调好周边关系，如与周边发生权益或生产经营上的纠纷，自行负责纠纷。六、如白泥湖大坝堤防汛砂石储备场承包合同到期后，你不再继续承包，预制加工场归我单位所有，我单位不作任何补偿。七、按章缴纳河道洲滩开发利用费和其他各项税费。”兰新胜收到湘阴县河道湖泊管理站的书面答复后，于2008年5月8日向湘阴县水利局、河道站出具保证书：“保证按照《白泥湖大坝堤防汛砂石储备场内办预制加工场的答复》内的七条执行，如有违反，你站有权终止预制加工场的生产经营活动，所有损失自行承担。”随后，兰新胜开始对承租的白泥湖大坝堤防汛砂石储备场进行预制加工场的建设和使用（船舶建造场地出租）。2010年8月1日合同到期后，湘阴县河道湖泊管理站派员与兰新胜联系，告知其租赁合同已到期，应按合同约定归还其承租的防汛砂石码头和防汛砂石场内的预制加工场，但兰新胜以他在该码头有投资没有收回，需要顺延租赁合同或终止合同则应补偿他三百余万元为由拒绝归还码头。2011年3月9日，湘阴县河道湖泊管理站负责人、兰新胜、案外人杨锡斌等就诉争码头租赁经营问题进行协商，形成诉争码头租赁备忘录：“一、湘阴县防汛砂石码头整体租赁给本县有经营混凝土搅拌资质的注册公司统筹经营防汛砂石储备、销售；社会零散物资装卸，船舶打造、修理以及混凝土搅拌销售。二、经过协商，按以下方案实施：1、码头租赁给环宇混凝土搅拌公司，由该公司法人与县河道签订《码头租赁合同》；2、环宇混凝土搅拌公司应对码头进行综合规划；兰新胜可根据规划分包码头砂石储备及砂石对外零售，社会物资装卸；船舶打造、修理；3、环宇混凝土搅拌公司如需利用现有码头上兰新胜的设施设备和培添土方，县河道站应出面协调，由环宇混凝土搅拌公司给予兰新胜一定经济补偿”。此备忘录由兰新胜、杨锡斌等人签字认可。后双方多次协商未果，湘阴县河道湖泊管理站遂于2011年6月15日提起诉讼，请求人民法院依法判令兰新胜立即停止对他单位码头的侵占行为，将防汛砂石码头及砂石储备场内的预制加工场归还给他单位，支付场地（码头）占用费20万元，并由兰新胜承担案件涉诉费用。另查明，在诉讼过程中，兰新胜申请对码头土石培填和水泥道路硬化工程、固定资产（房屋建筑物、构筑物、机械设备等）添置进行鉴定和评估，其码头土石培填和水泥道路硬化工程经湖南中智诚工程咨询有限公司进行鉴定，作出中智诚鉴字（2011）第1-65号工程造价鉴定报告，认定涉案码头土石方工程和水泥道路硬化工程总造价为2716245.23元，其中：一、湘阴县水利局防汛砂石专用码头船厂土方工程造价为1569823.30元；二、湘阴县水利局防汛砂石专用码头土石方工程和水泥道路硬化工程造价970421.93元；三、河道管理站大堤码头硬化工程（双方原认可）造价176000元。固定资产添置经湖南公众资产评估有限公司进行评估，作出湘公评司（2011）第127号资产评估报告书，认定固定资产合计750890.70元，其中：一、房屋建筑物524363元，二、构筑物35852.7元，三、机械设备190675元。兰新胜在法庭上陈述他在承包经营码头期间，前几年是亏损状态，近几年处于赢利，利润在20万元/年左右。原审认为，一、诉争码头是否应按诉讼双方所签合同约定到期后交付给湘阴县河道湖泊管理站。湘阴县河道湖泊管理站与兰新胜双方签订了《湘阴县大坝堤防汛砂石码头租赁承包合同书》，合同约定了承包期限。合同到期后，2011年3月9日，湘阴县河道湖泊管理站负责人、兰新胜、案外人杨锡斌等就诉争码头租赁经营问题进行协商，双方虽有通过其他形式继续合作的意向，但该意向没有实际履行，在双方没有再另行续签合同，且经双方多次协商未果的情况下，湘阴县河道湖泊管理站作为码头的合法经营使用权人，有权收回对码头的经营和使用权，兰新胜应当将原承租的码头返还给湘阴县河道湖泊管理站。故湘阴县河道湖泊管理站主张返还租赁物的请求应予以支持。兰新胜在承租经营过程中对码头改造的投资由出租方认可的数额是否可抵作租金和认可为租期顺延。在双方租赁合同第四条第2点中约定：乙方在承包经营码头的期间如需在承包码头范围内建设安装设施设备时，必须征得甲方同意，如未经甲方同意擅自动工，甲方将按国家有关法律、法规进行查处，并可中止合同。这说明兰新胜对承租场地进行建设时，需向湘阴县河道湖泊管理站进行及时申报并征得其同意，方可进行，这属于合同约定的兰新胜应当履行的合同义务。对于投资数额的认可，只是双方对于建设资金投入的确认，但并不能以此作为兰新胜抵作租金和租期顺延的正当理由和合法依据。二、承租人兰新胜退出租赁码头时是否应该得到出租方湘阴县河道湖泊管理站码头改造的相应补偿。兰新胜应当向出租方按合同约定交还砂石码头及管理房，合同约定承租人在承租经营期间内因经营所添置的固定财产在合同期满后不得折旧作价给出租方，均由承租人自行负责处理。租赁合同中同时约定，出租人仅向承租人提供3万元作为码头设施的完善费用，且是以承租人应向出租人交付的租金中作抵。兰新胜在承租经营期间于2006年经出租方同意对码头进行改造和延伸硬化，2007年上半年完工，双方于2009年11月10日进行协商，认可兰新胜在此建设中的工程结算（投入）为176000元。承租人对出租人建设投入予以了认可，虽合同中约定出租人只承担3万元的基础设施投入，但实际情况中兰新胜的投入远远超出了原来的预算，其投入虽主要是为其经营需要，也增加了码头的实际利用价值，完善了码头的基础设施，便于双方实现合同目的，故可考虑由出租人对承租人超出预算部分予以补偿。兰新胜于2008年以建预制件加工场的名义对码头的扩建和投入，完全是为自己经营需要而作出的投资行为。2008年5月7日由湘阴县河道湖泊管理站作出《关于对在白泥湖大坝堤防汛砂石储备场内办预制加工场的答复》中的第六条明确提出，“六、如白泥湖大坝堤防汛砂石储备场承包合同到期后，你不再继续承包，预制加工场归我单位所有，我单位不作任何补偿。”表明了其对该场地承租人投资办理处理预制加工场将来资产处理的态度。兰新胜于2008年5月8日向湘阴县水利局、河道站出具保证书：“保证按照《白泥湖大坝堤防汛砂石储备场内办预制加工场的答复》内的七条执行，如有违反，你站有权终止预制加工场的生产经营活动，所有损失自行承担。”这是兰新胜对湘阴县河道湖泊管理站的承诺。且兰新胜对此场地进行投入后，并没有按照原申请的办预制加工场的用途使用该场地，而是用作造船租赁场地。对于此项投入，根据双方的约定，兰新胜无权向湘阴县河道湖泊管理站请求补偿。在湘阴县河道湖泊管理站将码头收回没有向外公开招租的情况下，兰新胜无权主张优先承租权。在承租期内兰新胜应付的总租金为360000元，合同要求交现金330000元，其余30000元作完善码头设施开支。兰新胜实际交现金250000元，尚差应交付的租金8万元。兰新胜拖延交付码头的时间（从2010年8月2日起计）按原租赁合同租金标准（72000元/年）计算至2014年8月1日止，共由兰新胜向湘阴县河道湖泊管理站支付码头占用费288000元,即兰新胜应向湘阴县河道湖泊管理站支付的租金及占用费共计368000元，减除湘阴县河道湖泊管理站应补偿给兰新胜的完善码头开支146000元（从176000元中减去已从租金中免去的30000元），兰新胜应向湘阴县河道湖泊管理站支付的租金及占用费共计222000，2014年8月2日后至实际返还之日止的占用费，则根据租金上涨及兰新胜赢利情况，按15万元/年予以支付。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、兰新胜于判决发生法律效力之日起10日内，向湘阴县河道湖泊管理站返还于2005年7月25日从湘阴县河道湖泊管理站所承租的湘阴县大坝堤防汛砂石码头；二、兰新胜于判决发生法律效力之日起10日内向湘阴县河道湖泊管理站支付租金及占用费共计222000元；自2014年8月2日起至实际返还之日止的占用费，按15万元/年由兰新胜向湘阴县河道湖泊管理站予以支付；三、驳回湘阴县河道湖泊管理站的其他诉讼请求；四、驳回兰新胜的其他反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金；本案案件受理费5000元，反诉费17800元，共计22800元，由湘阴县河道湖泊管理站承担2800元，由兰新胜承担20000元。上诉人兰新胜对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人未交付合格租赁物，诉争码头“冬干水浅时”无法开展正常经营，被上诉人违约，因此被上诉人应补偿上诉人完善码头花费的工程投入970421.93元；2、被上诉人一审并未要求上诉人支付2014年8月2日之后的占用费，也没有证据证明费用标准为15万元/年，一审违背了不告不理原则，且湘阴县在2013年3月8日就通告整顿县内码头，上诉人自此未再对码头进行实际经营；3、上诉人与被上诉人、案外人杨锡斌就诉争码头的租赁进行过协商，被上诉人有补偿的意愿，并且在达成一致意见之前也同意上诉人继续租赁经营，一审认定事实不清，请求二审法院依法撤销原判决中要求上诉人返还诉争码头，按15万元/年的标准承担2014年8月2日之后的占用费及驳回上诉人反诉要求被上诉人补偿完善码头花费的工程投入970421.93元的内容，依法改判。被上诉人湘阴县河道湖泊管理站口头辩称，1、诉争码头是依现状交付，双方并未约定码头交付时应当是什么状况，且上诉人没有证据证明码头在“冬干水浅时”不能正常经营；2、双方约定的租赁期满后，上诉人再占用租赁物就应当承担占用费，15万元/年的标准实际上还低于正常水平；3、双方没有约定被上诉人要补偿上诉人的投入，被上诉人也没有认可上诉人的投入，无论在法律还是合同约定方面，被上诉人都没有义务补偿上诉人的投入，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。上诉人兰新胜在二审期间提供了下列证据：第一份，湘阴县大堤码头租赁补助明细，拟证实被上诉人湘阴县河道湖泊管理站同意对上诉人进行补偿，同时也同意在合同到期后由上诉人继续租赁经营；第二份，验界认定书，拟证实上诉人在码头上修建了房子、停车场、车库，被上诉人应予补偿；第三份，湘阴县政府2013年3月8日、2014年7月16日通告两份，拟证实上诉人已依湘阴县政府要求停止了码头经营，不应当承担占用费。经质证，被上诉人湘阴县河道湖泊管理站对上诉人兰新胜提供的第一份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该明细没有签名或盖章，不是被上诉人出具，不能证明被上诉人应当补偿或者承诺补偿，也不能证明被上诉人同意上诉人在合同到期后继续租赁码头；对第二份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该认定书上没有时间，认定主体不应该是国土局，被上诉人没有参与，所建设施没有报建，也未经被上诉人同意，相关费用应由上诉人自行承担；对第三份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，被上诉人的码头可以合法经营，但上诉人在合同到期后继续占用码头就应当承担占用费。本院对上诉人兰新胜提供的证据认证如下：第一份证据没有双方签名或者盖章认可，不能证实被上诉人同意对上诉人进行补偿，也不能以双方有协商处理的过程认定被上诉人同意上诉人在合同到期后继续租赁租赁物，故对该份证据不予认可；第二份、第三份证据与本案争议事实没有直接关联性，本院不予采纳。被上诉人湘阴县河道湖泊管理站在二审期间未提供新的证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人兰新胜是否应当向被上诉人湘阴县河道湖泊管理站返还诉争码头？2、上诉人兰新胜要求被上诉人湘阴县河道湖泊管理站补偿其建设码头的投入970421.93元是否应予支持？3、上诉人兰新胜是否应当按15万元/年的标准向被上诉人湘阴县河道湖泊管理站承担2014年8月2日之后的诉争码头占用费？关于上诉人兰新胜是否应当向被上诉人湘阴县河道湖泊管理站返还诉争码头的问题。兰新胜与湘阴县河道湖泊管理站双方签订了《湘阴县大坝堤防汛砂石码头租赁承包合同书》，合同约定了承包期限，合同到期后，2011年3月9日，湘阴县河道湖泊管理站负责人、兰新胜、案外人杨锡斌等就诉争码头租赁经营问题进行了协商，双方虽有通过其他形式继续合作的意向，但双方最终没有达成一致意见，未另行续签合同，湘阴县河道湖泊管理站作为码头的合法经营使用权人，有权收回对码头的经营和使用权，兰新胜提出双方有过协商过程即证明湘阴县河道湖泊管理站同意由其继续租赁诉争码头的主张没有事实和法律依据，本院不予支持，故兰新胜应当将原承租的码头返还给湘阴县河道湖泊管理站。关于上诉人兰新胜要求被上诉人湘阴县河道湖泊管理站补偿其建设码头的投入970421.93元是否应予支持的问题。兰新胜主张诉争码头在“冬干水浅时”不能正常经营使用，导致其投入970421.93元进行完善，故湘阴县河道湖泊管理站应予补偿。本院认为，兰新胜未提供证据证明诉争码头在“冬干水浅时”不能正常经营使用，且根据合同约定，即使诉争码头在枯水季节时不能用于200吨正常装载的砂石船靠岸，兰新胜也应当是向湘阴县河道湖泊管理站要求降低租金，而不是自行投入资金进行建设后再要求湘阴县河道湖泊管理站进行补偿，故对兰新胜的这一主张，本院不予支持。至于上诉人兰新胜提出一审判决其按15万元/年的标准承担2014年8月2日之后的占用费已超出被上诉人的诉讼请求的主张，本院认为，该项判决内容已超出湘阴县河道湖泊管理站在一审提出的诉讼请求，应予改判，故对上诉人兰新胜的该主张予以支持。综上，本案一审判决认定基本事实清楚，但处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘阴县人民法院（2011）湘民一初字第520号民事判决的第一项，即兰新胜于本判决发生法律效力之日起10日内，向湘阴县河道湖泊管理站返还于2005年7月25日从湘阴县河道湖泊管理站所承租的湘阴县大坝堤防汛砂石码头；二、撤销湖南省湘阴县人民法院（2011）湘民一初字第520号民事判决的第二项、第三项、第四项，即兰新胜于判决发生法律效力之日起10日内向湘阴县河道湖泊管理站支付租金及占用费共计222000元，自2014年8月2日起至实际返还之日止的占用费，按15万元/年由兰新胜向湘阴县河道湖泊管理站予以支付、驳回湘阴县河道湖泊管理站的其他诉讼请求、驳回兰新胜的其他反诉请求；三、改判上诉人兰新胜于本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人湘阴县河道湖泊管理站支付租金及占用费共计222000元；四、驳回被上诉人湘阴县河道湖泊管理站的其他诉讼请求；五、驳回上诉人兰新胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费5000元，反诉费17800元，二审案件受理费11744元，共计34544元，由被上诉人湘阴县河道湖泊管理站承担3544元，上诉人兰新胜承担31000元。本判决为终审判决。审　判　长　　邵莉茜代理审判员　　王欣辉代理审判员　　付　妮二〇一五年一月十二日书　记　员　　邓　乐来源：百度搜索“”