（2014）云民初字第2375号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-01-08
案件名称
徐州巨易物业管理有限公司诉袁玉玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州巨易物业管理有限公司,袁玉玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）云民初字第2375号原告徐州巨易物业管理有限公司，住所地位于本市中山南路145号。法定代表人张新春，该公司经理。委托代理人任卓伦，该公司职员。被告袁玉玲，无业。委托代理人张松，无业。原告徐州巨易物业管理有限公司与被告袁玉玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孟卫东独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐州巨易物业管理有限公司的委托代理人任卓伦、被告袁玉玲及委托代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州巨易物业管理有限公司诉称，2003年5月8日原告与被告建立了物业服务合同关系，原告依约为汉御花园小区提供物业服务。自2007年1月22日至2014年1月21日，被告依约应向原告支付物业费21260.316元，由于被告未按时给付物业费，依约还应缴纳逾期违约滞纳金21260.316元。故诉请被告给付从2007年1月22日到2014年1月21日物业费21260.31元并支付违约金21260.31元。被告袁玉玲辩称，1、从来没有收到过收物业费通知，超过了诉讼时效。2、我认为不存在物业费，因为原告没有提供任何的物业服务内容。房子所处的范围是小区的外部，仅仅是面向马路的，不属于物业服务的地理范围。3、违约金太过高，没有法律依据。经审理查明：2007年1月22日，原告徐州巨易物业管理有限公司与被告袁玉玲签订汉御花园公共管理服务契约一份，合同约定：物业基本情况，物业名称汉御花园，物业类型高档住宅楼、商铺（汉御商业街）；上房之日起12个月全额交纳物业公共服务费，自第13个月起连续6个月未使用物业的，办理报停登记手续并报停水、停电后按70%交纳物业费，未办报停等级的视同正常使用；商铺公共管理服务费按产权建筑面积每平方米每月暂按1元收取；双方约定物业公共服务费按年预交，本区统一交房及缴费开始日期为（空白）年（空白）月（空白）日；以后交费日为第一次交费日的对应日，逾期20天后自第21日起按每天千分之三收取违约金；双方约定前期合同到期后，如业主委员会未另签约，本约继续有效。2010年1月14日，汉御花园业主委员会（甲方）与原告徐州巨易物业管理有限公司（乙方）签订汉御花园物业管理委托合同一份，合同约定：根据有关法规、在自愿协商一致的基础上，甲方将汉御花园委托乙方实行物业管理，订立本合同；物业类型，多层住宅小区、商铺（以政府规划为准），委托期限为五年，自2010年1月14日起至2015年1月13日止；物业管理服务费，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.95元向业主或物业使用人收取。公共物业管理服务费按年由业主预交，自上房之日起案年度计算，次年上房对应日为交费日，业主于到期后20日内交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。涉案物业的建筑面积为266.42平方米。被告在2007年1月20日办理上房手续时，已向原告缴纳了第一年的物业费，其余物业管理费至今未交纳。以上事实，有及原告提供的汉御花园公共管理服务契约、汉御花园物业管理委托合同及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告徐州巨易物业管理有限公司与被告袁玉玲签订汉御花园公共管理服务契约，及汉御花园业主委员会（甲方）与原告徐州巨易物业管理有限公司（乙方）签订汉御花园物业管理委托合同意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的，对原被告双方依法均有约束力。被告依照该两份合同约定应当向原告支付物业服务费，原告物业费的诉讼请求中包含被告已支付的第一年的物业费，依法应当将此部分扣除，其余物业费的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。原被告双方在物业服务合同中约定拖欠物业服务费时应当给付的滞纳金，应当视为违约金；因原被告双方约定的违约金过高，故本院依法予以调整为按照被告所欠物业费的同类银行贷款利息的1.3倍。关于本案是否超过诉讼时效的问题，根据有关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，而本案涉及的最后一期物业服务费用的履行期限届满之日在诉讼时效期限内，故本案并不超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告袁玉玲于本判决生效之日起三日内，给付原告徐州巨易物业管理有限公司自2008年1月22日到2014年1月21日物业费18222元并支付违约金（违约金的具体计算方法为：自2008年2月12日起至2014年1月21日止，自2009年2月12日起至2014年1月21日止，自2010年2月12日起至2014年1月21日止，自2011年2月12日起至2014年1月21日止，自2012年2月12日起至2014年1月21日止，自2013年2月12日起至2014年1月21日止，分别按照当年所欠物业费3037元的同类银行贷款利息的1.3倍计算）。二、驳回原告徐州巨易物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由原告徐州巨易物业管理有限公司承担263元，被告袁玉玲承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 孟卫东人民陪审员 路振亚人民陪审员 胡 晓二〇一五年一月十二日书 记 员 席 莹 关注公众号“”