（2014）朝民初字第41324号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-04
案件名称
周向东与郭明富房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周向东,郭明富
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第41324号原告周向东，男，1982年12月22日出生，无业。委托代理人郭景强，北京京翔律师事务所。委托代理人刘召成，男，1980年3月19日出生，北京京翔律师事务实习律师。被告郭明富，男，1956年9月20日出生。委托代理人郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。委托代理人唐丽娟（系郭明富之妻），女，1958年2月17日出生。原告周向东（以下简称姓名）与被告郭明富（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冷颖哲独任审判，公开开庭进行了审理。周向东之委托代理人刘召成，郭明富之委托代理人郑广胜、唐立娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周向东诉称：我与郭明富约定，郭明富将位于北京市平谷区平谷镇太和东园北路x号房屋（以下简称东园北路x号房屋）出租给我，双方未签订房屋租赁合同，是口头约定，我支付了原告4、5、6三个月的租金10.5万元，但是郭明富一直拒绝交付房屋。诉争房屋是奥众伟业汽修公司的注册地址，郭明富虽然是奥众伟业汽修的法定代表人，但他只是四个股东当中的其中之一，出资比例占25%，出租公司的经营注册地址根本不是法定代表人的职责，这涉及公司的经营。根据奥众伟业汽修章程第八条，这是由公司股东会决定的，不是由法定代表人个人可以决定的，因为被告郭明富是在主张转让奥众伟业汽修，转让公司，根据公司法和奥众伟业汽修公司章程，不是公司法人能决定的，所以出租行为不是郭明富的法定代表人的职务行为，郭明富无权转让公司，也无权出租公司的经营注册地址，这属于重大事项变更，但是郭明富还是与我口头约定将房屋出租给我并收取我租金，这本身属于一种欺诈行为，而且正是由于郭明富无权出租奥众伟业汽修公司的注册地址，所以涉案房屋一直没有交付给我，所以被告郭明富应当返还原告租金。故向法院提起诉讼，请求判令郭明富返还我支付的租金10.5万元。被告郭明富辩称：一是我没有以个人名义收取过原告的租金。位于北京市平谷区平谷镇太和东园北路x号的房屋的所有权人是北京祥源富华汽车销售有限责任公司，该公司将厂房、门面租赁给北京奥众伟业汽车修理有限公司（以下简称奥众伟业公司）用作生产经营用房。我在2014年9月15日之前是奥众伟业公司的法定代表人。我从来没有将太和东园北路5号的房屋以个人名义租赁给周向东，我个人也没有收取过原告所谓的租金。二是周向东起诉我属于诉讼主体错误。根据周向东提供的收条，收取其租金10.5万元的事”奥众伟业汽修郭明富”，奥众伟业汽修是北京奥众伟业汽车修理有限公司的简称，郭明富是该公司的法定代表人，郭明富收取周向东该笔租金是职务行为，按照《民法通则》第43条”企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，因这张收取10.5万元租金的收条产生的民事责任，应当由北京奥众伟业汽车修理有限公司承担，与郭明富个人无关。三是周向东起诉所述事实错误。周向东称向我支付了三个月的租金，我拒绝交房，这种说法与事实不符。实际上，周向东在2014年2月与奥众伟业公司协商好条件后就已经将奥众伟业公司的修理厂及汽修业务接手，使用着东园北路x号房屋，房屋租金是其应当向所有权人交纳的当年租金。只是其后来反悔，才提起本案诉讼。经审理查明：2011年11月29日，陈爱东、郭宏伟、刘岩及郭明富四位投资人各出资25万元发起组建北京奥众伟业汽车修理有限公司（以下简称奥众伟业公司）。2012年6月1日，该公司正式成立，企业法人营业执照注册号为110117014961426，公司住所为北京市平谷区平谷镇太和东园北路x号（以下简称东园北路5号房屋），郭明富为公司法定代表人。奥众伟业公司住所地东园北路5号，系奥众伟业公司向北京市祥源富华汽车贸易有限公司（以下简称祥源富华公司）租赁。双方签订有《房屋租赁合同》，约定祥源富华公司（甲方）将东园北路x号租赁给奥众伟业公司（乙方）用于生产经营活动，租赁期限为12年，自2012年3月1日至2024年3月1日。关于转租，《合同》约定，经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲、乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变......。2014年3月，周向东与郭明富在未签订书面合同的情况下，约定由周向东承租东园北路x号进行经营活动，租金每月3.5万元。周向东支付2014年4月至6月3个月的租金共计10.5万元，郭明富向周向东出具收条，”收到房租费105000元，壹拾万零五仟元正。”落款为”奥众伟业汽修郭明富，2014年3月20日”。庭审中，为证明将东园北路x号出租给周向东非郭明富个人行为，郭明富提供祥源富华公司出具的同意奥众伟业公司将东园北路5号进行转租的书面证明，”今同意北京奥众伟业汽车修理有限公司所承租的房屋转租。”并加盖祥源富华公司的公章。证明涉诉房屋的转租系按照《房屋租赁合同》进行的公司行为。郭明富提供祥源富华公司2014年3月21日收取奥众伟业公司房屋租金11.5万元的收据，证明收取周向东租金系为履行奥众伟业公司向祥源富华公司交纳房租的义务，非郭明富个人行为。周向东对上述证据的关联性、证明目的均不认可。2014年9月15日，经奥众伟业公司股东会决议，郭明富将其在公司中持有的全部股权转让给张付旺，并退出股东会，亦不再担任公司执行董事、公司经理及法定代表人。上述事实，有企业法人营业执照、《房屋租赁合同》、收据、股东会决议及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周向东与郭明富就东园北路5号房屋的租赁虽然未签订书面合同，但是二人均认可租赁关系存在，租金每月3.5万元，且周向东已经支付涉诉3个月的涉诉房屋租金10.5万元，周向东与郭明富之间口头约定的房屋租赁合同存在，是双方的真实意思表示，本院对此不持异议。关于郭明富将涉诉房屋租赁给周向东系职务行为还是个人行为，周向东主张系郭明富个人行为，并出具收据进行证明，但是收据的落款为”奥众伟业汽修郭明富”，并非完全以郭明富个人名义落款，故本院认为仅凭借此收据无法证明将涉诉房屋出租给周向东系郭明富个人行为。郭明富在2012年6月1日至2014年9月15日之间系奥众伟业公司的法定代表人，周向东与郭明富订立的涉诉房屋租赁合同发生在该期间。结合东园北路5号房屋的性质来看，该处房屋系奥众伟业公司向祥源富华公司承租的公司经营场所，非郭明富个人名义所有和承租，郭明富并无权利以个人名义对外出租。而在郭明富收取周向东房租之前，由祥源富华公司向奥众伟业公司出具书面证明，允许奥众伟业公司将涉诉房屋转租。且郭明富收取周向东租金次日，即按照奥众伟业公司与祥源富华公司签订的《房屋租赁合同》，向祥源富华公司交纳了租金。故对于郭明富主张其向周向东租赁东园北路x号房屋是职务行为，本院予以认可，郭明富系作为奥众伟业公司的法定代表人与周向东签订房屋租赁合同，郭明富并非合同的相对方，故周向东起诉郭明富要求返还租金属于诉讼主体错误。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：驳回原告周向东的全部诉讼请求。案件受理费一千二百元，由原告周向东负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 冷颖哲二〇一五年一月十二日书 记 员 李默菡 微信公众号“”