（2014）红民商初字第739号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-10-15

案件名称

李兴惠、李兴芬、李兴亮与中房集团遵义房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

遵义市红花岗区人民法院

所属地区

遵义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李兴惠,李兴芬,李兴亮,中房集团遵义房地产开发公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国继承法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

贵州省遵义市红花岗区人民法院民事判决书（2014）红民商初字第739号原告李兴惠（又名李兴会），女，汉族，贵州省遵义市人。原告李兴芬，女，汉族，贵州省遵义市人。原告李兴亮，男，汉族，贵州省遵义市人。委托代理人帅军，男，汉族，贵州省遵义市人。被告中房集团遵义房地产开发公司。住所地贵州省遵义市红花岗区碧云路*号。法定代表人吴守权，总经理。委托代理人魏凤林，员工。原告李兴惠、李兴芬、李兴亮与被告中房集团遵义房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员袁剑利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴惠、李兴芬、原告李兴亮的委托代理人帅军、被告中房集团遵义房地产开发公司的委托代理人魏凤林松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴惠、李兴芬、李兴亮诉称，我们系同胞姊妹，父亲李天福于1991年死亡，母亲姚培先于2006年死亡。2001年8月10日，被告中房集团遵义房地产开发公司与姚培先、李兴惠、李兴芬签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：我家将自有的位于遵义市红花岗区桃源路的390㎡的房屋交给被告进行拆迁；由被告在2002年11月前就地安置三套住房（每套100㎡）和二间门面（每间45㎡），并按4元／㎡／月计算支付过渡费，逾期按6元／㎡／月计算赔偿经济损失。姚培先生前留下遗嘱，其享有的份额由李兴亮继承。被告于2007年7月向我们安置了住房三套（每人一套），但其中一套不足100㎡，于2014年1月向李兴惠安置了门面一间，但还有一间门面至今未安置。被告自2002年起就没有及时的支付过渡费。特诉至人民法院，请求依法判令被告按照约定在遵义市红花岗区桃源路11号楼向原告李兴芬安置45㎡门面房一间；由被告中房集团遵义房地产开发公司向原告李兴惠、李兴芬、李兴亮支付自2001年8月起至2007年7月止的住房过渡费294840元、支付自2007年7月起至2014年10月止的门面过渡费178200元；由被告赔偿原告违约金106620元。被告中房集团遵义房地产开发公司辩称，原告李兴惠、李兴芬及姚培先于2001年签订合同被拆迁面积为283㎡，约定按4元／㎡.月支付过渡费，且支付了2001年8月至2002年12月的过渡费。2002年4月约定将过渡费变更为6元／㎡.月，按此支付了2002年12月至2005年4月2日的过渡费。双方于2005年4月2日达成新的协议，将面积变更为390㎡，过渡费按9元／㎡.月计算，从2005年5月至2007年5月共支付了25个月的过渡费。2007年6月27日向原告安置了三套住房共331.46㎡，2014年1月安置了李兴惠门面一间41㎡，现仅有16㎡，未安置，所欠安置费也应按16㎡进行计算。未安置的门面房是修建好了的但尚未验收，因施工单位未交付才至今未能安置。经审理查明，李天福与姚培先夫妇共养育有李兴惠、李兴芬、李兴亮等子女，李天福于1991年死亡。被告中房集团遵义房地产开发公司依法取得遵义市红花岗区桃源路中华路派出所、国税局后面的改造工程后，于1999年11月23日与遵义市安泰房地产开发有限责任公司签订《联合开发协议》，合伙进行开发，并设立了中房集团遵义房地产开发公司桃源路工程指挥部（以下简称指挥部），但该指挥部未领取营业执照，遵义市安泰房地产开发有限责任公司委托陈绍君对该项目全权负责。指挥部（甲方）与姚培先及原告李兴惠、李兴芬（乙方）于2001年8月10日签订《房屋拆迁安置协议书》，载明：经甲、乙双方协议，乙方将住房390㎡交给甲方开发建设，特定下列协议：一、关于还房面积、还房时间及违约责任：1、甲方还乙方住房三套，每套面积为100㎡（大于100㎡乙方不补款）；2、甲方还乙方门面两间，每间面积为45㎡（大于45㎡乙方不补款），甲方必须修好下水道，各开三个窗户，水电设施齐全；3、住房还房位置为上桃源山公路正面，靠群兴公司的第X栋楼的X楼、X楼、X楼；4、门面还房位置为上桃源山公路正面（门面高度为3.6m以上，门面地平与上桃源山公路高不超过1m）；6、甲方已向乙方支付15个月的过渡费（4元／㎡）；7、还房时间自本协议签订之日起15个月内交付质量合格的住房；9、违约责任，如推迟还房时间，甲方按283㎡计算，以6元／㎡付给乙方，作为损失赔偿；二、还房产权手续：1、房屋产权手续在还房期届满后一年内完成；2、产权人姓名分别为姚培先、李兴芬、李兴会；三、拆迁过渡费及补助赔偿：甲方一次性的付乙方15000元（包括15个月的过渡费、搬家费、搬家补助费、地砖、树子、保坎等）；四、本协议双方签字盖章后生效；五、搬家时间为8月10日开始计算等等。协议签订后，指挥部（陈绍君）于2001年9月10日按约定向姚培先、李兴芬、李兴会支付了15000元（含2002年11月10日前的全部过渡费）；姚培先、李兴芬、李兴会将房屋交付给被告中房集团遵义房地产开发公司进行拆迁。2005年4月2日，指挥部（甲方）与姚培先及原告李兴惠、李兴芬（乙方）签订《房屋拆迁过渡费协议》，载明：一、因甲方未按2001年8月10日的协议还房给乙方，乙方要求按贵州省房屋拆迁管理办法第33条支付乙方过渡费，把原协议中的第9条变更为按本协议执行；二、经甲、乙双方共同协商达成一致意见，取消原协议中的第9条6元／㎡计算；三、今后所有的过渡费均按390㎡计算，9元／㎡计算等。2006年5月5日，姚培先立下《遗嘱》，明确其所有的位于桃源路拆迁还房住房一套100㎡由李兴亮继承。2006年9月16日姚培先死亡。2007年6月27日，被告中房集团遵义房地产开发公司向原告李兴惠、李兴芬、李兴亮各安置了住房一套。2014年1月，被告中房集团遵义房地产开发公司向原告李兴惠门面房一间。因遵义市安泰房地产开发有限责任公司至今未将房屋全部交付给被告中房集团遵义房地产开发公司，致被告中房集团遵义房地产开发公司至今未向原告李兴芬安置门面房。另查明，姚培先及原告李兴惠、李兴芬在陈绍君处领取2002年11月10日后过渡费的情况为：2002年11月1日2000元，2003年1月16日3000元，2003年11月3日4500元，2004年3月18日5000元，2006年3月2日3000元，2006年3月26日2000元，计19500元。被告中房集团遵义房地产开发公司开发建设的位于遵义市红花岗区桃源路11号楼至今尚未进行综合验收，不具备交付条件。本案审理过程中，对被告中房集团遵义房地产开发公司提供的其于2002年11月10日后支付过渡费的依据，原告李兴惠、李兴芬、李兴亮认可的领取过渡费的情况为：2006年10月11日3000元，2009年1月21日2000元，2009年8月10日12000元，2010年2月10日6000元，2010年11月1日9000元，2011年1月27日10000元，2011年9月8日6000元，2012年1月16日9000元，2014年1月23日3000元，2013年2月4日9000元，合计69000元。对被告中房集团遵义房地产开发公司提供的领款人为李兴珍、李兴利、董凡等的领取过渡费依据以及2001年8月以前的支付过渡费依据，原告李兴惠、李兴芬、李兴亮予以否认。上述事实，有原、被告的陈述，《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁过渡费协议》、《领条》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，被告中房集团遵义房地产开发公司依法取得遵义市红花岗区桃源路中华路派出所、国税局后面的改造工程后，在开发建设过程中，设立了指挥部但该指挥部未领取营业执照，指挥部的行为所产生的后果应由中房集团遵义房地产开发公司承担。指挥部与姚培先及原告李兴惠、李兴芬签订的《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁过渡费协议》均系双方在自愿的基础上达成的，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告中房集团遵义房地产开发公司未按约定期限向姚培先及原告李兴惠、李兴芬安置还房和未按期支付过渡费的行为属于违约行为。2006年5月5日，姚培先立下《遗嘱》，明确其所有的位于桃源路拆迁还房住房一套100㎡由李兴亮继承。2006年9月16日姚培先死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承”的规定，对被告中房集团遵义房地产开发公司应安置给姚培先的住房一套由李兴亮继承。被告中房集团遵义房地产开发公司未按约定期限安置房屋，至2007年6月27日才向原告李兴惠、李兴芬、李兴亮各安置了住房一套，至2014年1月才向原告李兴惠安置了门面房一间，对原告李兴芬的门面房至今未安置，原告李兴芬要求被告中房集团遵义房地产开发公司在遵义市红花岗区桃源路11号楼安置45㎡门面房一间的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定；因被告中房集团遵义房地产开发公司开发建设的位于遵义市红花岗区桃源路11号楼至今尚未进行综合验收，不具备交付条件，被告应在该房屋具备交付条件后向原告李兴芬交付房屋。《房屋拆迁安置协议书》签订后，被告中房集团遵义房地产开发公司已于2001年9月10日按约定向姚培先、李兴芬、李兴会支付了15000元（含2002年11月10日前的全部过渡费），故对原告李兴惠、李兴芬、李兴亮要求被告中房集团遵义房地产开发公司支付2002年11月10日前的过渡费的诉讼请求，因与事实不符，本院不予支持。按照《房屋拆迁过渡费协议》的约定：被拆迁人2001年8月10日起自行找周转房过渡，在15个月内即2002年11月10日前还房，过渡期实际为15个月；在15个月内还房，过渡费按4元／㎡.月计算，超过15个月后过渡费以383㎡按6元／㎡.月计算即增加50%。2005年4月2日签订的《房屋拆迁过渡费协议》载明：被拆迁人要求按《贵州省城市房屋拆迁安置管理办法》的规定支付过渡费，今后所有的过渡费均按390㎡计算，9元／㎡计算。参照原《贵州省城市房屋拆迁安置管理办法》第三十五条第一款的规定：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期满二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%”的规定，被告中房集团遵义房地产开发公司应向原告李兴惠、李兴芬、李兴亮支付的过渡费为：1、自2002年11月11日起至2003年11月10日止即逾期满半年不足一年的过渡费，按双方的约定增加50%，计算为27576元（383㎡×6元／㎡.月×12月）；2、自2003年11月11日起至2004年11月10日止即逾期满一年不足二年的增加75%，计算为32172元（383㎡×7元／㎡.月×12月）；3、自2004年11月11日起至2005年11月10日止即逾期满二年不足三年的增加100%，对2005年4月10日前的按标准计算，对2005年4月10日后的按约定的9元／㎡.月，计算为32870元（（383㎡×8元／㎡.月×5月）﹢（390㎡×9元／㎡.月×5月））；4、自2005年11月11日起至交付房屋之日止即逾期三年以上的部分，按原《贵州省城市房屋拆迁安置管理办法》第三十五条的规定，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%，但本案原告已向被告安置了房屋，故本院认为对过渡费仅增加250%为宜，则2005年11月11日起至2007年6月26日止，计算为106470元（390㎡×14元／㎡.月×19.5月）；自2007年6月26日起至2014年1月26日止，计算为99540元（90㎡×14元／㎡.月×79月）；自2014年1月27日起至2014年10月26日止，计算为5670元（45㎡×14元／㎡.月×9月）。以上过渡费共计304298元，扣除已经支付的88500元（19500元﹢69000元），被告中房集团遵义房地产开发公司尚欠原告李兴惠、李兴芬、李兴亮过渡费215798元。原告李兴惠、李兴芬、李兴亮要求被告中房集团遵义房地产开发公司支付过渡费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对215798元的部分，本院予以支持；对超过215798元的部分，本院不予支持。因双方约定住房按套和门面房按间进行安置，故对被告中房集团遵义房地产开发公司辩称已向原告安置三套住房共331.46㎡、一间门面41㎡，现应按16㎡进行下欠计算过渡费的主张，本院不予采信。对被告中房集团遵义房地产开发公司提供的领款人为李兴珍、李兴利、董凡等领取过渡费的依据以及2001年8月以前支付过渡费的依据，原告李兴惠、李兴芬、李兴亮予以否认，被告中房集团遵义房地产开发公司未提供充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院不予采信。因双方在《房屋拆迁安置协议书》对违约责任的约定实际是对逾期支付过渡费的约定，对原告李兴惠、李兴芬、李兴亮要求被告中房集团遵义房地产开发公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告中房集团遵义房地产开发公司在位于遵义市红花岗区桃源路被告开发建设的11号楼具备交付条件后三十日内向原告李兴芬安置建筑面积不少于45㎡门面房一间；二、由被告中房集团遵义房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告李兴惠、李兴芬、李兴亮支付过渡费215798元；三、驳回原告李兴惠、李兴芬、李兴亮的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由原告李兴惠、李兴芬、李兴亮承担2000元，由被告中房集团遵义房地产开发公司承担3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员　　袁剑利二〇一五年一月十二日书记员　　何小飞来自