（2014）黄浦民四（民）初字第2468号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-03-23
案件名称
上海豫园旅游商城物业管理有限公司与周金海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第2468号原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司。法定代表人顾栋华。委托代理人李伯寅。被告周金海。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司与被告周金海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李伯寅、被告周金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司诉称：被告系上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室业主，原告为该小区的物业管理单位，被告自2009年1月1日至2014年6月30日逾期拖欠物业服务费10，114元（币种为人民币，以下同），经原告多次催讨无效，故起诉至法院，要求判令被告支付上述期间的逾期物业服务费10，114元。被告周金海辩称：其确实未支付2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费。2003年其入住小区后，楼下的1402室业主安装了三个雨棚，对其生活和安全造成了重大影响，其要求原告督促业主整改，但原告未采取措施。另外物业公司追索的物业费大部分超过了诉讼时效。经审理查明：被告周金海为上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人之一（房地产权证号：黄XXXXXXXXXX，建筑面积为109.46平方米），该房屋所有权来源为“买卖”，产权为周金海、乐健跃、周长弘三人共同共有。2006年12月28日，原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司与上海市黄浦区豫景公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为上海市黄浦区南车站路XXX弄豫景公寓提供物业服务。合同第七条载明：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅：高层1.40元／月·平方米；……”合同第三十一条载明：“本合同为期三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。”2011年6月11日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《付款请求书》，追索2009年1月至2011年6月的物业服务费欠款。2013年10月28日，原告向本院提起诉讼，追索上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室业主周金海欠缴的2009年1月1日至2012年12月31日的物业服务费，后该案因原告需进一步补充证据而以撤诉方式结案。2014年9月22日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《催款通知》，追索2009年1月至2014年6月的物业服务费欠款。2014年11月28日，上海市黄浦区豫景公寓业主委员会出具《证明》，称：“兹证明上海豫园旅游商城物业管理有限公司，从2009年年底——至今，仍在为豫景公寓小区提供物业服务的事实。”居住于被告楼下的上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室业主在被告窗台下方安装有三个雨棚。以上事实，由《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《物业服务合同》、《催款通知》及其邮寄凭证、上海市黄浦区豫景公寓业主委员会《证明》、上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1802号案件信息、照片、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告自2007年1月1日起为豫景公寓提供物业服务，虽物业服务合同约定的期限至2009年12月31日止，但根据上海市黄浦区豫景公寓业主委员会出具的《证明》及当事人的陈述可知，原告在合同期满后仍实际为小区提供物业服务至今，本院据此认定2010年1月1日以后原告与小区全体业主之间存在事实上的物业服务合同关系，原告有权依约收取2010年1月1日至2014年6月30日期间的物业费。被告辩称其楼下住户违规安装雨棚，对其生活和安全造成了重大影响，其要求原告督促业主整改，但原告未采取措施，原告则解释称其已多次协调，但因被告楼下的住户拒不配合，故无法解决该问题，对此本院认为，原告囿于职权限制，虽可就相关问题进行斡旋协调，但缺乏强制执行手段之保障，故就该问题的解决对其课以强行义务并要求其承担相应责任，于法于理皆依据不足，原告以此为由拒绝支付物业服务费，本院难以支持，就被告该辩称意见所反映的问题，被告可另行通过行政途径或司法途径寻求救济。被告又辩称原告追索的部分物业服务费已超过诉讼时效，经本院审查，原告追索的2009年1月1日至2011年10月28日期间的物业服务费，已过诉讼时效，本院不予支持，其余期间的物业服务费可予支持。至于物业服务费的收费标准，根据合同约定及系争房屋之面积应为每月153.24元，2011年10月29日至2014年6月30日期间内的物业服务费欠款共计4，919元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告周金海应于本判决生效之日起十日内向原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司给付自2011年10月29日至2014年6月30日的物业服务费人民币4，919元；二、驳回上海豫园旅游商城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币52.85元（原告已预交），减半收取为人民币26元，由原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司负担13元，由被告周金海负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄利民二〇一五年一月十二日书记员 暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 来自