（2014）百中民一终字第794号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-16
案件名称
黄妙桂与罗小金房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄妙桂,罗小金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）百中民一终字第794号上诉人（一审被告）黄妙桂，教师。委托代理人杨元武，田东县全兴法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（一审原告）罗小金，个体户。委托代理人钟方立，广西桂百律师事务所律师。上诉人黄妙桂因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2014）东民二初字第77号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成由审判员凌文楼担任审判长，审判员周百川和审判员玉江参加的合议庭，于2015年1月5日通知双方当事人进行举证、质证和辩论，书记员黄晓莉担任法庭记录。上诉人黄妙桂及其委托代理人杨元武，被上诉人罗小金及其委托代理人钟方立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年2月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》。约定，被告将其自有的位于田东商都天地楼房C幢24号一楼铺面出租给原告；租期为5年，自2011年5月18日起至2016年5月17日止，2011年5月18日至2012年5月17日止，年租金为30000元；以后每年租金在上一年的基础上递增5%。合同还约定了违约责任和押金条款，即如被告违反本合同约定，提前收回房屋的，应向原告支付违约金30000元；原告在租赁期间，应交纳税费、电费和房屋及设施、设备押金2000元，承租期满，原告交清上述费用，同时交回的房屋及设施、设备经被告验收合格后，被告如数退还原告所交纳的押金。2013年5月14日，原告向被告交纳了2013年5月18日至2014年5月17的租金33000元。2013年11月25日，被告出具《说明书》，说明书载明：“······现本人要提前收回出租的铺面，按照合同约定，出租方提前收回已出租的房屋，要支付违约金人民币叁万元，请租赁方罗小金于月底前办理好各种移交手续，并提供银行账号，出租方于11月30日把违约金转到罗小金账户。特此说明。”2013年11月25日，原告罗小金的丈夫钱昀出具《收条》，说明已收到被告黄妙桂交来违约金30000元。原告认为，被告提前收回店铺单方违约，为此，起诉至本院，请求依法判令被告退回租金16500元和押金2000元，赔偿原告商铺装修损失30000元、商品（服装）损失30000元、租赁商铺差价损失17500元和服装店可得利益损失54000元。另查明，原告罗小金与钱昀为夫妻关系。庭审中，原、被告双方就原告退还商铺的时间未能达成一致意见。一审法院审理认为，原告罗小金与被告黄妙桂签订的《房屋租赁合同书》，形式要件完备，意思的真实表示，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。在合同履行期间，因被告提前收回出租铺面，从而引发纠纷。原告诉请被告退还租金16500元，但没有提供证据证明其于2013年11月29日移交铺面，对其退出铺面的时间无法查明，故对原告要求被告退还16500元租金的诉讼请求，不予支持。原、被告的租赁合同解除，被告应向原告退回押金，故原告诉请要求被告退还押金2000元有事实和法律依据，予以支持。对于原告诉请被告赔偿商铺装修损失30000元，在租赁期间，原告对租赁的房屋进行了装修，其装修的价值已经百色华辉资产价格评估有限责任公司鉴定，依法在合同解除后，考虑原、被告纠纷起因及责任，以及原告的使用情况，被告应当给予原告相应的赔偿。在诉讼中，被告虽对铺面的装修损失提出异议，但没有提交足以否定该事实的证据，故原告要求被告赔偿装修损失，参考价格认证的结论由被告赔偿装修损失16829元。对于原告诉请被告赔偿原告商品损失30000元，租赁商铺差价损失17500元及服装店可得利益损失54000元。在庭审中，原告并未就三项损失向法庭提交相关的依据，其主张缺乏事实，不予支持。评估费1500元，为原告举证所支出，应由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告黄妙桂退还原告罗小金押金2000元；二、被告黄妙桂向原告罗小金支付装修损失16829元；三、驳回原告罗小金的其他诉讼请求。本案受理费3300元，由原告罗小金负担2897元，由被告黄妙桂担403元。上诉人黄妙桂不服一审判决，上诉称，1、一审认定事实错误。首先，解除合同是双方协商一致的结果而非上诉人提前解除；其次，一审判决未对上诉人付给被上诉人的3万元违约金作出认定。2、装修损失应是8942元。【计算方法：装修总费用21461.10元÷60个月（约定的租赁期限）×25个月（不得使用的期间）】。据此请求二审法院驳回被上诉人关于装修费损失的诉讼请求。被上诉人罗小金辩称，1、解除租赁合同是上诉人单方行为，上诉人系违约方；2、房屋装修损失16829元是经鉴定后己折旧的价值，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，应当由上诉人赔偿。故一审认定事实清楚，判决正确，请求二审维持原判。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：合同是否是上诉人要求提前解除。二审中当事人均无新证据提交。本院对当事人争议事实的分析和认定：2013年11月25日，上诉人出具给被上诉人的《说明书》已载明：“······现本人要提前收回出租的铺面，按照合同约定，出租方提前收回已出租的房屋，要支付违约金人民币叁万元······”该证据已充分证实房屋租赁合同是上诉人要求提前解除；上诉人并承诺因其违约而应向被上诉人支付3万元违约金。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方除对提前解除合同、上诉人支付给被上诉人3万元违约金达成一致意见外，对其他事项未予协商。本院认为，关于提前解除合同，系上诉人主动提出并自愿负担违约金3万元，被上诉人同意解除合同并接受上诉人支付的3万元违约金，对此双方当事人均无异议。该行为没有损害国家、集体或第三人的利益，符合法律的规定，应予照准；一审中，因上诉人已向被上诉人交付违约金，故被上诉人提出的诉讼请求中并没有违约金一项，一审判决的内容中也没有判令上诉人另行支付违约金。上诉人提出一审认定事实错误，对上诉人付给被上诉人的3万元违约金作出认定的上诉意见与查明的事实不符，本院不予支持。关于上诉人应否承担装修损失及如何计算的问题。因提前解除合同，是上诉人提出，上诉人也因此自愿向被上诉人支付了违约金；从上诉人向被上诉人支付违约金的行为即可认定，上诉人已自认其在履行合同中的提前解除合同系违约行为，上诉人应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”现合同双方虽同意解除，但对装修物的处理却没有约定，对双方有争议的装修损失的赔偿，应依照上述规定的第（一）项处理，即由上诉人承担装修损失的赔偿责任。关于损失的计算方法问题，所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。因此，本案计算残值的正确方法是：21461.10元（装修总费用）÷60个月（约定的租赁期限）×25个月（被上诉人不得使用的期间），剩余租赁期内装饰装修物残值应是8942元。综上，上诉人提出其不应赔偿装修损失的上诉请求无法律依据，本院不予支持；但其提出装修损失的计算方法即“剩余租赁期内装饰装修物残值”的计算方法，符合法律的规定，该意见本院予以采纳；一审对装修损失的计算有误，本院予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；但对上诉人应承担的装修损失计算有误，本院予以纠正。依照，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，一、维持田东县人民法院（2014）东民二初字第77号民事判决第一、三项；二、变更田东县人民法院（2014）东民二初字第77号民事判决第二项为：黄妙桂向罗小金支付剩余租赁期内装饰装修物残值8942元。二审案件受理费403元，由上诉人黄妙桂负担253元，被上诉人罗小金负担150元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 周百川审判员 玉 江二〇一五年一月十二日书记员 黄晓莉 来源：