（2014）黔法民初字第04361号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-06-15
案件名称
重庆隆鑫物业管理有限公司与向友华,张声爱物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市黔江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆隆鑫物业管理有限公司,向友华,张声爱
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2014）黔法民初字第04361号原告：重庆隆鑫物业管理有限公司。法定代表人：高仲，该公司董事长。委托代理人：张予，该公司职工，特别代理。被告：向友华，男，生于1961年，苗族，住重庆市黔江区。被告：张声爱，女，生于1962年，汉族，住址同上。原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称隆鑫物业公司）诉被告向友华、张声爱物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法由代理审判员张桂华适用简易程序独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人张予到庭参加诉讼，被告向友华、张声爱经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告隆鑫物业公司诉称：2009年8月25日，原告与重庆隆鑫地产（集团）景泓职业有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会于业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告系上述物业小区的业主，物业面积86.77平方米，按约定应向原告缴纳从2011年9月1日至2014年8月31日的物业管理费用人民币3088.92元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）人民币926.68元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，而被告拒绝缴费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1.被告立即支付原告物业管理费3088.92元；2.被告立即支付原告逾期支付物业管理费违约金（滞纳金926.68元）；3.被告承担本案诉讼费用。原告隆鑫物业公司为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：1.前期物业服务合同；2.业主资料登记表；3.前期物业服务协议；4.隆鑫玫瑰湾临时管理规约及承诺书；5.收楼书；6.物品领用清单；7.装修申请表；8.装修验收表；9.工作协调单、派工单及会议签到表；10.就空鼓裂纹问题向开发商发的工作联系函、鉴定报告；11.关于玫瑰湾小区相关问题的回复；12.与业委会续签资料；13.服务照片；14.实施车辆规范管理的通知、沟通会议等；15.车辆管理图片；16.玫瑰湾小区车辆管理通知记录表；17.2014年7月人员进出登记表；18.社区交流和文化活动图片；19.律师函及送达说明等；20.欠费统计表、说明及明细；21.缴费清单；22.2014年二季度品质督察报告、五月份奖惩通报。被告向友华、张声爱未向本院提交书面答辩意见，也未提交证据。经审理查明，2009年8月25日，重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司作为甲方与原告隆鑫物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供前期物业管理服务。该合同对物业管理服务的管理区域、合同期限、服务事项、服务质量、服务费用、权利义务及违约责任均作出了相关约定。2009年12月15日，原告隆鑫物业公司与被告向友华、张声爱签订《物业服务协议》，该协议第五条关于收费标准约定：高层住宅物业服务费为1.3元／平方米·月；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元／平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元／平方米·月。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳当月物业服务费。协议第六条约定服务期限：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。协议第七条约定：本协议对双方权利、义务有约定的适用本协议，本协议无约定的，适用国家相关法律法规及隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》、隆鑫玫瑰湾《业主手册》。《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》第四十五条约定：业主、使用人违反本规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，按应交纳费用千分之三的标准按日加收违约金，拖欠物业服务费用三个月以上的，物业服务企业可依据本规约的授权，向违约业主提起诉讼追缴欠费。2009年12月15日，原告签署承诺书，承诺同意履行、遵守临时规约中规定的业主的所有责任和义务，并同意承担违反临时规约的法律责任。《前期物业服务合同》合同签订后，原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供了物业服务。另查明，被告向友华、张声爱系隆鑫玫瑰湾小区的业主，其接房时间为2011年1月7日，房屋建筑面积为86.77平方米。被告向友华、张声爱接已交纳了2011年1月7日至2011年8月31日的物业管理费用；其未交纳从2011年9月1日至2014年8月31日的物业管理费用共计3088.92元。本院认为，其一，原告与重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司签订的《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》对隆鑫玫瑰湾小区全体业主具有法律效力，且在此之后原告与被告签订了关于前期物业服务的相关协议，原告已按照该合同约定对该小区提供了物业服务，被告也享受了原告提供的相关物业服务，故被告作为该小区业主应当按照合同规定的相关标准缴纳相应的物业管理费。原告要求被告交纳2011年9月1日至2014年8月31日期间物业管理费3088.92元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其二，被告未按期交纳物业管理费，应按照原、被告签订的《物业服务协议》及《隆鑫玫瑰湾临时管理规约》约定的每日千分之三的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，该合同约定的违约金过高，应予调整。故原告主张按照被告欠交费用的30%计算违约金的请求，即926.68元（3088.92元×30%），本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告向友华、张声爱于本判决生效后十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付物业管理费3088.92元及违约金926.68元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告向友华、张声爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行的最后一日起计算。代理审判员 张桂华二〇一五年一月十二日书 记 员 张云江 微信公众号“”