（2014）东三法沥民一初字第688号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-08-19

案件名称

钟艳与余向伟、庄娘保确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钟艳,余向伟,庄娘保

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2014）东三法沥民一初字第688号原告钟艳，女，汉族，1980年12月8日出生，住广东省高州市。委托代理人黎胜峰，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人傅一容。被告余向伟，男，汉族，1979年5月10日出生，住广东省东莞市。委托代理人程家钧，广东成就律师事务所律师。被告庄娘保，男，汉族，1978年12月5日出生，住广东省东莞市。原告钟艳诉被告余向伟、庄娘保确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法由审判员梁永俊适用简易程序，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告钟艳及其委托代理人黎胜峰、傅一容，被告余向伟及其委托代理人程家钧，被告庄娘保均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟艳诉称，原告与被告于2001年登记结婚，婚后双方于2004年5月获得位于东莞横沥镇常怡路某、某某号地块的使用权并依法自建房屋；于2007年7月购得位于东莞市横沥镇常怡路某某某号房屋。该两套房屋属于夫妻共同财产。2014年6月30日，被告余向伟起诉原告要求离婚，并公开声称要求独占夫妻共同财产，后原告申请了财产保全，被告于同年8月5日撤诉。2014年8月14日，原告起诉被告余向伟要求离婚。期间，被告一方面在法庭上表示不愿意离婚，一方面在私下联系买家出售上述两套房屋。2014年8月21日，被告余向伟与被告庄娘保签订《房屋买卖合同》，以240万元的价格转让上述两套房屋。原告认为，两被告以每平方米均价仅1200元达成房屋买卖合意，价格明显低于同路段同权属房产价格，该合同显失公平，是被告恶意转移夫妻共同财产的行为。两被告签订《房屋买卖合同》时，原告对此完全不知情。在被告庄娘保未付清全款的情况下，被告余向伟向其开据《收据》称已经收取了转让款，被告的行为是恶意串通损害原告合法权利的行为。上述该两套房屋为不完全产权房屋，依法不能转让，因此被告余向伟与被告庄娘保签订《房屋买卖合同》属无效合同。为维护自身合法权益，原告特向本院起诉，请求判令：确认被告余向伟与被告庄娘保于2014年8月21日签订的《房屋买卖合约》无效。被告余向伟辩称，一、被告没有独占夫妻共同财产的企图，更不具有恶意串通的情形。案涉房产部分是被告父母投资购买的，被告与原告因经营餐饮欠下巨额债务，被告经与原告商量后，决定转让案涉房产以偿还债务；二、原告的起诉理由没有事实依据和证据。房屋出卖价格较低是由于房地产市场低迷，且房屋位于离东莞市较远的镇，价格普遍很低。另出卖房屋是为了偿还双方的共同债务，事前经原告同意，并非是与被告庄娘保恶意串通的行为。被告余向伟与被告庄娘保签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，所得价款用于偿还夫妻共同债务，没有损害国家、社会公共利益和原告的合法权利。请求法院驳回原告诉讼请求。被告庄娘保辩称，其答辩意见与被告余向伟的答辩意见一致。经审理查明，原告钟艳与被告余向伟于2001年10月31日登记结婚，夫妻关系存续至今。被告余向伟于2004年5月购得位于东莞横沥镇常怡路某、某某号地块的使用权，并于同年6月取得《东莞市民房住宅工程施工许可证》，在该两地块上自建建筑面积为1392平方米的房屋。被告余向伟又于2007年7月购得位于东莞市横沥镇常怡路某某某号建筑面积为557平方米的房屋。2014年8月21日，被告余向伟与被告庄娘保签订《房屋买卖合约》，由余向伟将上述两套房屋以240万元的价格转让给庄娘保。另查明，案涉两套房产均在东莞市横沥镇规划建设办公室办理了民房建筑报建证，但未办理房产证。上述事实，有原告提交的《民房住宅工程施工许可证》、《横沥镇民房建筑报建证》、《房屋买卖合约》、收据、转账汇款凭证、报警回执，被告提交的收据、银行结算业务委托书、客户回单、存款凭条、现金存款条、取款凭条等及本院开庭笔录附卷为证。本院认为，原告钟艳与被告余向伟于2001年10月31日登记结婚。余向伟于2004年5月购得位于东莞横沥镇常怡路某、某某号地块的使用权并在该两地块上自建房屋，又于2007年7月购得位于东莞市横沥镇常怡路某某某号房屋。上述两套房屋均为钟艳与余向伟婚后所取得，应认定为夫妻共同财产。被告余向伟于2014年8月21日自行与被告庄娘保签订《房屋买卖合约》，将案涉房屋转让给庄娘保。被告余向伟主张其转让房屋的行为经钟艳同意，但被告未能举证证明该主张，本院不予采信。被告余向伟未经共有人同意，擅自转让共有房产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，被告余向伟的转让行为应认定为无效，其与被告庄娘保签订的《房屋买卖合约》因而无效。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，案涉房产未取得房地产权证，被告余向伟将该房产转让给他人，违反上述规定，依法亦应认定为无效。因此，原告诉请确认被告余向伟与被告庄娘保于2014年8月21日签订的《房屋买卖合约》无效，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认被告余向伟与被告庄娘保于2014年8月21日签订的《房屋买卖合约》无效。案件受理费50元，由被告余向伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员　　梁永俊二〇一五年一月十二日书记员　　钟小敏附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。百度搜索“”