（2014）大民初字第12832号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-21
案件名称
郝润等与北京首地兴业置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝润,周亚亚,北京首地兴业置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第12832号原告（反诉被告）郝润，男，1985年9月2日出生。委托代理人马强（兼周亚亚委托代理人），北京市大瀚律师事务所律师。委托代理人张禹（兼周亚亚委托代理人），北京市大瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）周亚亚，女，1983年9月9日出生。被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇物顺路18号。法定代表人徐汉文，执行董事。委托代理人高丽春，北京市中伦律师事务所律师。原告（反诉被告）郝润、周亚亚诉被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司（以下简称：首地兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法由审判员祁广燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周亚亚及其委托代理人马强、张禹（兼郝润委托代理人），被告（反诉原告）首地兴业公司的委托代理人高丽春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郝润、周亚亚诉称：我们系夫妻关系。周亚亚系北京市朝阳区南磨房小学教师，户口存放于北京市教育人才。周亚亚的工作单位系事业单位，故需在本市有正式住房并将户口落在其中后才可获得合法的准生证。因此，我们决定在本市购买可落户的住房。在此过程中，首地兴业公司委托的销售代理机构北京中广信投资控股有限公司（以下简称：中广信公司）联系我们，并承诺首地兴业公司委托其销售的浣溪谷嘉园系现房，购买后即可落户。经协商后，我们与首地兴业公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》。合同签订后，我们依据合同前往当地派出所办理落户事宜却被告知因首地兴业公司手续问题无法落户。由于我们购买房屋的目的在于落户后办理合法准生证，但因首地兴业公司的原因致使合同目的已无法实现，故我们依据《中华人民共和国合同法》第九十四条已依法通知首地兴业公司解除双方之间的《北京市商品房现房买卖合同》。现我们要求：1、判令我们与首地兴业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已于2014年10月1日解除；2、判令首地兴业公司退还我们所交首付款778800元并支付利息（以首付款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月1日起至实际给付之日止）；3、诉讼费用由首地兴业公司承担。被告（反诉原告）首地兴业公司辩称：双方签订房屋买卖合同属实，对郝润、周亚亚所陈述的解除合同的理由不认可。理由如下：根据北京市公安局的相关规定，落户应为办理本市户口迁移登记，应在取得房屋产权证后由本人填写落户申请，以及相关物业为其出具居住证明。郝润、周亚亚持其户口本和身份证就可以到北京市公安局大兴分局孙村派出所办理户口迁移登记手续。郝润、周亚亚起诉状中所述解除合同的理由存在严重的失实，不能成立。郝润、周亚亚向我公司发出解除合同的通知是单方毁约行为，根据双方所签合同附件九《补充协议》第四条、第五条的约定，应承担全部违约责任，支付违约金以及我公司为签订及解除现房合同而实际产生的相关费用。现我公司提出反诉，要求：1、郝润、周亚亚支付单方解除合同违约金83940元；2、郝润、周亚亚承担本诉及反诉的律师费损失60000元；3、郝润、周亚亚向我公司实际支付上述合同违约金和律师费损失款项后，《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议予以解除；4、郝润、周亚亚协助我公司办理涉诉房屋网签注销手续；5、郝润、周亚亚承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）郝润、周亚亚针对被告（反诉原告）首地兴业公司的反诉，答辩称：一、我方购买涉诉房屋的目的就是尽快买房，尽快落户，以便尽快办理合法的准生证。虽合同对合同目的没有明确约定，但根据我方提交的录音材料，首地兴业公司的销售王梦华承认若不是其在销售过程中做出虚假的陈述那么我方也不可能购买涉诉房屋。据此，双方在合同签订过程中针对合同条款协商若达成一致也应视为对买卖合同内容的增加或变更。首地兴业公司销售王梦华及经理郑颖均承认在销售房屋过程中曾多次向我方做出“这是现房，买了房就能落户”等承诺，但在我方签署合同后才向我方阐明“那我们也确实就是10月份才能拿到产权证在那边备案”、“现在无法落户”等事实。以上证据表明双方在签订合同过程中已口头协商一致，对落户的时间及我方购买涉诉房屋的目的做出了明确的约定，现首地兴业公司违反上述约定的行为已经构成违约。我方据此解除合同并书面通知了首地兴业公司，首地兴业公司要求我方支付违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。二、首地兴业公司反诉主张律师费，于法无据。首地兴业公司主张律师费所依据的《补充协议》第五条，该条款中所指律师费是有前提限制的，是指在房合同登记备案的注销过程中产生的相应律师费而非首地兴业公司在反诉过程中提到的律师费损失。另外，房屋买卖合同及相应的《补充协议》均系首地兴业公司单方提供，上述条款限制了我方的权利，加重了我方的义务，排除了我方的责任，属于格式条款，该条款属无效。违约金数额过高，我方要求调整。经审理查明：郝润和周亚亚系夫妻。首地兴业公司于2014年4月21日取得大兴区安顺北路6号院4号楼的房屋所有权证。2014年8月2日，郝润、周亚亚（买受人）与首地兴业公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的房屋坐落为大兴区XXX路X号院X号楼X层X单元XXX室；实测建筑面积为83.52平方米，其中套内建筑面积67.54平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24856.38元，总价款为1678800元；具体付款方式及期限的约定见附件五；出卖人应当在双方签署本合同且买受人付清全部房价款及本合同及其附件中约定的所有税费后2个月内向买受人交付该商品房；买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方还约定了不同期限下的违约责任。附件五付款方式及期限的约定：买受人承诺按公积金、商业银行组合贷款的方式向出卖人支付该商品房的购房款；买受人应于签署现房合同当日向出卖人支付该商品房购房首付款20万元，剩余首付款308800元将于2014年8月16日前补齐；剩余房款117万元由买受人分别以申请银行贷款37万元和公积金按揭贷款80万元相组合的方式向出卖人支付，剩余房款到帐时间应不晚于主合同签署之日起90日内。上述合同未对落户一事进行约定。截至合同签订之日，郝润、周亚亚支付首付款20万元。后双方对本次房屋买卖在北京市大兴区房屋交易主管部门办理了网上签约备案手续。2014年8月17日，郝润、周亚亚向首地兴业公司支付首付款578800元。同日，双方签订附件九补充协议：第四条现房合同的解除1、根据现房合同的约定，买受人享受解除现房合同（含退房）的权利时，应自其知道或应当知道其享有解除现房合同（含退房）权利之日起15日内向出卖人提出；如买受人未在上述期限内提出的，视为买受人放弃解除现房合同（含退房）的权利。2、非依现房合同约定或法定事由，买卖双方均无权要求单方解除现房合同；如一方坚持要求单方解除现房合同，除须取得另一方书面同意外，还须向另一方支付该商品房总价款5%的违约金。第五条现房合同登记备案的注销2、出卖人在现房合同登记的注销手续办理完毕且买受人将该商品房交还出卖人后30日内将应退还的款项扣除买受人应负担的违约金、出卖人代买受人偿还的贷款本息（如有）和罚息（如有）以及出卖人为签订及解除现房合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费等）后的余额（如有）无息退还买受人的，即视为出卖人没有违反现房合同的约定。后双方因户口办理问题发生争议。2014年9月30日，郝润、周亚亚向首地兴业公司以特快专递方式发出退房申请暨解除合同通知。该通知主要内容如下：在签订购房合同并交完首付款后，郝润、周亚亚向北京市大兴区孙村派出所咨询落户事宜后得知目前尚不能落户，因其买房目的就是为了即刻办理落户事宜，且首地兴业公司销售人员在售房过程中曾承诺买房即可落户，故决定依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，解除双方之间的房屋买卖合同，申请退回购房款。现郝润、周亚亚未向首地兴业公司付清购房款，首地兴业公司未向郝润、周亚亚交付涉诉房屋。庭审中，为证明其购房目的就是落户及首地兴业公司销售人员在售房时承诺过购房即可落户，首地兴业公司在2014年11月6日前不能办理户口迁入手续，郝润、周亚亚提交五份录音材料予以佐证。其中三份录音材料为周亚亚与王梦华于2014年9月25日的电话录音。郝润、周亚亚称王梦华是中广信公司员工。录音中，周亚亚说“因为买房落户就是我唯一要买你们这个房的原因，这个你信吧”，王梦华回答“恩”；周亚亚说“如果你们当时跟我说我们这个还需要一个期限，或者还需要办了大产权才能落你们的户，我当时肯定不会考虑你们的房。这个你信吧？”，王梦华回答“恩”；周亚亚称“你看你说买了房就能落户就能落户你就认为买了房就能落户，对吧？”，王梦华回答“恩”。另外两份录音材料为周亚亚与首地兴业公司销售人员郑颖于2014年9月25日、11、6日的电话录音。录音中，郑颖称“我们十月份过去申请，最快是三个月，最慢是八个月，反正就肯定能办下来了”。2014年11月6日的录音中，郑颖称“现在已经开始可以办理户口了，然后今天是第一天。”首地兴业公司对2014年9月25日的四份录音材料的真实性认可，但不认可关联性、合法性，认为该证据的形成时间晚于签订合同时间，不是双方在购房前的沟通或交涉，不能证明签订购房合同的目的是过户，相关人员陈述多数为感叹词，不是对事情确定性的描述，多处陈述找不到法律上应有的定义，比如“落户”、“买房”。首地兴业公司对2014年11月6日的录音材料真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的更不予认可。为证明因本案件本诉应诉及反诉支付了律师费6万元，首地兴业公司提交民事案件委托合同、律师费发票及授权委托书作为证据。郝润、周亚亚对上述证据的真实性认可，对关联性、证明目的不认可，称律师费由己方承担没有合同依据，数额明显过高，如果没有实际发生是可以退费处理的。本案庭审辩论终结后，郝润、周亚亚向本院提交书面申请书，要求本院向大兴分局孙村派出所调取北京市大兴区安顺北路开始接收户籍迁入时间，以证明其在依法解除合同之前首地兴业公司不具备合法落户时间。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议、购房发票、结婚证、录音材料、退房申请及快递查询、集体户口管理协议书、房屋所有权证、民事案件委托合同、律师费发票及授权委托书、入户手续等证据材料在案佐证。本院认为：郝润、周亚亚与首地兴业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。附件九补充协议第五条约定了解除合同时买受人需支付出卖人为签订及解除现房合同而实际产生的费用，该约定并未违反公平原则，亦未加重买受人的责任，故对郝润、周亚亚提出该条款属格式条款无效的主张，本院不予采纳。双方均应按照上述合同行使权利、履行义务。本案的焦点问题为双方对落户问题有无约定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方签订的书面合同未约定购房落户问题。郝润、周亚亚提交五份录音材料以证明双方在签订合同时对买房落户问题已达成一致，且购房目的是为了尽快办理落户。这五份录音材料均是在房屋买卖合同签订之后形成的，录音材料中售房人员虽表示买房能落户，但没有界定“买房”的涵义，对周亚亚所称购房目的系尽快办理落户的说法以“恩”这种含糊不清的方式进行了回答，录音材料亦未能反映双方对落户时间有明确的约定。现郝润、周亚亚仅支付了首付款，未付清全部购房款，涉诉房屋尚未达到交付条件，更不具备办理房屋产权证条件，郝润、周亚亚未能证明此种情况即指录音中“买房就能过户”中的“买房”情形，故郝润、周亚亚称首地兴业公司未及时办理落户构成违约的主张，缺乏依据，本院不予采纳。郝润、周亚亚以涉诉房屋尚不能办理落户为由向首地兴业公司发出退房申请暨解除合同通知，缺乏合理依据，故该通知对首地兴业公司不发生法律效力，对郝润、周亚亚要求确认《北京市商品房现房买卖合同》已于2014年10月1日解除的诉讼请求，不予支持。因涉诉房屋在2014年10月1日前是否具备合法落户条件不影响本案判决结果，故本院对郝润、周亚亚要求调取大兴区XX北路开始接收户籍迁入时间的申请不予批准。郝润、周亚亚向首地兴业公司发出退房申请暨解除合同通知，缺乏合理依据，违反了合同约定，构成违约，首地兴业公司要求解除合同及办理网签注销手续的反诉请求，于法有据，本院予以支持。首地兴业公司依据双方签订的《补充协议》要求郝润、周亚亚支付单方解除合同违约金及律师费的反诉请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。郝润、周亚亚主张违约金金额过高，要求调整，结合本案的实际情况，本院酌定为3万元。合同解除后，首地兴业公司应向郝润、周亚亚退还购房款。因郝润、周亚亚对合同解除存在过错，故对其要求郝润、周亚亚要求支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郝润、周亚亚与被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》（编号：XF502950）及补充协议；二、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）郝润、周亚亚协助被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（编号：XF502950）网上签约备案注销手续；三、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司退还原告（反诉被告）郝润、周亚亚购房款七十七万八千八百元；四、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）郝润、周亚亚给付被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司违约金三万元；五、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）郝润、周亚亚赔偿被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司律师费六万元；六、驳回原告（反诉被告）郝润、周亚亚的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费五千七百九十五元，由原告（反诉被告）郝润、周亚亚负担（已交纳）；反诉案件受理费一千五百八十九元，由原告（反诉被告）郝润、周亚亚负担一千零二十五元（于本判决生效后七日内履行），由被告（反诉原告）北京首地兴业置业有限公司负担五百六十四元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 祁广燕二〇一五年一月十二日书记员 刘 璐 来自：