（2014）崇民初字第01563号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-08-04
案件名称
南通市民防（人防）工程管理中心与张渠江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通市民防（人防）工程管理中心,张渠江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款，第十八条
全文
南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第01563号原告南通市民防（人防）工程管理中心，住所地南通市崇川区跃龙路**号。法定代表人瞿伟军，主任。委托代理人高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告张渠江。原告南通市民防（人防）工程管理中心（以下简称民防管理中心）与被告张渠江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈美独任审判。本院于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告民防管理中心的委托代理人高婷婷、被告张渠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民防管理中心诉称，2013年12月16日，原告与被告签订了一份《临时租赁协议》，双方约定，原告将位于南通市南大街民防商城南侧洞口78平方米的人防工程出租给被告使用，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每年人民币4万元（不含水、电、物业等被告自付费用）；每月初的第一周缴纳当月使用费。原、被告双方还约定如原告因不可抗力需收回租赁房屋时，被告应无条件退出，且不得提出补偿和赔偿要求。原告如需收回出租房，必须在1个月前通知被告。上述合同签订后，原告将上述租赁房屋交付给被告使用。但是南通市民防局于2014年5月底起对包括被告所承租房屋内的南大街民防商城南侧口部房屋进行改造。为此，原告于2014年3月11日书面通知被告，要求被告在2014年5月31日前搬离租赁房屋。但是被告至今仍未将房屋返还给原告，且被告未支付合同约定的租金。原告认为双方签订的租赁协议合法、有效，原告因不可抗力需收回租赁房屋且提前一个月通知被告，完全符合双方的约定。现被告拒不返还房屋且不支付租金的行为明显违反了合同的约定。故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方于2013年12月16日签订的就南通市南大街民防商城南侧洞口人防工程的临时租赁协议；2、判令被告立即腾空房屋并返还给原告；3、判令被告支付自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费（按4万元／年进行计算）。被告张渠江辩称，不同意解除租赁合同。案涉租金双方虽有书面约定，但口头曾协商过，交付的时间没有限定，张渠江一直是最后一个交的，先租房后交租金是可以的。原告解除合同没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告民防管理中心（甲方）与被告张渠江（乙方）于2011年1月1日签订《人民防空工程租赁使用合同》一份，合同载明，甲方出租给乙方使用的租赁工程为南大街人防工程，座落位置南大街33号，场地面积南侧洞口8平方米及地下70平方米；租赁期限从2011年1月1日起至2013年12月31日止，共36个月；乙方应按每年度（即每12个月）人民币4万元的使用费标准向甲方支付使用费。2013年12月16日，原、被告双方又签订《临时租赁协议》一份，合同载明，鉴于南大街民防商城南侧口部房面临拆迁改造及西侧口部房内侧面临改为停放非机动车用途的实际情况，使用合同到期后的人防工程口部房不便向社会公开招租，民防管理中心与原承租人按照原合同签订临时租赁协议。双方约定南侧洞口，78平方米，每年使用费4万元。因不可抗力需收回中止协议时，被告张渠江必须无条件退出，且不得提出补偿或赔偿的要求。2014年3月7日，南通市规划局出台通规函（2014）14号文件《关于市环境综合整治领导小组办公室（2014）13号办文单的规划拟办意见》，原则同意由江苏省第二建筑设计研究院有限责任公司编制的南大街民防工程南侧口部改造方案。2014年3月11日，原告向被告送达民防商城口部房清退通知，当日，被告张渠江签字确认收到。另查明，案涉租赁合同中南侧口部的临时房屋，被列入南大街、八仙城区域第一批拆除违法建设，庭审中原告亦表示不能提供案涉房屋合法的批准建设手续。以上事实，有《人民防空工程租赁使用合同》、《临时租赁协议》、（2014）14号文件、民防商城口部房清退通知、当事人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案涉的租赁物包括两部分，南大街民防商城南侧口8平方米房屋及地下70平方米。南侧口的8平方米出租房屋所占用土地为国有土地，在城市规划区内，现无证据表明该房屋建设取得合法的批准建设手续，双方就该部分签订的租赁协议应当认定无效。对造成合同的无效，原、被告均负有责任。合同无效，被告应将案涉房屋返还原告，房屋占有使用费参照合同约定的租金使用费标准、按实际占有使用的期限确定。就南大街民防商城地下70平方米签订的租赁合同，系双方当事人真实意思，内容未违反法律法规等强制性规定，该部分应当认定有效。被告应当依约给付租金。本院注意到合同约定的租赁期届满时间2014年12月31日，双方就续租未达成合意，被告应当返还租赁物。租赁期满后，被告继续占有使用租赁物，原告请求参照租赁支付房屋占有使用费，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第十八条的规定，判决如下：一、被告张渠江于本判决生效之日起十五内，将南大街民防商城南侧口8平方米及地下70平方米返还原告南通市民防（人防）工程管理中心。二、被告张渠江于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告南通市民防（人防）工程管理中心2014年的房屋租金及使用费4万元。并按每年4万元的标准支付2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。三、驳回原告南通市民防（人防）工程管理中心的其它诉讼请求。案件受理费人民币400元（已减半），由原告负担40元，被告负担360元。（受理费原告已预交，被告在履行上述给付义务时，与原告一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向该院预交上诉案件受理费人民币800元（江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。代理审判员 陈 美二〇一五年一月十二日书 记 员 张正鹏 来源：